โฉนดคอนโด คืออะไร ? ได้ตอนไหน สิ่งที่ควรรู้ก่อนซื้อ มีอะไรบ้าง

14 มิ.ย. 2024 เทคนิคการซื้อขายเช่า


แม้ “บ้าน” และ “คอนโด” จะเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยเหมือนกัน แต่เอกสารที่ใช้ระบุความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ของอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 2 มีความแตกต่างกันออกไป ในบทความนี้ พลัสฯ จะพามาทำความเข้าใจข้อแตกต่างระหว่างโฉนดที่ดินกับโฉนดคอนโด หรือโฉนดห้องชุด พร้อมแนะนำ 3 ขั้นตอน เตรียมตัวซื้อคอนโด

โฉนดคอนโด คืออะไร?

ชื่อเรียกที่ถูกต้องของโฉนดคอนโด คือ “หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด” แต่มักนิยมเรียกว่า โฉนดคอนโดหรือโฉนดห้องชุด เนื่องจากถูกจำสับสนกับโฉนดที่ดิน แต่หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด และโฉนดที่ดินระบุกรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของต่างกันออกไป

หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด

เอกสารราชการแสดงสิทธิของบุคคลในการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุดเฉพาะส่วนหนึ่งของอาคารชุด และมีส่วนร่วมเป็นเจ้าของในทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดนั้นร่วมกับเจ้าของห้องชุดอื่นๆ โดยเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดสามารถปรับปรุง เปลี่ยนแปลง หรือตกแต่งภายในห้องชุดได้ตามต้องการ แต่ต้องอยู่ภายใต้ข้อกำหนดของโครงการ (แต่ละโครงการอาจมีข้อกำหนดแตกต่างกันออกไป) และจะไม่สามารถปรับปรุง เปลี่ยนแปลง หรือตกแต่งทรัพย์ส่วนกลางที่อยู่นอกห้องชุดได้

โฉนดที่ดิน

เอกสารราชการแสดงสิทธิ์ความเป็นเจ้าของที่ดิน ซึ่งสามารถใช้ประโยชน์จากที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินผืนนั้นๆ ได้ตามกฎหมาย ไม่ว่าจะเป็นการปล่อยเช่า ทำธุรกรรม ซื้อขาย จำนอง หรืออื่นๆ นอกจากนี้ ผู้ถือครองโฉนดที่ดินยังสามารถปรับปรุง เปลี่ยนแปลง หรือต่อเติมสิ่งปลูกสร้างที่อยู่บนที่ดินของตนเองได้ด้วยเช่นกัน

โดยโฉนดที่ดิน และหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเป็นเอกสารสำคัญที่แสดงกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งออกโดยกรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย และจำเป็นต้องใช้ในการทำธุรกรรมต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง อาทิ การจำนองกับธนาคาร การฝากขาย การทำพินัยกรรม และอื่นๆ

โฉนดคอนโด ได้ตอนไหน?

ระยะเวลาในการได้รับหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดจะขึ้นอยู่กับรูปแบบการซื้อขายคอนโด โดยแบ่งออกเป็น 2 กรณีหลัก คือ

1. ซื้อจากโครงการโดยตรง

การซื้อคอนโดจากโครงการโดยตรงแบ่งออกเป็น 2 กรณี ดังนี้

กรณีซื้อคอนโดที่กำลังก่อสร้าง หรือคอนโด Pre-sale

ผู้ซื้อจะได้รับหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเมื่อคอนโดก่อสร้างแล้วเสร็จ โดยโครงการจะทำเรื่องขอจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด และดำเนินการขอออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้กับผู้ซื้อ ซึ่งอาจใช้เวลาเป็นเดือนหรือปี ขึ้นอยู่กับระยะเวลาในการก่อสร้างและการดำเนินงานของโครงการ

กรณีซื้อคอนโดสร้างเสร็จพร้อมโอน

โครงการจะดำเนินการส่งมอบหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้กับผู้ซื้อ ณ กรมที่ดิน ภายหลังจากที่ผู้ซื้อรับโอนห้องชุดจากโครงการแล้วเสร็จ โดยจะใช้เวลาประมาณ 1-2 สัปดาห์

2. ซื้อคอนโดมือสอง

เจ้าของเก่าจะทำการโอนหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้กับผู้ซื้อ ณ กรมที่ดิน ภายหลังจากผู้ซื้อรับโอนห้องชุดจากเจ้าของเก่าแล้วเสร็จ โดยจะใช้เวลาประมาณ 1-2 สัปดาห์

ทั้งนี้ การได้รับหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดอาจเร็วกว่า 1-2 สัปดาห์ หรือล่าช้ากว่านั้น ขึ้นอยู่กับภาระงานของกรมที่ดินด้วยเช่นกัน

พลัสฯ แนะนำ คอนโดมือสองที่น่าสนใจ:

  Oka Haus คอนโด High rise พร้อมส่วนกลางจัดเต็ม



  Wyne by Sansiri ติดถนนใหญ่สุขุมวิท ใกล้ BTS สถานีพระโขนง

เจ้าของหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้สิทธิ์อะไรบ้าง?

หลายคนยังเข้าใจว่า หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดมีสิทธิ์แค่ในอากาศ หากคอนโดพังทลาย หรือเสียหายจนไม่สามารถอยู่อาศัยได้ เจ้าของห้องชุดจะไม่ได้รับสิทธิ์ใดๆ เลย แต่ความจริงแล้ว เจ้าของหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้รับสิทธิประโยชน์ตามกฎหมายไม่น้อยไปกว่าเจ้าของโฉนดที่ดิน ได้แก่

1. สิทธิ์ปรับปรุงและตกแต่ง

เจ้าของห้องชุดสามารถทำการปรับปรุง หรือตกแต่งภายในห้องชุดได้ตามต้องการ โดยอยู่ภายใต้เงื่อนไขและข้อกำหนดของนิติบุคคล

2. สิทธิ์จำหน่ายจ่ายโอน

เจ้าของห้องชุดสามารถขาย หรือปล่อยเช่าห้องชุดให้กับผู้อื่น เพื่อสร้างรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ได้

3. สิทธิ์การตกทอด

ห้องชุดถือเป็นทรัพย์สินตกทอด เมื่อเจ้าของห้องชุดถึงแก่กรรม ห้องชุดนั้นจะถือเป็นมรดกที่ตกทอดสู่ทายาทตามกฎหมาย

4. สิทธิ์ใช้สอยทรัพย์สินส่วนกลาง

ทรัพย์สินส่วนกลางเป็นทรัพย์สินร่วมระหว่างเจ้าของห้องชุดในคอนโด โดยทุกคนสามารถใช้ทรัพย์สินส่วนกลางร่วมกันได้ ไม่ว่าจะเป็นสระว่ายน้ำ ฟิตเนส สวนพักผ่อน และอื่นๆ

5. สิทธิ์ออกเสียง

เจ้าของห้องชุดมีสิทธิ์ในการเข้าร่วมประชุมของนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อแสดงความคิดเห็นและตัดสินใจเกี่ยวกับเรื่องต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการบริหารจัดการอาคารชุด

6. สิทธิ์ในการจัดตั้ง และถอดถอนนิติบุคคล

เจ้าของห้องชุดมีสิทธิ์ร่วมกันจัดตั้ง และถอดถอนนิติบุคคลตามรายละเอียด พ.ร.บ. อาคารชุด ซึ่งจะต้องมีนิติบุคคลอย่างน้อย 3 คน และไม่เกิน 9 คน

7. สิทธิ์สมัครเป็นกรรมการนิติบุคคล

เจ้าของห้องชุดสามารถลงสมัครเป็นกรรมการนิติบุคคลได้ โดยจะต้องมีคุณสมบัติครบถ้วน และไม่มีลักษณะต้องห้ามตามที่ข้อบังคับและกฎหมายอาคารชุดกำหนด

8. สิทธิ์กำหนดกฎระเบียบในคอนโด และค่าส่วนกลาง

เจ้าของห้องชุดมีสิทธิ์ร่วมกำหนดกฎระเบียบเกี่ยวกับการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลางในคอนโด รวมถึงค่าส่วนกลางคอนโดด้วยเช่นกัน โดยต้องผ่านการเห็นชอบจากการประชุมคณะกรรมการ

9. สิทธิ์ในการรับข้อมูล

เจ้าของห้องชุดมีสิทธิ์ในการขอรับข้อมูลจากนิติบุคคล ไม่ว่าจะเป็นงบรายรับ-รายจ่าย รายงานการประชุม และอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง

10. สิทธิ์ในการรับเงินชดเชย

เมื่อเกิดเพลิงไหม้ แผ่นดินไหว หรือเหตุการณ์ไม่คาดฝันที่ทำให้อาคารชุดเสียหาย เจ้าของห้องชุดมีสิทธิ์ได้รับส่วนแบ่งจากเงินประกันอาคารชุดที่นิติบุคคลได้รับจากบริษัทประกัน

ส่วนกรณีที่อาคารชุดพังทลาย หรือไม่สามารถอยู่อาศัยได้ เจ้าของห้องชุดทุกคนมีสิทธิ์ออกเสียงร่วมกันเกี่ยวกับการก่อสร้างอาคารชุดใหม่ หรือขายพร้อมกับทรัพย์ส่วนกลาง แล้วนำเงินที่ได้มาแบ่งตามอัตราส่วนการครอบครองห้องชุด

โดยจะเห็นได้ว่า เจ้าของหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้รับสิทธิ์ตามกฎหมายในการอยู่อาศัย ดูแล ออกความคิดเห็น ไปจนถึงได้รับส่วนแบ่งเมื่อคอนโดหมดอายุขัย

แนะนำ 3 ขั้นตอน เตรียมตัวซื้อคอนโด

นอกจากการทำความเข้าใจสิทธิ์ของเจ้าของคอนโดแล้ว ก่อนซื้อคอนโดยังมีอีก 3 ขั้นตอน ที่จะช่วยให้การซื้อคอนโดราบรื่นมากยิ่งขึ้น ได้แก่

1. ทำสัญญา “จะซื้อจะขาย”

สำหรับการซื้อคอนโดมือสอง การทำสัญญาจะซื้อจะขายเป็นเรื่องสำคัญอย่างยิ่ง โดยรายละเอียดสัญญาจะระบุข้อตกลงเกี่ยวกับระยะเวลาในการซื้อขาย การวางมัดจำ และข้อตกลงระหว่างผู้ซื้อผู้ขายที่ระบุวันเวลาชัดเจน เพื่อป้องกันผู้จะขายนำคอนโดไปขายให้ผู้อื่นในช่วงเวลาที่ผู้จะซื้อทำการกู้เงินกับสถาบันทางการเงิน

2. เตรียมเอกสารขอสินเชื่อ

ในกรณีที่ต้องขอสินเชื่อจากธนาคารเพื่อซื้อคอนโด ผู้จะซื้อควรทำการเตรียมเอกสารให้พร้อม ไม่ว่าจะเป็น

  • สำเนาบัตรประชาชน
  • สำเนาทะเบียนบ้าน
  • บัตรประชาชนของผู้จะขาย
  • สำเนาทะเบียนบ้านของผู้จะขาย
  • สำเนาหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (ขอจากผู้จะขาย)
  • หนังสือรับรองเงินเดือนที่ขอกับทางบริษัท
  • สลิปเงินเดือน 6 เดือนย้อนหลัง

รวมไปถึงสัญญาจะซื้อจะขายด้วยเช่นกัน

3. เข้าใจการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด

เมื่อถึงวันซื้อขาย ผู้ซื้อ และผู้ขายจะต้องเดินทางไปยังกรมที่ดินเขตที่นัดไว้ เพื่อชำระเงินและโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้กับผู้ซื้อ ซึ่งผู้ซื้อจะได้รับสัญญาซื้อขาย หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด และกุญแจห้องหรือคีย์การ์ด 

ยกเว้นในกรณีที่ผู้ซื้อขอสินเชื่อบ้านจากสถาบันทางการเงิน ผู้ซื้อจะได้รับสำเนาหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแทน 

เนื่องจากจะมีเจ้าหน้าที่จากสถาบันทางการเงินเดินทางไปด้วย และทำการเก็บหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดตัวจริงไว้ เพื่อเป็นหลักประกัน โดยขั้นตอนนี้จะต้องดำเนินการ ณ กรมที่ดินเท่านั้น โดยให้เจ้าหน้าที่ของกรมที่ดินเป็นพยานการซื้อขาย และการโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อหลีกเลี่ยงการฉ้อโกงจากมิจฉาชีพ

ผู้ถือครองหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้รับสิทธิประโยชน์ และการคุ้มครองตามกฎหมายไม่น้อยไปกว่าผู้ถือครองโฉนดที่ดิน ดังนั้น “หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด” จึงมีความสำคัญมาก

โดยการซื้อ-ขายคอนโดอย่างไม่ถูกต้องจะทำให้ผู้ซื้อไม่ได้รับหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด เช่น 

  • ซื้อคอนโดจากโครงการที่ไม่ผ่านมาตรฐาน หรือไม่ได้จดทะเบียนอาคารชุด ส่งผลให้ผู้ซื้อเสียสิทธิ์ที่พึงจะได้รับตามกฎหมาย

โดยขอแนะนำการซื้อคอนโดผ่านนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่น่าเชื่อถือ ซึ่งช่วยอำนวยความสะดวกให้กับผู้ซื้อได้แบบครบวงจร ตั้งแต่ช่วยหาคอนโดตามที่ต้องการ ต่อรองราคา เตรียมเอกสาร จัดทำสัญญาจะซื้อจะขาย ไปจนถึงดำเนินการเรื่องสาธารณูปโภค

ยกตัวอย่าง พลัสฯ ที่มีทีมนายหน้ามืออาชีพ พร้อมให้คำแนะนำ และอำนวยความสะดวกแก่ผู้ซื้อ-ผู้ขายอย่างครอบคลุม เพื่อสิทธิประโยชน์ที่ทั้ง 2 ฝ่าย พึงจะได้รับ และช่วยหลีกเลี่ยงมิจฉาชีพ

พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ผู้เชี่ยวชาญบริการอสังหาฯ ที่คุณไว้ใจ

พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ใส่ใจทุกความต้องการ เชี่ยวชาญเรื่องการบริการแบบ 360° ครบ จบ ที่เดียว กับทีมงานระดับคุณภาพ ที่สั่งสมประสบการณ์มามากกว่า 25 ปี เป็นตัวแทนด้านอสังหาริมทรัพย์ รับฝากขายปล่อยเช่า และการซื้อขายคอนโดมือสอง ครบทุกขั้นตอน พร้อมบริการให้คำปรึกษาเกี่ยวกับที่อยู่อาศัย ด้วยทีมงานระดับคุณภาพ หากสนใจอยากทราบข้อมูลเพิ่มเติมของโครงการคอนโดสามารถโทรติดต่อขอคำปรึกษาได้ที่ 02688 7555 หรือ คลิกที่นี่

ค้นหาบ้านและคอนโดที่คุณต้องการได้ที่นี่: คอนโดสุขุมวิท, คอนโดให้เช่า, คอนโดจตุจักร, ขายคอนโด, คอนโดทองหล่อ, คอนโดพระราม 4, ระบบรักษาความปลอดภัย, บ้านหรู, คอนโดหรู, คอนโด 2 ห้องนอน, คอนโดอ่อนนุช, บ้านแสนสิริ

บทความที่เกี่ยวข้อง

กู้ซื้อคอนโดมือสองปกติหรือกู้ซื้อคอนโดเงินเหลือ แบบไหนดีกว่ากัน?


ก่อนซื้อคอนโดต้องรู้! เทียบระหว่างการกู้ซื้อคอนโดมือสองปกติกับกู้ซื้อคอนโดเงินเหลือ แบบไหนดีกว่ากัน? พร้อมแนะนำเทคนิคการเลือกคอนโดมือสองสภาพดี เพื่อให้การอนุมัติสินเชื่อบ้านผ่านง่ายมากยิ่งขึ้น อ่านเพิ่มเติม

ย้ายทะเบียนบ้านออนไลน์ใน 6 ขั้นตอนปี 2567


อัปเดตปี 2567 ย้ายทะเบียนบ้านออนไลน์ได้ง่ายๆ เพียง 6 ขั้นตอน สะดวก รวดเร็ว และไม่ต้องเดินทางไปสำนักงานราชการ เพียงดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน ThaiID โดยเหมาะกับผู้ที่ต้องการย้ายทะเบียนบ้าน และย้ายเข้าบ้านหรือคอนโดใหม่ อ่านเพิ่มเติม

คอนโด 2 ห้องนอนเหมาะกับใคร? รวม 5 คอนโด 2 ห้องนอนติดรถไฟฟ้า


ไขข้อสงสัย! คอนโด 2 ห้องนอนเหมาะกับใครบ้าง? พลัสฯ แนะนำข้อดีของคอนโด 2 ห้องนอน พร้อมชี้พิกัด 5 คอนโด 2 ห้องนอนติดรถไฟฟ้า เพื่อช่วยยกระดับการใช้ชีวิตในเมืองกรุงฯ ให้สะดวก รวดเร็ว และปลอดภัยมากยิ่งขึ้น อ่านเพิ่มเติม

เตรียมตัวซื้อคอนโด ปรึกษาพลัสฯ

เรื่องเด่นน่าสนใจ

เรื่องราวยอดนิยม

โครงการแนะนำ

กรอกอีเมลของคุณเพื่อดาวน์โหลด