ทำความรู้จักคอนโด NPA ทางเลือกของการซื้อคอนโดปล่อยเช่าที่คุ้มยิ่งกว่าคุ้ม

01 ธ.ค. 2020 เทคนิคการซื้อขายเช่า


สำหรับนักลงทุน ไม่ว่าจะมือใหม่หรือมือเก่า ที่กำลังมองหาลู่ทางซื้อคอนโดปล่อยเช่าให้คุ้ม รู้หรือไม่ครับว่านอกเหนือจากเหล่าคอนโดที่เปิดให้จับจองกันโดยตรงจากโครงการและเหล่าคอนโดรีเซลต่าง ๆ จากบรรดาผู้อยู่อาศัยเอง ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ 

เรายังมีการซื้อ-ขายคอนโดอีกชนิดหนึ่งที่เรียกว่า ‘คอนโด NPA’ ที่ไม่ได้ขายโดยโครงการ ไม่ได้ขายโดยผู้อยู่อาศัย แต่ขายโดย ‘ธนาคาร’ และกลายมาเป็น ‘สวรรค์แห่งการลงทุน’ ของนักอสังหาฯ หลายท่านมานักต่อนัก โดยแม้ฟังแค่ชื่อ อาจจะดูเหมือนยากต่อการทำความเข้าใจ แต่ต้องเกริ่นเลยว่าคอนเซ็ปต์ของคอนโด NPA นั่นเรียบง่ายกว่าที่คิด เหมาะกับทั้งนักลงทุนมือใหม่และมือเก่า แต่จะมีขอบเขตความหมายและรายละเอียดสำคัญใดบ้าง มาดูกันเลย 

1. อะไรคืออสังหาฯ ประเภท NPA?

ทรัพย์สินประเภท NPA (Non-Performing Assets) หรือที่มักเรียกกันในชื่อทางการว่า ‘ทรัพย์สินธนาคาร’ หรือ ‘ทรัพย์สินรอการขาย’ หากกล่าวให้ง่ายที่สุดก็คือเหล่าอสังหาริมทรัพย์มือสองที่หลุดจำนองจากลูกหนี้ที่มีปัญหาในการชำระหนี้นั่นเองครับ โดยมีกระบวนการคือ 

เมื่อลูกหนี้ไม่สามารถชำระหนี้อสังหาฯ (เช่น คอนโด) ดังกล่าวของตนต่อธนาคารได้ ก็ต้องจำใจให้ธนาคารยื่นฟ้องต่อกรมบังคับคดีให้ยึดทรัพย์ของตน และเมื่อกรมบังคับดียึดทรัพย์และนำทรัพย์ดังกล่าวมาประมูลทอดตลาดเพื่อหวังเปลี่ยนทรัพย์ดังกล่าวกลับคืนเป็นเงินมาชำระแก่ธนาคาร 

หลายครั้ง ผู้ซื้อดังกล่าวก็มิใช่ใครที่ไหนแต่เป็น ‘ธนาคาร’ เองที่มองว่าจะสามารถนำอสังหาฯ มาขายทอดตลาดในราคาที่สูงกว่าด้วยตนเอง เมื่อกระบวนการทางกฎหมายมาถึงจุดนี้ที่ธนาคารขอเลือกซื้ออสังหาฯ นี้ไว้เอง จาก ‘ทรัพย์สินหลุดจำนอง’ จึงกลายมาเป็น ‘ทรัพย์สินธนาคาร’ หรือ ‘ทรัพย์สินรอการขาย’ ของธนาคารนั่นเอง

เมื่อเรากล่าวถึงคอนโด NPA จึงหมายถึงเหล่าคอนโดที่หลุดจำนองของเจ้าของที่มีปัญหาในการชำระหนี้ ไม่สามารถชำระหนี้ต่อ จนต้องยอมสละกรรมสิทธิ์ ให้คอนโดถูกขายทอดตลาด จนตกมาสู่มือของเจ้าของใหม่ เช่น สถาบันการเงินหรือธนาคาร

PLUS Tips:
    นอกเหนือจากลักษณะการหลุดจำนอง ทรัพย์สิน NPA ของธนาคารยังอาจได้มาจากการโอนทรัพย์ชำระหนี้ หรือที่มักเรียกกันว่า ‘การตีโอนชำระหนี้’

2. จุดเด่นของคอนโด NPA 

แม้ธนาคารหวังว่าจะสามารถนำมาขายในราคาที่สูงกว่าด้วยตนเอง แต่ด้วยการมีสถานะเป็นคอนโดหลุดจำนอง ราคาสูงที่สุดที่ธนาคารสามารถทอดขายได้โดยทั่วไปจึงยังคงมักต่ำกว่าราคาท้องตลาดอยู่เสมอ จุดเด่นหลักของรายการคอนโด NPA จึงอยู่ที่การเป็นคอนโดราคาต่ำกว่าท้องตลอดแต่มีโอกาสสูงมากที่จะอยู่ในทำเลทอง หรือกล่าวคือ ในทำเลที่ไม่มีทางเลยที่จะมีคอนโดราคานี้หลุดออกมาในสถานการณ์ปกติ ยกเว้นคอนโด NPA นั่นเองครับ

นอกจากนี้ สำหรับนักลงทุนหวังปล่อยเช่า จุดเด่นอีกหนึ่งประการของคอนโด NPA ที่เรียกได้ว่าเหมาะสมก็คือสถานะพร้อมอยู่ของมันที่เรียกได้ว่าเมื่อดำเนินเรื่องซื้อผ่าน นำมาตกแต่งเพิ่มเติมเล็กน้อย ก็สามารถปล่อยเช่าได้ทันที ไม่ต้องรอให้สร้างเสร็จกันเป็นปีเหมือนกับการซื้อในช่วงพรีเซล สินเชื่อคอนโด NPA ส่วนใหญ่ส่วนใหญ่ยังมักอนุมัติง่ายและมีอัตราดอกเบี้ยต่ำเพราะธนาคารเองก็หวังที่จะระบายทรัพย์สินในคลังของตนเองให้ได้มากและเร็วที่สุดเช่นกัน

3. แนวทางการลงทุนคอนโด NPA เพื่อปล่อยเช่า

ด้วยการเป็นคอนโดที่มีอัตราต่ำกว่าท้องตลอด การลงทุนในคอนโด NPA จึงเรียกได้ว่าแทบจะการันตีการช่วยลดต้นทุนและคืนทุนอย่างรวดเร็วในระยะยาวในเปราะหนึ่ง แต่อีกเปราะที่สำคัญเทียบเท่าก็คือ ‘ทำเลของคอนโด’ เองว่าจะสามารถดึงดูดผู้เช่าได้มากน้อยแค่ไหน มีอัตราดีมานด์การเช่าสูงเพียงพอหรือไม่ อยู่ใกล้สถานที่สำคัญหรือสิ่งอำนวยความสะดวกใด 

องค์ประกอบการอยู่อาศัยเหล่านี้คือปัจจัยสำคัญที่ผู้ลงทุนจะต้องคิดและพิจารณาถึงเสมอเมื่อมองหาคอนโด NPA ไว้ปล่อยเช่าสักยูนิต แนวทางการลงทุนคอนโด NPA ปล่อยเช่าให้คุ้มที่สุดจึงควรต้องพิจารณาทั้ง 1) ราคา และ 2) ทำเล ควบคู่กัน 

ตลอดจนประเมินร่วมด้วยว่าจะต้องเตรียมงบไว้สำหรับทำความสะอาดและตกแต่งเพิ่มเติมอีกมากน้อยแค่ไหน ต้องมีการทาสีใหม่, ซ่อมแซม, และเสริมเติมแต่งในจุดใดบ้าง เพื่อให้เราสามารถมองเห็นตัวเลขต้นทุนของเราอย่างชัดเจนตลอดจนอาจกลบข้อจำกัดเรื่องทำเลด้วยรูปแบบของห้องที่น่าอยู่ ชนิดที่ว่าแม้อาจจะต้องห่างจาก BTS/MRT สักหน่อย แต่ผู้เช่าก็อาจยอมเดินทาง

4. ขั้นตอนการซื้อ-ขายคอนโด NPA


สำหรับกระบวนการซื้อ-ขายคอนโด NPA โดยทั่วไป ผู้ซื้อสามารถมองหารายการคอนโด NPA ที่อาจเข้าทางเว็บไซต์ของธนาคารเองหรือในเว็บไซต์ตัวแทนอสังหาฯ ที่มีทรัพย์ประเภทนี้อยู่ และอาจยื่นเรื่องด้วยตนเองกับทางธนาคารหรือผ่านตัวแทนอสังหาฯ ที่จะคอยช่วยดำเนินการในแต่ละขั้นตอนสำคัญต่าง ๆ ได้แก่

  1. ทำสัญญาจะซื้อจะขายและวางมัดจำ

    2. ผู้ซื้อแสดงความประสงค์ที่จะซื้อทรัพย์สิน NPA ผ่านการทำหนังสือหรือกรอกแบบฟอร์มของธนาคาร แจ้งราคาเสนอซื้อซึ่งต้องมากกว่าราคาเริ่มต้นขายที่ธนาคารตั้ง แจ้งวิธีการชำระเงินที่สามารถเลือกได้ว่าจะเป็นเงินสดหรือขอสินเชื่อ จัดส่งสู่ฝ่ายจัดการทรัพย์สินของธนาคาร พร้อมเอกสารประกอบการยื่น ได้แก่

    1) สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน หรือบัตรข้าราชการ หรือบัตรพนักงานองค์การของรัฐ หรือบัตรอื่น ๆ ซึ่งราชการออกให้เพื่อยืนยันบุคคล
    2) สำเนาทะเบียนบ้าน

  2. เสนอซื้อทรัพย์สินพร้อมยื่นเอกสาร

    3. เมื่อคำเสนอซื้อได้รับการอนุมัติจากธนาคาร ขั้นตอนสำคัญต่อมาก็คือการทำสัญญาจะซื้อจะขายและวางมัดจำตามอัตราที่กำหนดและตกลงกัน โดยสำหรับในขั้นตอนนี้ หากคำเสนอซื้อของใครไม่ผ่าน สามารถส่งใหม่ได้อีกครั้ง และอาจเพิ่มราคาเสนอให้มากขึ้นกว่าเดิมในอัตราที่เหมาะสม

  3. ยื่นขอสินเชื่อ

    4. สำหรับผู้ที่ไม่ต้องการชำระเงินสด แน่นอนว่าต้องขอสินเชื่อ โดยแนะนำว่าให้เลือกขอจากธนาคารผู้ขายคอนโดฯ ยูนิตที่เราเลือก เพราะมีโอกาสที่จะได้รับการอนุมัติง่ายกว่า ได้วงเงินกู้สูง ตลอดจนโปรโมชั่นต่าง ๆ

  4. โอนกรรมสิทธิ์ ชำระค่าใช้จ่าย และค่าธรรมเนียม

    5. เมื่อสินเชื่อผ่าน ก็ถึงเวลาโอนกรรมสิทธิ์ และชำระเงินค่าบ้าน (สำหรับผู้ที่ชำระเงินสด) ตลอดจนค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ณ กรมที่ดิน เมื่อเสร็จสิ้นกระบวนการตรงนี้ คอนโดก็เป็นของเราอย่างสมบูรณ์

5. ตัวอย่างยูนิต NPA ที่เหมาะแก่การลงทุน

พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ได้คัดสรรทรัพทย์หลุดจำนองจากธนาคาร ที่คุณภาพดีในทำเลที่น่าลงทุนมาให้ผู้สนใจได้เลือกซื้อ มีทั้งคอนโดและบ้านเดี่ยวในทำเลศักยภาพ โดยนำมาแนะนำสองโครงการที่คุณสามารถเป็นเจ้าของได้ หรือดูโครงการเพิ่มเติม คลิก

1) ดีคอนโด สุขุมวิท 109 ยูนิต CD204525


คอนโด NPA จากโครงการดีคอนโด สุขุมวิท 109 โดยผู้พัฒนา Sansiri ที่เรียกได้ว่าแสนคุ้ม มาในรูปแบบห้องชุดสตูดิโอ 31.1 ตารางเมตร เปิดขายในราคาเพียงแค่ ฿1.4 ล้าน บนทำเลศักยภาพใกล้รถไฟฟ้า BTS สถานีแบริ่งและจุดขึ้น - ลงทางด่วนบางนา 

ถือเป็นทำเลเชื่อมต่อระหว่างย่านบางนา - สำโรง และมีเส้นทางเชื่อมสู่ถนนสุขุมวิทและศรีนครินทร์ แวดล้อมด้วยสถานที่สำคัญและสิ่งอำนวยความสะดวก อาทิ BITEC บางนา, Imperial World สำโรง, โรงเรียนนานาชาติ St. Andrew และโรงพยาบาลศิครินทร์

2) บุราสิริ ราชพฤกษ์-แจ้งวัฒนะ ยูนิต SH201556 


บ้านเดี่ยว NPA จากโครงการบ้านเดี่ยวบุราสิริ ชัยพฤกษ์-แจ้งวัฒนะ โดยผู้พัฒนา Sansiri มาในรูปแบบบ้านเดี่ยว 2 ชั้น เนื้อที่ 64.3 ตารางวาและพื้นที่ใช้สอยขนาด 241.00 ตร.ม. จำนวน 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ ในราคาเพียง ฿7.5 ล้าน ซึ่งถือว่าต่ำกว่าราคาขายปกติ 

จุดเด่นของโครงการบุราสิริ ชัยพฤกษ์-แจ้งวัฒนะแน่นอนว่าคือลักษณะของบ้านที่มาในสไตล์ ‘Oriental Resort’ และส่วนกลางที่ขึ้นชื่อของ Sansiri อย่าง คลับเฮ้าส์, สระว่ายน้ำ, ฟิตเนส, สวนสาธารณะ และระบบรักษาความปลอดภัยตลอด 24 ชม. ตลอดจนรอบล้อมด้วยสถานที่สำคัญและสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย 

อาทิ เซ็นทรัล แจ้งวัฒนะ, เดอะมอลล์ งามวงศ์วาน, อิมแพ็ค อารีน่า เมืองทองธานี, โรงเรียนนานาชาติฮาร์โรว์, โรงพยาบาลเกษมราษฎร์ ประชาชื่น เป็นต้น

สรุป

  • คอนโด NPA คือคอนโดในกรรมสิทธิ์ของธนาคาร มักมาจากคอนโดหลุดจำนองของลูกหนี้
  • คอนโด NPA มีจุดเด่นคือราคาถูกกว่าท้องตลาดแต่มีโอกาสอยู่ในทำเลทอง
  • คอนโด NPA ที่เหมาะกับการลงทุนปล่อยเช่าจึงควรมีราคาต่ำและอยู่ในทำเลศักยภาพ มีดีมานด์เช่าเพียงพอ
  • อย่าลืมใส่ใจกับการตกแต่งห้องให้น่าอยู่ ดึงดูดผู้เช่าในอนาคต
  • ขั้นตอนการซื้อคอนโด NPA เหมือนการซื้อคอนโดปกติ ยกเว้นแค่ก่อนซื้อต้องมีการยื่นคำเสนอซื้อก่อน
  • เสนอคำซื้อไม่ผ่าน เสนอซ้ำใหม่ได้

บทความที่เกี่ยวข้อง:

หาคอนโดที่คุณต้องการได้ที่นี่: เช่าคอนโด, ซื้อคอนโด, คอนโดติดรถไฟฟ้า, คอนโด NPA

พลัสฯ ช่วยหาอสังหาที่ใช่ ผ่านที่ปรึกษาที่รู้จริง ตัวแทนด้านอสังหาริมทรัพย์ รับฝากขาย ปล่อยเช่า และการซื้อขายคอนโดมือสอง ครบทุกขั้นตอน พร้อมบริการให้คำปรึกษาเกี่ยวกับที่อยู่อาศัย ด้วยทีมงานระดับคุณภาพ หากสนใจอยากทราบข้อมูลเพิ่มเติมของโครงการคอนโดสามารถโทรติดต่อขอคำปรึกษาได้ที่ 02688 7555 หรือ คลิกที่นี่


ลงทะเบียนเพื่อรับคำแนะนำเพิ่มเติมจากโครงการที่ท่านสนใจ

เรื่องเด่นน่าสนใจ

เรื่องราวยอดนิยม

โครงการแนะนำ

Free E-book

5 เทคนิคหาเช่าคอนโดให้สบายใจก่อนแพ็คกระเป๋าเข้าอยู่

5 เทคนิคหาเช่าคอนโดให้สบายใจก่อนแพ็คกระเป๋าเข้าอยู่

ปัจจุบันการหาที่พักอาศัยในเมืองสำหรับคนที่ต้องการความสะดวกสบายในเรื่องการเดินทางการใช้ชีวิตประจำวัน โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภท คอนโดมิเนียม กำลังเป็นที่นิยมกันมาก แต่สำหรับคนที่ยังตัดสินใจซื้อไม่ได้ ย้ายที่ทำงานบ่อย หรือมีงบประมาณที่จำกัดในการเลือกที่อยู่อาศัย คู่มือการหาเช่าคอนโดเล่มนี้จากพลัส พร็อพเพอร์ตี้ เปรียบเสมือนเป็นไกด์นำทาง และจะมาบอกเทคนิคดีๆ ไว้ให้คุณหาเช่าคอนโดให้สบายใจตอบโจทย์ทุกความต้องการ

กรอกอีเมลของคุณเพื่อดาวน์โหลด