การบริหารจัดการนิติบุคคล เพิ่มมูลค่าโครงการในระยะยาวได้อย่างไร ตอน 1

27 ม.ค. 2020 พลัสทอล์ก


บทความประจำคอลัมน์ PROP EXPERT by Plus Property ที่ prop2morrow.com 
โดย คุณนฤมล อาภรณ์ธนกุล ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายบริหารอาคารที่พักอาศัย     

ต้องยอมรับว่าสิ่งที่ผู้บริโภคคำนึงถึงเป็นอันดับต้นๆ ในการเลือกอสังหาริมทรัพย์ นั่นก็คือทำเลที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิต ถัดมาคือคุณภาพโครงการ รูปแบบและการออกแบบ และที่สำคัญอีกประการ เรียกว่าสำคัญที่สุดก็ว่าได้ นั่นก็คือราคา ราคาซื้อเริ่มต้นว่าสำคัญแล้ว 

แต่ราคาในอนาคตเป็นสิ่งที่ไม่อาจมองข้ามได้ ซึ่งการบริหารจัดการอาคารและโครงการที่พักอาศัยอย่างมืออาชีพ และ “นิติบุคคลอาคารชุด” ที่ดี จะช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว 

หากพูดถึง “นิติบุคคลอาคารชุด” หลายท่านที่เป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมคงคุ้นเคยดี แต่ใครที่กำลังจะเป็นเจ้าของห้องชุดในเร็วๆ นี้ อาจสงสัยว่านิติบุคคลอาคารชุดคือใคร 
ทำหน้าที่อะไรบ้าง 

ก่อนอื่นขอทำความเข้าใจก่อนว่าอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียม เป็นอาคารที่สามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกเป็น 2 ส่วน คือ กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลเป็นของเจ้าของห้องชุด และกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนกลาง ที่นิติบุคคลอาคารชุด มีหน้าที่ดำเนินการในนามเจ้าของร่วมในการบริหารจัดการ ดูแล และรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง  


สำหรับนิติบุคคลอาคารชุดนั้น เป็นนิติบุคคลที่กฎหมายอาคารชุดกำหนดให้อาคารชุดทุกโครงการต้องดำเนินการจัดให้มีตั้งแต่วันแรกที่โครงการจดทะเบียนจัดตั้งเป็นนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อบริหาร จัดการ และดูแลทรัพย์สินส่วนกลางของโครงการ ให้อยู่ในสภาพที่ดี ใช้งานได้อย่างปลอดภัยและคุ้มค่า ช่วยให้โครงการมีมูลค่าเพิ่มอย่างต่อเนื่อง และดูแลความเป็นระเบียบเรียบร้อยภายในโครงการเพื่อให้เกิดการอยู่อาศัยร่วมกันอย่างสงบสุข 

นอกจากนี้ยังมีหน้าที่บริหารจัดการนโยบาย ระเบียบการ วางแผน การจัดให้มีการดำเนินงาน การจัดการงานดูแลทรัพย์สินส่วนกลาง ประเมินสภาพโครงการและนำเสนอแผนการปรับปรุงอีกด้วย

จะเห็นได้ว่าหน้าที่ของนิติบุคคลครอบคลุมหลายด้าน ซึ่งหนึ่งในนั้นคือการช่วยให้โครงการมีมูลค่าเพิ่มอย่างต่อเนื่อง โดยข้อนี้หลายๆ โครงการอาจจะไม่ได้กำหนดให้เป็นเรื่องหลัก เพราะโดยธรรมชาติของคอนโดมิเนียมมักจะมีมูลค่าเพิ่มในตัวเองทุกปี 

อย่างไรก็ตามหากโครงการที่มีการบริหารจัดการที่ดีนั้นก็สามารถสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับตัวอาคารและเจ้าของร่วมได้หลายเท่าตัว

โดยการบริหารจัดการให้โครงการมีมูลค่าเพิ่มนั้นสามารถทำได้ หลายแนวทางประกอบกัน ทั้งเรื่องการดูแลโครงการอย่างดีให้มีสภาพเหมือนวันแรกที่เปิดโครงการ ไม่ว่าเวลาจะผ่านไปกี่ปี ทุกอย่างก็ยังถูกดูแลรักษาอย่างดีให้อยู่ในสภาพไม่ต่างจากวันแรก 

ซึ่งโครงการที่ถูกดูแลอย่างดีนั้นย่อมทำให้เจ้าของห้องสามารถขายต่อได้ในราคาสูงกว่าโครงการที่ถูกปล่อยให้ทรุดโทรมไปตามกาลเวลา และยังมีเรื่องของการบริหารเงินกองทุนของโครงการให้งอกเงย และการบริหารทรัพย์สินส่วนกลางให้เกิดรายได้ ซึ่งเรื่องนี้ จะมาเล่าให้ฟังในครั้งถัดไปค่ะ 



การดูแลโครงการให้อยู่ในสภาพที่ดีนั้นก็เปรียบเสมือนการลงทุนอย่างหนึ่ง ขอยกตัวอย่างอาคารที่ได้รับการดูแลรักษาที่ดี มีมูลค่าเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งพลัสฯ ได้รับหน้าที่เป็นผู้ดูแล อาทิ บ้านไข่มุกหัวหิน ที่มีอายุ 28 ปีแล้ว เป็นโครงการที่ได้รับการดูแลอย่างดีและมีราคาปรับขึ้นมาอย่างน่าสนใจ จากราคาซื้อวันแรกที่ 7 ล้านบาท มาเป็นราคา 80 ล้านบาทในปัจจุบัน หรือราคาเพิ่มกว่า 10 เท่าตัว

อีกตัวอย่างคือบ้านแสนสิริ สุขุมวิท 67 ถึงแม้จะเป็นโครงการบ้านเดี่ยวที่มีอายุถึง 15 ปี แต่จากการดูแลที่ดี ให้ความสำคัญกับความร่มรื่นของต้นไม้ และทุกจุดต้องมีการซ่อมแซมให้ดูใหม่อยู่เสมอ จึงมีการเปลี่ยนแปลงจากราคา 35 ล้านบาท เป็น 120 ล้านบาท ภายในระยะเวลา 15 ปี 

และก็ยังมีอีกหลายโครงการที่อายุกว่าสิบปีแต่ยังอยู่ในสภาพดี น่าอยู่ไม่ต่างจากวันแรก และมีมูลค่าเพิ่มอย่างต่อเนื่อง เช่น โครงการเศรษฐสิริ วัชรพล โครงการบ้านราชดำริ โครงการสิริ เรสซิเด้นซ์ โครงการควอทโทร ทองหล่อและโครงการเอชคิว ทองหล่อ 

ซึ่งโครงการเหล่านี้ถือว่าได้รับการดูแลอย่างดีในทุกรายละเอียด โดยในส่วนของตัวอาคารนั้นถือว่าเป็นหัวใจหลักที่ต้องดูแล นิติบุคคลต้องวางแผนการดูแลและจัดวางงบประมาณไว้อย่างละเอียด แบ่งออกเป็นแผนระยะสั้น ระยะกลาง และระยะยาว

โดยแผนระยะสั้นนั้นเป็นเรื่องการดูแลทั่วไป เช่นการดูแลความสะอาด และความปลอดภัยประจำวัน 

ส่วนแผนระยะกลาง ก็ต้องมีการตรวจเช็คอุปกรณ์ไฟฟ้าส่วนกลางต่างๆ ต้องมีแผนผังว่าอุปกรณ์ชิ้นใดใกล้หมดอายุและต้องทำการเปลี่ยนหรือซ่อมบำรุง

ส่วนแผนระยะยาวนั้นเป็นการบำรุงรักษาเกี่ยวกับระบบอาคาร เช่นระบบลิฟท์ ซึ่งจะต้องคำนวณและวางแผนค่าใช้จ่ายไว้แต่เนิ่นๆ มีแผนผังการอย่างเป็นระบบ มี Preventive Maintenance หรือการบำรุงรักษาเชิงป้องกัน เพื่อให้ระบบต่างๆ สามารถใช้งานได้อย่างมีประสิทธิภาพและได้รับการซ่อมบำรุงที่ดีก่อนที่จะชำรุด ลดโอกาสการชำรุดเสียหายใหญ่



นอกจากนี้การดูแลสภาพแวดล้อมของโครงการก็มีความสำคัญไม่แพ้ตัวอาคาร แม้แต่ต้นไม้ในโครงการทุกต้นก็ต้องได้รับการดูแลเช่นกัน เพราะโครงการที่มีต้นไม้ที่สวยงามย่อมน่าอยู่กว่าโครงการที่มีต้นไม้แห้งเฉา ซึ่งก็มีผลต่อราคาขายต่อของคอนโดมิเนียม 

ซึ่งการที่จะดูแลทรัพย์สินส่วนกลางให้อยู่ในสภาพที่ดีและโครงการมีสิ่งสภาพแวดล้อมที่สวยงามดีนั้น นิติบุคคลอาจต้องมีการดึงมืออาชีพในหลากหลายสาขาเข้ามาช่วยดูแลหรือให้ความรู้เสริมทักษะให้ทีมผู้ดูแลโครงการ 

เช่นของ พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ที่มีการนำรุกข์กรที่เปรียบเสมือนหมอต้นไม้ เข้ามาดูแลต้นไม้ใหญ่ที่มีอายุหลายสิบปี้ในโครงการ ซึ่งมืออาชีพเหล่านี้จะช่วยให้ความรู้ในการดูแลต้นไม้ได้อย่างละเอียด สามารถแก้ปัญหาด้านแมลงหรือหนอนที่กัดกินเนื้อของต้นไม้สร้างความเสียหาย และโรคพืชต่างๆ 

ส่วนทรัพย์สินในตัวอาคารเช่นภาพเขียน และงานศิลปะตกแต่งอาคาร ก็มีการเชิญผู้เชี่ยวชาญจากกรมศิลปากรเข้ามาฝึกอบรมพนักงานในหลักสูตรภัณฑารักษ์ หรือการดูแลทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูง เพื่อรักษางานศิลปะเหล่านั้นให้คงคุณค่าอย่างยาวนาน

การดูแลโครงการให้อยู่ในสภาพที่ดีทั้งตัวอาคารและสิ่งแวดล้อมของโครงการถือเป็นสิ่งที่สะท้อนความน่าอยู่ และมีผลต่อการตัดสินใจซื้อต่อของคนส่วนใหญ่ แม้สภาพห้องของแต่ละท่านจะถูกดูแลรักษาอย่างดีเพียงใด แต่หากมองมาจากภายนอกแล้วพบว่าโครงการมีสภาพเสื่อมโทรมก็ย่อมไม่เกิดความประทับใจในภาพรวม

ดังนั้นการจะสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับตัวโครงการจึงต้องไม่มองข้ามความสำคัญของการดูแลทรัพย์สินส่วนกลาง ดังเช่นหลายโครงการที่เราได้ยกตัวอย่าง ที่สามารถสร้างมูลค่าเพิ่มขึ้นได้อย่างที่หลายท่านคาดไม่ถึง

หาคอนโดที่คุณต้องการได้ที่นี่:  ซื้อคอนโด เช่าคอนโด คอนโดติดรถไฟฟ้า  

พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ตัวแทนด้านอสังหาริมทรัพย์ รับฝากขายปล่อยเช่า และการซื้อขายคอนโดมือสอง บริหางาน ขายโครงการ ครบทุกขั้นตอน พร้อมบริการให้คำปรึกษาเกี่ยวกับที่อยู่อาศัย ด้วยทีมงานระดับคุณภาพ หากสนใจอยากทราบข้อมูลเพิ่มเติมของโครงการคอนโดสามารถโทรติดต่อขอคำปรึกษาได้ที่ 02 688 7555 หรือ คลิกที่นี่ เพื่อค้นหายูนิตฝากขายฝากเช่าได้เลยครับ    


ติดต่อทีมงาน PLUS Living Management

เรื่องเด่นน่าสนใจ

เรื่องราวยอดนิยม

โครงการแนะนำ

Free E-book

5 เทคนิคหาเช่าคอนโดให้สบายใจก่อนแพ็คกระเป๋าเข้าอยู่

5 เทคนิคหาเช่าคอนโดให้สบายใจก่อนแพ็คกระเป๋าเข้าอยู่

ปัจจุบันการหาที่พักอาศัยในเมืองสำหรับคนที่ต้องการความสะดวกสบายในเรื่องการเดินทางการใช้ชีวิตประจำวัน โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภท คอนโดมิเนียม กำลังเป็นที่นิยมกันมาก แต่สำหรับคนที่ยังตัดสินใจซื้อไม่ได้ ย้ายที่ทำงานบ่อย หรือมีงบประมาณที่จำกัดในการเลือกที่อยู่อาศัย คู่มือการหาเช่าคอนโดเล่มนี้จากพลัส พร็อพเพอร์ตี้ เปรียบเสมือนเป็นไกด์นำทาง และจะมาบอกเทคนิคดีๆ ไว้ให้คุณหาเช่าคอนโดให้สบายใจตอบโจทย์ทุกความต้องการ

กรอกอีเมลของคุณเพื่อดาวน์โหลด