คนที่กดเข้ามาอ่านคงมีความสงสัยและสนใจเกี่ยวกับงานบริหารนิติบุคคล การบริหารโครงการที่พักอาศัย การจัดการอาคารชุดว่าคืออะไร ได้ยินคนที่อาศัยอยู่คอนโดจะพูดถึงนิติบุคคลคอนโดอยู่บ่อยๆ แต่ไม่เข้าใจว่าใครเป็นคนดำเนินการ แล้วนิติบุคคลจริงๆ แล้วมีหน้าที่ทำอะไรบ้าง ทำไมต้องมี ถ้าไม่มีจะสามารถอาศัยอยู่ได้หรือไม่ 

จะซื้อคอนโดหลังแรกในชีวิตอยู่สักหนึ่งห้องหรือเป็นมือใหม่เพิ่งสมัครเป็นชาวคอนโดมาหมาดๆ จำเป็นต้องให้ความสำคัญกับสิ่งเหล่านี้มากน้อยเพียงใด มาหาคำตอบให้หายสงสัยและเตรียมทำความเข้าใจไปพร้อมๆ กันครับ 

งานบริหารนิติบุคคลอาคารชุดคืออะไร?

เริ่มแรกเราต้องรู้จักก่อนว่างานบริหารนิติบุคคลคอนโดฯ นั้นคืออะไร งานบริหารหรือการจัดการนิติบุคคลอาคารชุด คือ งานที่กฎหมายกำหนดให้ทุกโครงการอาคารชุดทุกแห่งต้องดำเนินการนับตั้งแต่วันที่มีการจดทะเบียนจัดตั้งให้เป็นนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อให้ทรัพย์สินส่วนกลางได้รับการจัดการและดูแลรักษาหรือเพิ่มมูลค่าอย่างต่อเนื่อง อยู่ในสภาพที่ดีปลอดภัยต่อการใช้งานและสามารถใช้ประโยชน์ได้อย่างคุ้มค่า 

รวมถึงดูแลความเป็นระเบียบเรียบร้อยภายในโครงการเพื่อให้เกิดการอยู่อาศัยร่วมกันอย่างสงบสุข นอกจากนี้ยังมีหน้าที่กำหนดนโยบาย ระเบียบการ วางแผน การจัดให้มีการดำเนินงาน/การจัดการงานดูแลทรัพย์สินส่วนกลาง ประเมินสภาพและนำเสนอแผนการปรับปรุงอีกด้วย

นิติบุคคลคอนโดฯ ทำหน้าที่อะไรบ้าง?

การจัดการดูแลทรัพย์สินส่วนกลางทั้งหมด  วางแผนงบประมาณค่าใช้จ่ายต่างๆ รวมถึงการหาผลประโยชน์จากทรัพย์สินส่วนกลาง ดำเนินการจัดประชุมในวาระต่างๆ เช่น การจัดประชุมใหญ่ประจำปี และจัดกิจกรรมเพื่อการอาศัยอยู่ร่วมกันของลูกบ้านผู้พักอาศัย จัดทำการประชาสัมพันธ์และสื่อสารประกาศข่าวสารต่างๆ

นิติบุคคลคอนโดฯ ดูแลทรัพย์สินส่วนกลางอะไรบ้าง?

การจัดการทรัพย์สินส่วนกลางเป็นส่วนงานหลักสำคัญของนิติบุคคลคอนโด เพราะพื้นที่ส่วนกลางเป็นพื้นที่ส่วนรวมขนาดใหญ่ มีคนใช้เป็นจำนวนมาก การที่ฝ่ายจัดการฯ เข้ามาทำหน้าที่ในส่วนนี้เพื่อการสร้างสภาพแวดล้อม และการรักษาสภาพการอยู่อาศัยให้ยั่งยืนในระยะยาว และมีสภาพที่มีคุณภาพตามมาตรฐานอย่างต่อเนื่องและสม่ำเสมอ โดยงานที่ฝ่ายจัดการฯ มีหน้าที่ดำเนินงานมีดังนี้ 

1.  การจัดการดูแลอาคารและพื้นที่ส่วนกลาง

อาคารและพื้นที่ส่วนกลางของคอนโดมิเนียมหรืออาคารชุด เป็นพื้นที่ซึ่งมีการใช้งานร่วมกันของเจ้าของร่วมและผู้อยู่อาศัยทุกคน ได้แก่ ผนังโดยรอบอาคาร โครงสร้างอาคารและดาดฟ้า รวมไปถึงโถงทางเข้า โถงลิฟต์และทางเดินประจำชั้นต่างๆ  ซึ่งการดูแลในส่วนนี้จะมีผลต่อภาพลักษณ์ ความรู้สึก และความพึงพอใจในการอยู่อาศัย อีกทั้งยังสะท้อนถึงคุณภาพของการจัดการดูแลอาคารและพื้นที่ส่วนกลางภายในอาคารชุดนั้นๆ ด้วย 

เพราะสภาพที่ดีของอาคารและพื้นที่ส่วนกลางจะมีผลโดยตรงต่อมูลค่าของอาคารชุด โครงการไหนได้รับการดูแลที่ดีย่อมส่งผลให้มูลค่าของอาคารเพิ่มขึ้นทั้งในแง่ของการซื้อขายต่อและปล่อยเช่าควบคู่ไปกับคุณภาพของโลเคชั่นและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ

บริเวณ Lobby จากโครงการ เดอะ ไลน์ สุขุมวิท 71 บริหารจัดการโดยพลัส พร็อพเพอร์ตี้

2. การจัดการงานบำรุงรักษาระบบประกอบอาคาร

ระบบประกอบอาคารนี้นับได้ว่าเป็นหัวใจหลักของคอนโดมิเนียมเพราะเป็นส่วนประกอบสำคัญที่ทำให้อาคารชุดใช้งานได้ มีผลโดยตรงต่อความสะดวกสบายและความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัย ทั้งยังสะท้อนถึงภาพลักษณ์และระดับคุณภาพในการดูแลอาคารชุด 

หากไม่มีการดูแลรักษาระบบประกอบอาคารอย่างมีประสิทธิภาพและต่อเนื่อง อาจส่งผลให้เกิดการชำรุดเสียหายจนไม่สามารถใช้งานต่อได้ และจะสร้างความไม่สะดวกสบายแก่ผู้พักอาศัยเป็นอย่างมากเลยทีเดียว  

การจัดการงานบำรุงรักษาระบบประกอบอาคารนั้นประกอบไปด้วย

• ระบบน้ำใช้ ระบบท่อน้ำต้องอยู่ในสภาพสมบูรณ์ ไม่รั่วซึม อุปกรณ์ที่จุดจ่ายน้ำใช้งานได้ สภาพลูกลอยหรือวาล์ว ถังเก็บน้ำ สามารถปิดน้ำได้สนิท
• ระบบเตือนอัคคีภัย มีการตรวจสอบสถานะการใช้งานอย่างสม่ำเสมอ ต้องให้แน่ใจว่าเมื่อเกิดเหตุฉุกเฉินอุปกรณ์ต่างๆ อยู่ในสภาพพร้อมใช้งาน 100%
• ระบบไฟฟ้ากำลัง ต้องมีกระแสไฟฟ้าใช้ได้ต่อเนื่องไม่ติดขัดอุปกรณ์ภายในตู้โหลด หม้อแปลง และเครื่องกำเนิดไฟฟ้าสำรอง อยู่ในสภาพดี ห้องเครื่องสะอาดเรียบร้อย
• ระบบบำบัดน้ำเสีย บ่อบำบัด บ่อดักไขมัน อยู่ในสภาพสมบูรณ์ ไม่แตกร้าว ระบบท่อไม่มีจุดรั่ว ชำรุด เครื่องปั๊มน้ำ และเครื่องเติมอากาศ(ถ้ามี) ต้องใช้งานได้ดี ไม่ผุกร่อน
• ระบบลิฟต์ พร้อมใช้งานตลอดเวลาที่เปิดใช้ มีการเคลื่อนที่อย่างราบเรียบ และจอดได้ตรงตามชั้น แป้นกดไฟสัญญาณ และอุปกรณ์ฉุกเฉิน ทำงานเป็นอย่างดี
• ระบบไฟฟ้าแสงสว่าง ดวงโคมส่องสว่างครบถ้วน เสาและดวงโคมไม่ชำรุด
• ระบบไฟฟ้าสำรอง ตรวจเช็คประสิทธิภาพการใช้งานอยู่เป็นระยะ สามารถใช้งานได้ทันทีเมื่อเกิดไฟฟ้าดับ

ภาพการตรวจสอบการทำงานระบบต่างๆ ภายในอาคารชุด 

3. การจัดการบริเวณโดยรอบอาคารชุด

ผู้พัฒนาโครงการฯ มักออกแบบและตกแต่งพื้นที่ที่เป็นบริเวณโดยรอบบางส่วนให้เป็นพื้นที่ภูมิสถาปัตย์ เช่น น้ำพุ พื้นที่สีเขียว รูปปั้น ฯลฯ เพื่อสร้างสภาพแวดล้อมที่งดงาม รวมทั้งเป็นองค์ประกอบที่ส่งเสริมให้คอนโดมิเนียมมีเอกลักษณ์โดดเด่น สวยงาม สามารถสัมผัสได้ตั้งแต่เข้ามาในโครงการ บริเวณโดยรอบอาคารนี้จึงเป็นสิ่งที่สะท้อนเอกลักษณ์ของคอนโดมิเนียมและไลฟ์สไตล์ของผู้อยู่อาศัย การดูแลในส่วนนี้จึงต้องมีความพิถีพิถันเช่นกัน เพราะเป็นเหมือนหน้าตาของโครงการ

• ไม้ยืนต้น ดูแลให้มีรูปทรงสมบูรณ์สวยงาม ปราศจากโรคพืช มีการตัดแต่งกิ่งก้านและรอบโคนต้นเรียบร้อย และดูแลมากเป็นพิเศษในช่วงที่มีพายุฝน
• ไฟฟ้าและแสงสว่างถนน ทางเดิน ดวงโคมส่องสว่างครบถ้วน เสาและดวงโคมไม่ชำรุด
• ถนน พื้นเรียบเสมอกัน ไม่เป็นหลุมเป็นบ่อหรือแตกร้าว ฝาท่อบริเวณไหล่ทาง มีสภาพที่ดีไม่ชำรุดเสียหาย
• จุดทางเข้า รั้ว และสิ่งประดับ ทุกพื้นผิวมีสภาพสะอาดเรียบร้อย ไม่มีคราบสกปรก และหลุดร่อนชำรุด จนไม่น่าดูชม
• สนามหญ้า เขียวขจีเกิน 90% ของพื้นที่ หญ้าสูงประมาณ 2-4 นิ้วเสมอกัน ปราศจากวัชพืช มีเศษใบไม้และขยะไม่เกิน 10%
• ทางเท้า สมบูรณ์ ใช้วัสดุเหมาะสม ปลอดภัยและไม่ชำรุดจนถึงขั้นเป็นอันตราย มีขอบทางเดินชัดเจน
• ไม้พุ่ม ไม้ประดับ มีความเขียวขจี ใบแน่นหนาตามลักษณะตามธรรมชาติ ไม่มีกิ่งก้านหักและใบแห้งเหี่ยว รูปทรงเป็นไปตามที่ได้ออกแบบมาตั้งแต่แรกเริ่ม
• ทางระบายน้ำ ไม่มีวัชพืชและใบไม้ จนไม่สามารถระบายน้ำได้ฝาท่อ หรือรางระบายน้ำ ต้องไม่อุดตัน และชำรุด มีขนาดรางน้ำที่เพียงพอ และเป็นแนวชัดเจน

บริเวณสระน้ำและสวนส่วนกลางโครงการ โมริ เฮาส์ บริหารจัดการโดยพลัส พร็อพเพอร์ตี้

• เพิ่มมูลค่าอสังหา ด้วยการบริหารอาคารที่ดี
• บริหารจัดการผู้พักอาศัยอย่างไร ให้อยู่สบายและปลอดภัย
• 5 เรื่องต้องรู้ เตรียมจ่ายค่าส่วนกลาง หมู่บ้าน – คอนโด

4. การจัดการความปลอดภัยด้านอัคคีภัยและเหตุการณ์ฉุกเฉิน

ความปลอดภัยด้านอัคคีภัยเป็นเรื่องสำคัญเพราะความเสียหายที่เกิดขึ้นจากเหตุอัคคีภัยนั้นให้ผลที่รุนแรง สร้างความสูญเสียทั้งทรัพย์สินและชีวิตผู้คนได้ ความเสี่ยงด้านอัคคีภัยเกิดได้จากหลายสาเหตุ เช่น อุบัติที่เป็นเหตุสุดวิสัย ความประมาท การปะทุของวงจรไฟฟ้าการปะทุจากการเสื่อมสภาพของอุปกรณ์ไฟฟ้า ภัยธรรมชาติ เป็นต้น

 เราสามารถหลีกเลี่ยงหรือป้องกันได้ด้วยการตรวจสอบ กำจัดวัสดุที่เป็นเชื้อเพลิง บำรุงรักษาจัดการให้เกิดความเรียบร้อย ซึ่งในกรณีของคอนโดมิเนียมนั้นการลดความเสี่ยงเหล่านี้ต้องอาศัยความร่วมมือของผู้พักอาศัยในการดูแลความปลอดภัยด้านอัคคีภัยทั้งในห้องชุดของตนและในพื้นที่ส่วนกลาง

ทั้งนี้ในส่วนของนิติบุคคลอาคารชุดเองก็มีหน้าที่ที่จะต้องเตรียมความพร้อมในการรองรับและบรรเทาสถานการณ์หากเกิดเหตุเพลิงไหม้ขึ้น เพื่อให้เกิดความสูญเสียน้อยที่สุด ทั้งยังรวมไปถึงการให้ความรู้และสร้างความตื่นตัวในการปฏิบัติที่ดี การจัดให้มีฝึกซ้อมอพยพหนีไฟอย่างจริงจังที่จะช่วยลดความเสี่ยงด้านนี้แก่ผู้พักอาศัยด้วย

นอกเหนือไปจากเหตุอัคคีภัยแล้ว ในอาคารชุดอาจเกิดเหตุไม่คาดฝัน ที่จะเป็นอันตรายแก่ชีวิตของผู้อยู่อาศัยได้ เหตุเหล่านี้มีสาเหตุมาจากทั้งภัยธรรมชาติ เช่น แผ่นดินไหวน้ำท่วมหรืออุทกภัย พายุ และจากเหตุอื่น เช่น การเจ็บป่วยฉุกเฉิน และเหตุจราจล เหตุเหล่านี้มีลักษณะการเกิดแบบไม่สามารถคาดการณ์ได้การรับมือจึงต้องเป็นในลักษณะเพื่อบรรเทาความเสียหายที่จะเกิดขึ้น

ฝ่ายจัดการนิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่ที่จะต้องเตรียมความพร้อมในการรับมือในเวลาที่เกิดเหตุฉุกเฉิน เพื่อบรรเทาสถานการณ์ให้เกิดความสูญเสียน้อยที่สุด ตั้งแต่การเตรียมขั้นตอนปฏิบัติหรือแผนรองรับเหตุ การซักซ้อมเจ้าหน้าที่การจัดเตรียมอุปกรณ์เครื่องมือ ทั้งต้องให้ความรู้ในเรื่องการปฏิบัติที่ดีแก่เจ้าของร่วมผู้พักอาศัย    การจัดการความปลอดภัยด้านอัคคีภัยและเหตุการณ์ฉุกเฉินในคอนโดมิเนียม ประกอบไปด้วย

• แผนรองรับเหตุอัคคีภัย
• แผนรองรับเหตุแผ่นดินไหว
• แผนรองรับเหตุน้ำท่วม
• แผนการปฐมพยาบาล
• แผนรองรับเหตุจราจล
• แผนช่วยเหลือเมื่อลิฟต์ค้าง
• แผนรองรับการจัดการโรคระบาด

ภาพการฝึกซ้อมการจัดการความปลอดภัยด้านอัคคีภัย

มาตรการจำกัดจำนวนการใช้ลิฟต์โดยสารในสถานการณ์ COVID-19

มาตรการตั้งจุดคัดกรอง ตรวจวัดอุณหภูมิก่อนเข้าโครงการในช่วงโควิด-19

5. การจัดการรักษาความมั่นคงปลอดภัย

เหตุร้ายหรือความเสี่ยงในเรื่องความมั่นคงปลอดภัย ได้แก่ การทำร้ายร่างกาย การทะเลาะวิวาท การบุกรุก การลักทรัพย์หรือโจรกรรมทรัพย์สิน รวมถึงการทำลายทรัพย์สิน ซึ่งโดยส่วนใหญ่มีสาเหตุมาจากบุคคลที่มีประสงค์ร้าย โดยมีแรงจูงใจมาจากทรัพย์สินที่มีมูลค่า และความขัดแย้ง

ขอบเขตของการรักษาความมั่นคงปลอดภัยนั้นครอบคลุมตั้งแต่การกันไม่ให้ผู้มีโอกาสก่อเหตุเข้ามาในพื้นที่ การสอดส่องป้องปราม และการปิดป้องพื้นที่ของอาคารชุดให้มิดชิดรัดกุม ทั้งรวมไปถึงการระงับเหตุเมื่อเกิดภัยขึ้น โดยการดำเนินการเรื่องนี้นิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่ที่จะต้องจัดให้มีมาตรการและขั้นตอนการปฏิบัติการรักษาความมั่นคงปลอดภัยที่มีความเหมาะสมกับลักษณะเฉพาะของอาคารชุด ดำเนินการจัดหาผู้ปฏิบัติงานที่มีความสามารถและกำกับควบคุมให้การดำเนินการเป็นไปตามแผนและมาตรการ รวมไปถึงการให้ความรู้และสร้างความตื่นตัวในการปฏิบัติที่ดีที่จะช่วยความเสี่ยงด้านนี้แก่ผู้พักอาศัย

การจัดการรักษาความมั่นคงปลอดภัยในคอนโดมิเนียมประกอบไปด้วย

• การจัดการรักษาความมั่นคงปลอดภัยที่ดี
• การควบคุมการเข้า-ออกพื้นที่อาคารชุด
• การควบคุมการผ่านเข้าด้านในอาคาร
• การรักษาการณ์และตรวจตราสอดส่อง

ภาพการปฏิบัติหน้าที่ของเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย

6. การจัดการขยะ

การจัดการขยะเป็นงานที่ต้องดำเนินการอย่างเป็นระบบครอบคลุมตั้งแต่ การกำหนดภาชนะรวบรวมขยะแต่ละประเภท การวางแผนกำหนดตำแหน่งและจุดรวบรวมขยะการเลือกวิธีการรวบรวม คัดแยก และกำจัดขยะออกไปนอกพื้นที่การจัดการขยะ การมีระบบและกระบวนการที่ดี และการประสานงานกับหน่วยงานท้องถิ่นรวมทั้งผู้ประกอบการธุรกิจขยะนำกลับมาใช้ที่มีประสิทธิภาพ

ขยะประเภทต่างๆ ในคอนโดมิเนียมประกอบไปด้วย

• ขยะแห้งที่สามารถนำกลับมาใช้ได้ เช่น กระดาษ พลาสติก แก้ว โลหะ เศษผ้า ไม้ ยาง เป็นต้น
• ขยะแห้งที่ย่อยสลายไม่ได้ ไม่เป็นพิษแต่ไม่คุ้มค่าในการรีไซเคิล เช่น พลาสติกห่อลูกอม ซองบะหมี่สำเร็จรูป ถุงพลาสติก โฟมและฟอล์ยที่เปื้อนอาหาร เป็นต้น
• ขยะเปียก หมายถึง ขยะที่ย่อยสลายได้ง่าย เช่น เศษอาหาร พืชผัก เปลือกผลไม้ เป็นต้น
• ขยะอันตราย เช่น สารเคมี วัตถุมีพิษ ซากถ่านไฟฉาย หลอดไฟ เป็นต้น

ควบคุมกำกับดูแลการจัดการทำความสะอาดถังขยะเป็นประจำเพื่อสุขอนามัยที่ดี

7. การป้องกันและกำจัดแมลง

การอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมก็อาจมีปัญหาเรื่องแมลงและสัตว์รบกวนได้ หากไม่ได้รับการจัดการที่ดี โดยแมลงและสัตว์รบกวนที่มักเป็นปัญหาบ่อยๆ ในคอนโด เช่น หนู แมลงสาบ แมลงวัน มด ยุง ปลวก ซึ่งสาเหตุจากสัตว์เหล่านี้ที่มาเยือนอาจเกิดจากการจัดการขยะและเศษอาหารจากห้องชุดที่ไม่มิดชิด หรือการแพร่ระบาดมาจากบริเวณข้างเคียงปล่อยปะละเลยให้เกิดแหล่งเพาะพันธุ์ 

รวมไปถึงการขาดการซ่อมแซมและบำรุงรักษาอาคารชุดอย่างสม่ำเสมอ ทำให้เกิดปัญหา เช่น การปล่อยให้มีความชื้นเกิดขึ้นบนผนัง และฝ้าเพดาน หรือปล่อยทางเดินส่วนกลางแตกร้าว เป็นต้น

แมลงและสัตว์รบกวนเหล่านี้ นอกจากจะก่อให้เกิดความรำคาญแล้ว ส่วนหนึ่งทำให้เกิดความเสี่ยงด้านสุขอนามัยและความเจ็บป่วย ทั้งยังก่อให้เกิดความเสียหายแก่ทรัพย์สินและอาคารได้

ประสานงานหน่วยงานรัฐหรือเอกชนเข้ามาฉีดสารเคมีไล่แมลงและยุงเป็นประจำ

8. การจัดการดูแลสิ่งอำนวยความสะดวก (Facility) และสระว่ายน้ำ

พื้นที่สิ่งอำนวยความสะดวกมักเป็นพื้นที่รวมกันของผู้อยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมที่จะเข้ามาใช้เพื่อพักผ่อนหย่อนใจ ออกกำลังกายหรือพบปะสังสรรค์กัน เป็นพื้นที่ที่มีผลต่อคุณภาพชีวิตและความเป็นอยู่ที่ดีของทุกคน การดูแลรักษาสิ่งอำนวยความสะดวกและสิ่งสันทนาการให้อยู่ในสภาพที่ดี มีลักษณะและอุปกรณ์ตามความต้องการของผู้อยู่อาศัย นิติบุคคลอาคารชุดฯ ต้องดูแลให้ไม่ถูกทิ้งร้างและกลายเป็นภาระต้นทุนที่ไม่จำเป็นเพื่อให้เกิดความคุ้มค่าในการใช้งาน มีสภาพพร้อมใช้และมีความปลอดภัยอยู่ตลอดเวลา

การจัดการดูแลสิ่งอำนวยความสะดวก (Facility) ในคอนโดฯ ประกอบไปด้วย

• ผนังโดยรอบ มีสภาพสีและพื้นผิวไม่หลุดร่อนไม่มีคราบสกปรกที่ทำให้รู้สึกไม่น่าดูชม ไม่มีผนังแตกร้าว
• เฟอร์นิเจอร์และสิ่งประดับตกแต่ง มีสภาพสมบูรณ์ สะอาดเรียบร้อย
• เครื่องออกกำลังกาย มีสภาพพร้อมใช้งาน สะอาด และเป็นระเบียบ
• พื้นทางเดิน ผนัง ฝ้าเพดาน มีสภาพสีสมบูรณ์ไม่ทรุดโทรมและหลุดร่อน ไม่มีคราบสกปรก
• พรมปูพื้น ไม่มีฝุ่นผงและคราบสกปรก ไม่มีกลิ่น เหม็นอับ กระจกและสแตนเลส เงางามไม่มีคราบดำ

การดูแลรักษาสระว่ายน้ำ

สระว่ายน้ำเป็นสิ่งอำนวยความสะดวกพื้นฐานที่พบได้ในคอนโดมิเนียม เป็นสิ่งประกอบที่โดดเด่นและดึงดูดความสนใจของผู้ซื้อห้องชุด และเป็นสิ่งที่ได้รับความนิยมในการใช้งานสระว่ายน้ำ หากไม่ได้รับการดูแลอย่างถูกต้องและเหมาะสมนอกจากจะมีผลให้ไม่เป็นที่น่าใช้งานแล้ว ยังจะก่อให้เกิดอันตราย และอาจทำให้เกิดการทรุดโทรมและเสียหายอย่างรวดเร็ว ก่อให้เกิดความไม่คุ้มค่าและค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็น

การดูแลรักษาสระว่ายน้ำในคอนโดมิเนียมประกอบด้วย

• ไม่มีคราบหินปูน คราบดำและคราบตะไคร่ทั้งในและรอบสระ
• น้ำใสปราศจากสี และความขุ่น
• มีค่าน้ำ (pH) ระหว่าง 7.4-7.6
• ความดันของเครื่องกรองน้ำอยู่ในระดับไม่สูงกว่า 20 psi
• สระไม่มีการแตกร้าว รั่วซึม กระเบื้องมีสภาพสมบูรณ์ไม่มีรอยแตกหักที่ก่อให้เป็นอันตราย

พื้นที่สิ่งอำนวยความสะดวก ฟิตเนส และสระว่ายน้ำโครงการ เดอะ ไลน์ อโศก รัชดา บริหารจัดการโดยพลัส พร็อพเพอร์ตี้

9. การจัดการและดูแลรักษาที่จอดรถ

ที่จอดรถยังเป็นสิ่งอำนวยความสะดวกขั้นพื้นฐานที่ทุกคอนโดมิเนียมต้องจัดให้มี ทั้งเพื่อสำหรับผู้อยู่อาศัยและผู้ที่มาติดต่อ ที่จอดรถในคอนโดฯ โดยทั่วไปอาจมีจำนวนน้อยกว่าจำนวนห้องชุด จึงทำให้มีความจำเป็นต้องมีการจัดระเบียบการใช้เพื่อไม่ให้เกิดการกระทบกระทั่ง ขีดขวางและก่อให้เกิดการขัดแย้งขึ้นได้ นอกจากนี้พื้นที่จอดรถควรได้รับการดูแลและรักษาให้อยู่ในสภาพที่ดีและมีความปลอดภัยอย่างตลอดเวลาอีกด้วย

ตรวจสอบรถจอดค้างคืนภายในลานจอด เพื่อป้องรถยนต์บุคคลภายนอก และเกินสิทธิ์ที่กำหนด

งานบริหารนิติบุคคลคอนโดฯ ทั้ง 9 ข้อที่กล่าวมานี้เป็นเพียงส่วนหนึ่งของหน้าที่ทั้งหมดของนิติบุคคลซึ่งยังมีรายละเอียดที่สำคัญไม่แพ้กัน ไม่ว่าจะเป็นการจัดการเรื่องค่าใช้จ่าย ค่าส่วนกลาง เงินกองทุนและงบประมาณการจัดการนิติบุคลฯ การจัดประชุมที่สำคัญๆ รวมไปถึงการเสริมสร้างความสัมพันธ์ที่ดีระหว่างลูกบ้านในโครงการเพื่อให้เกิดเป็นชุมชนที่ดี สร้างความสุขของการอยู่อาศัย และยังต้องคำนึงถึงสังคมและชุมชมโดยรอบอีกด้วย

การได้บริษัทหรือผู้ที่มีความเชี่ยวชาญ เป็นมืออาชีพด้านการบริหารจัดการอาคาร รู้จัก และรู้ใจคนอยู่อาศัย มารับหน้าที่ปฏิบัติงานบริหารอย่างนิติบุคคลคอนโดฯ ถือได้ว่าเป็นสิ่งสำคัญที่ไม่อาจมองข้ามได้เลย เพราะคอนโดมิเนียมก็เปรียบเสมือนบ้านหลังใหญ่ที่มีคนอยู่อาศัยร่วมกัน ทุกคนมีสิทธิ์เป็นเจ้าของร่วมด้วยกัน 

ดังนั้นการหานิติบุคคลมารับหน้าที่ในส่วนนี้ต้องมีความพิถีพิถันและไม่ใช่หน้าที่ของใครคนใดคนหนึ่ง หรือกรรมการชุดใดชุดหนึ่งเท่านั้น แต่เป็นสิทธิ์ของทุกคนที่มีอำนาจในการเลือกสิ่งที่ดีที่สุดเข้ามาช่วยจัดการเรื่องการอยู่อาศัยให้ง่ายขึ้น

Plus Living Management คือ การบริหารจัดการที่พลัส พร็อพเพอร์ตี้ มองว่าเป็นมากกว่านิติบุคคล แต่คือการจัดการในทุกมิติของการใช้ชีวิต ไม่ใช่เพียงการดูแลอำนวยความสะดวก การควบคุมจัดการกฎระเบียบ หรือการดูแลตึกเท่านั้น แต่ยังต้องมีการเติมเต็มความต้องการในด้านอื่นๆ ให้ลูกบ้าน 

พลัสฯ เชื่อว่าความสุขของการอยู่อาศัยไม่ว่าจะอยู่ในโครงการรูปแบบใดก็ตาม ล้วนแล้วแต่ต้องการการดูแลเอาใจใส่ในแบบเฉพาะทาง ทั้งลักษณะทางกายภาพของในแต่ละโครงการต่างก็มีความแตกต่างกัน โครงการเล็ก โครงการใหญ่ พื้นที่ส่วนกลาง สระว่ายน้ำ พันธุ์ต้นไม้นานาพรรณ วัสดุชนิดพิเศษที่ออกแบบมาเพื่อโครงการนี้โดยเฉพาะ และอื่นๆ อีกมากมาย 

ซึ่งเราเรียนรู้ ศึกษา และใช้ประสบการณ์จากการบริหารโครงการต่างๆ รวมทั้งจัดอบรมบุคลากรให้มีความชำนาญในสายงานของตัวเอง รวมทั้งเรียนรู้ข้ามสายงานเพื่อให้เกิดการบูรณาการความรู้ซึ่งกันและกัน เพื่อที่จะดูแลทุกๆ ส่วนในโครงการให้มีความยั่งยืน เพิ่มมูลค่าตราบนานเท่านาน

บทความที่เกี่ยวข้อง

คอนโด หมู่บ้าน ต้องมีทีมบริหารแบบไหน ถึงเรียกว่าเป็นมืออาชีพ

การเลือกซื้อคอนโด ซื้อบ้าน หรือแม้แต่การ หาเช่าคอนโด นั้น หลายคนคงคิดว่าโครงการที่ดีต้องเป็นแบรนด์ชื่อดัง ดีไซนล้ำ ทำเลที่ตั้งดี พื้นที่ส่วนกลางสวย แค่นี้ก็เพียงพอแล้ว แต่สิ่งเหล่านี้เป็นเพียงแค่ภาพรวมภายนอกที่ทำให้เราได้ตัดสินใจซื้อในตอนแรก

หลังจากเข้าอยู่อาศัยจริงแล้วต่างหากถึงจะสามารถบอกได้ว่า โครงการที่เราอยู่อาศัยนั้น ความสะดวกสบายในการอยู่อาศัยเป็นอย่างไร เหตุผลที่ทำให้เราภูมิใจและรักโครงการนี้ เพราะมีการบริหารจัดการที่ดีเป็นมืออาชีพใช่หรือไม่ อ่านต่อ

มากกว่าแค่การดูแล เมื่อบริษัทบริหารนิติบุคคลสามารถช่วยรักษาและเพิ่มมูลค่าของโครงการที่อยู่อาศัย

อีกหนึ่งปัจจัยสำคัญก็คือการทำงานของ ‘บริษัทบริหารนิติบุคคล’ ที่หลายคนอาจยังไม่รู้ว่ามีผลอย่างสลักสำคัญและโดยตรงต่อดีมานด์และมูลค่าของโครงการ มีผลอย่างไร? คำตอบอยู่ในบทความนี้แล้ว อ่านต่อ

ไม่อยากให้บ้านเปลี่ยนไป ต้องหาคนดูแลจากใจ ใส่ใจได้ทุกรายละเอียด

คอนโดมิเนียม และ หมู่บ้านจัดสรร ที่มีการอยู่ร่วมกันของคนจำนวนมาก การใช้พื้นที่ต่างๆ ก็ย่อมจะต้องมีการเสื่อมสภาพไปเป็นธรรมดา นอกเสียจากจะได้รับการดูแลเอาใจใส่ที่ดี

ลองคิดดูว่าหากมีแต่คนใช้งาน แต่ไม่มีใครดูแล หรือคอยจัดการให้อยู่ในสภาพที่ดี บำรุงรักษาซ่อมแซมให้สามารถใช้งานได้อย่างยาวนาน สภาพบ้านของเราจะเป็นอย่างไร? อ่านต่อ

ค้นหาบริการด้านอสังหาฯ จากพลัสฯ ที่ใช่สำหรับคุณ: บริหารงานขายอสังหา, บริหารนิติบุคคลหมู่บ้าน, บริษัทบริหารอาคาร, บริหารนิติบุคคลคอนโด

หาข้อมูลคอนโดที่คุณต้องการได้ที่นี่: คอนโดสุขุมวิท, คอนโดให้เช่า, คอนโดจตุจักร, ขายคอนโด, คอนโดทองหล่อ, คอนโดพระราม 4, ระบบรักษาความปลอดภัย, บ้านหรู, คอนโดหรู, คอนโด 2 ห้องนอน, คอนโดอ่อนนุช, บ้านแสนสิริ

พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร รับบริหารจัดการโครงการที่พักอาศัยและเพื่อการพาณิชย์ ด้วยทีมงานระดับคุณภาพกับประสบการณ์ที่มากกว่า 20 ปี เติมเต็มทุกความต้องการอย่างแท้จริง สนใจติดต่อเพื่อรับข้อมูลด้านบริหารโครงการเพิ่มเติมได้ที่ 02 688 7555 หรือ www.plus.co.th