7 เรื่องเข้าใจง่ายกับค่าใช้จ่าย และการจัดการงบประมาณนิติบุคคล
05 ก.ค. 2023
เคล็ดลับการอยู่อาศัย
หลายคนที่กำลังเตรียมตัวเข้าอยู่อาศัย หรือกำลังอาศัยอยู่ในหมู่บ้านหรือคอนโดมิเนียมที่มีนิติบุคคลเป็นผู้ดำเนินการ มักจะได้รับประสบการณ์การเรียกเก็บค่าส่วนกลางเป็นประจำทุกปี หรือค่ากองทุนรวมที่มีอยู่ในลิสต์รายการค่าใช้จ่ายหลังได้รับโอนก่อนเข้าอยู่อาศัย มักจะเจอกับคำถามเหล่านี้
- ค่าใช้จ่ายส่วนกลางของนิติบุคคลคืออะไร?
- นำไปใช้จ่ายอะไรบ้าง?
- แล้วแต่ละที่มีวิธีการในการคิดอัตราค่าใช้จ่ายส่วนกลางอย่างไร?
- รวมถึงมีแนวทางในการจัดการด้านการเงินและการบัญชีงบประมาณอย่างไร?
- สามารถบริหารจัดการให้งอกเงยขึ้นมาได้หรือไม่?
หากมีคำถามเหล่านี้ผุดขึ้นมาอย่ารอช้า พลัสฯ ตามหาคำตอบมาให้แล้วครับ
01 ค่าใช้จ่ายส่วนกลางของนิติบุคคลอาคาร ค่าใช้จ่ายส่วนกลางของอาคารมีอะไรบ้าง?
เนื่องจากอาคารนั้นมีการเสื่อมสภาพอยู่ตลอดเวลา ดังนั้นจึงทำให้ต้องมีการดำเนินการจัดการดูแล ซึ่งในการดูแลจัดการนั้นย่อมต้องทำให้เกิดต้นทุนค่าใช้จ่ายขึ้น ตามภาระความจำเป็นในการดูแลรักษา โดยค่าใช้จ่ายส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารสามารถแบ่งได้เป็น 2 ประเภทครับ1. ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการ เป็นค่าใช้จ่ายในการจัดเตรียมสภาพแวดล้อมที่เหมาะสม และให้บริการส่วนกลางที่สนับสนุนให้เกิดคุณภาพชีวิตที่ดีของผู้อยู่อาศัย มีลักษณะเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นเป็นประจำและต่อเนื่อง เช่น ค่าสาธารณูปโภค (ไฟฟ้า น้ำประปา) ค่าจ้างส่วนงานจัดการ และค่าภาษีและธรรมเนียมต่างๆ เป็นต้น
2. ค่าใช้จ่ายในการคงสภาพและรักษามูลค่า เป็นค่าใช้จ่ายตามความจำเป็นของการปรับปรุงและเปลี่ยนทดแทน เพื่อให้สาธารณูปโภคส่วนกลางคืนสภาพ และเป็นการรักษามูลค่าทรัพย์สินของอาคารเราไว้ มีลักษณะเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นเป็นครั้งคราว เช่น การทาสีผนังอาคาร การปรับปรุงสระว่ายน้ำ เป็นต้น
อย่างไรก็ตามถือเป็นเรื่องสำคัญมากนะครับที่นิติบุคคลอาคารจะต้องใช้จ่ายเงินทุนอย่างถูกต้องและเหมาะสมตามวัตถุประสงค์ของเงินทุนแต่ละหมวด เพราะการใช้เงินผิดหมวดนั้นจะส่งผลกระทบต่อคุณภาพการดูแลรักษาอาคารและการปฏิบัติงานได้
และเมื่อถึงเวลาที่เหมาะสม นิติบุคคลควรตัดสินใจใช้เงินกองทุนเพื่อฟื้นสภาพ เปลี่ยนทดแทนอุปกรณ์ ระบบประกอบอาคาร รวมถึงเพื่อการปรับปรุงให้อาคารดีขึ้น
สระว่ายน้ำจากโครงการ ฮาสุ เฮาส์ หนึ่งในสิ่งอำนวยความสะดวกที่ต้องได้รับการดูแลเป็นประจำ
02 ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินกองทุนอาคารคืออะไร?
ทุกนิติบุคคลอาคาร จำเป็นต้องมีการเรียกเก็บค่าใช้จ่ายจากเจ้าของร่วม เพื่อนำมาเป็นงบประมาณและเงินทุนสำหรับดำเนินการที่เป็นประโยชน์ต่อส่วนรวม ดังนั้นการร่วมกันออกค่าใช้จ่ายสำหรับดูแลรักษาจึงเป็นความรับผิดชอบร่วมกันของเจ้าของร่วมทุกคน เพื่อประโยชน์ที่จะได้รับกลับมา โดยสิ่งที่นิติบุคคลจะเรียกเก็บจากเจ้าของร่วมคือค่าใช้จ่ายส่วนกลาง และเงินกองทุนอาคาร
1. ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง เป็นเงินที่จัดเก็บจากเจ้าของร่วมแต่ละราย ตามขนาดพื้นที่ห้องชุด เพื่อเป็นเงินทุนสำหรับค่าใช้จ่ายประเภทดำเนินการที่เกิดขึ้นเป็นประจำและเพื่อจัดเตรียมสภาพแวดล้อมให้มีความเหมาะสม และให้บริการส่วนกลางที่สนับสนุนให้เกิดคุณภาพชีวิตที่ดีของผู้อยู่อาศัยทุกคน
2. เงินกองทุนอาคาร เป็นเงินที่จัดเก็บในลักษณะเดียวกันกับค่าใช้จ่ายส่วนกลาง เพื่อเก็บไว้เป็นเงินทุนสำหรับการคงสภาพและรักษามูลค่า ซึ่งโดยทั่วไปจะเริ่มใช้เมื่ออาคารผ่านการใช้งานมาแล้วระยะเวลาหนึ่ง เพราะเนื่องจากอาคารมีการเสื่อมสภาพตลอดเวลา โดยแต่ละส่วนประกอบจะมีรอบอายุใช้งาน จึงทำให้ต้องมีการจัดเก็บเงินกองทุนเป็นรอบๆ ซึ่งจะมีการจัดเก็บมากกว่า 1 รอบ ก็ได้ครับ โดยจะมีการจัดเก็บครั้งแรกในตอนที่เราซื้ออาคารนั้น
03 งบประมาณมาจากไหน มีหลักการจัดงบประมาณ และแนวคิดในการใช้จ่ายงบประมาณอย่างไร?
หลายๆ ท่านอาจจะสงสัยว่านอกจากค่าส่วนกลาง และเงินกองทุนจากเจ้าของร่วมแล้ว นิติบุคคลยังมีแหล่งที่มาของงบประมาณจากที่อื่นอีกหรือไม่ซึ่งจริงๆ แล้วนอกจากค่าส่วนกลางและเงินกองทุนที่เก็บจากเจ้าของร่วมแล้ว ยังมีงบประมาณจาก ผู้เช่าพื้นที่ ชำระค่าเช่าพื้นที่ และเจ้าของร่วมชำระค่าใช้สาธารณูปโภคและบริการสาธารณะตามอัตราที่ที่ประชุมกำหนด และการชำระค่าบริการและค่าปรับต่างๆ อีกด้วย
ซึ่งงบประมาณที่เกิดขึ้นจากส่วนหลังนี้ถือเป็นรายได้ที่เพิ่มเข้ามาเพิ่มเติมจากการจัดเก็บค่าส่วนกลางได้อีกทางหนึ่ง ในบางโครงการสามารถลดภาระการขึ้นค่าส่วนกลางได้โดยการหารายได้เพิ่มมาอุดหนุนค่าใช้จ่ายที่ผันแปรตามกาลเวลา
ฝ่ายจัดการฯ โดยพลัส พร็อพเพอร์ตี้ ได้มีการนำเสนอแผนการเพิ่มรายได้ และลดรายจ่ายบางประการให้กับคณะกรรมการประจำโครงการเพื่อการบริหารจัดการที่ได้ประโยชน์แก่เจ้าของร่วมได้มีประสิทธิภาพมากขึ้น อาทิ การปล่อยเช่าพื้นที่โฆษณาป้ายประชาสัมพันธ์ การหารายได้เพื่อการพาณิชย์จากร้านกาแฟ ร้านสะดวกซื้อในโครงการ ตู้อัตโนมัติ ฯลฯ
รายได้ค่าเช่าพื้นที่ และค่าไฟจากจุดบริการเครื่องหยอดเหรียญ 7 -11 ในโครงการ บล็อค 77
หรือการลดรายจ่ายจากการปิด-เปิดเครื่องปรับอากาศเป็นเวลา ช่วยลดค่าไฟ การประดิษฐ์สปริงเกอร์อย่างง่าย ช่วยลดค่าน้ำ การซ่อมแซม ดัดแปลง รีไซเคิล จากวัสดุที่มี เพื่อไม่ต้องดำเนินการจัดซื้อของใหม่ในราคาเต็มจำนวนหรือชำระในอัตราที่ต่ำลง ฯลฯ
ถังขยะแบบคัดแยก ทำเองได้ง่ายๆ โดยทีมช่างอาคาร โครงการ เดอะ เบส พาร์ค เวสต์
04 ค่าใช้จ่ายส่วนกลางมีวิธีการคำนวณอย่างไร?
อัตราการจัดเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารนั้น มีที่มาจากแผนดำเนินงานประจำปีที่ฝ่ายจัดการอาคารและคณะกรรมการฯ นำเสนอ ซึ่งมาจากการจัดทำและประมาณการค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้น โดยทั่วไปจะได้มาโดยการนำผลรวมของค่าใช้จ่ายที่มีการประมาณไว้ว่าจะเกิดขึ้น พร้อมส่วนสำรอง มาหารด้วยพื้นที่ห้องชุดรวมโดยอัตราการจัดเก็บมักกำหนดเป็นบาทต่อหน่วยพื้นที่ห้องชุด ( เช่น บาท/ตารางเมตร) ดังนั้นค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของร่วมแต่ละรายต้องชำระจึงอาจไม่เท่ากัน ขึ้นอยู่กับขนาดห้องชุด เช่น
หากค่าส่วนกลางคอนโด คิดค่าส่วนกลางตารางเมตรละ 50 บาท/เดือน คุณถือครองห้องชุดขนาด 40 ตารางเมตร ค่าส่วนกลางจะเท่ากับ 50 X 40 = 2,000 บาท/เดือน โดยค่าใช้จ่ายส่วนกลางจะเก็บเป็นรายปี ดังนั้นคุณจะต้องจ่ายค่าส่วนกลาง 2,000 x 12 = 24,000 บาทต่อปีครับ
สำหรับการกำหนดอัตราการจัดเก็บค่าส่วนกลางนั้น สามารถเปลี่ยนแปลงได้ขึ้นอยู่กับความจำเป็นและความเหมาะสมทางเศรษฐกิจครับ แต่อย่าลืมนะครับว่าจะต้องได้รับความเห็นชอบจากมติที่ประชุมใหญ่ ซึ่งการจัดเก็บค่าส่วนกลางของแต่ละนิติบุคคลอาคารนั้นไม่มีค่ามาตรฐานกลาง เพราะจะมีความแตกต่างกันแปรผันไปตามปัจจัยต่างๆ
เช่นคุณภาพของวัสดุและการก่อสร้าง ขนาดพื้นที่และบริเวณ อายุการใช้งานของระบบประกอบอาคาร ลักษณะและวิธีการใช้งาน ความต้องการและคาดหวังต่อสภาพอาคารของเจ้าของร่วมนั่นเองครับ
แนะนำฟังก์ชั่น My Account ใน Living Plus Application สำหรับชำระค่าใช้จ่ายต่างๆ ในโครงการ
ทุกๆ ท่านเองก็อย่าลืมไปชำระค่าส่วนกลางให้ตรงเวลานะครับ เพราะการไม่ชำระค่าใช้จ่ายตามเวลาที่กำหนดไว้ในข้อบังคับมีโทษปรับ การไม่ร่วมกันรับผิดชอบค่าใช้จ่ายของเจ้าของร่วม เป็นสาเหตุเริ่มต้นของการทำให้อาคารมีระดับมาตรฐานต่ำลง และจะส่งผลเสียต่อมูลค่าทรัพย์สินของเจ้าของร่วมในที่สุด
05 เหตุใดจึงต้องมีการจัดการด้านการเงินและการบัญชี?
การจัดการด้านการเงินและจัดทำบัญชีนั้นเป็นหนึ่งในหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารตามที่กฎหมายกำหนดไว้ ซึ่งถือเป็นเรื่องที่่มีความสำคัญอย่างมากเลยนะครับ เพราะเจ้าของร่วมในฐานะที่เป็นผู้จ่ายเงินนั้นต้องการความโปร่งใส ที่สามารถตรวจสอบได้ เพื่อจะได้มอบความไว้วางใจในการชำระค่าส่วนกลางและการใช้จ่ายเงินแก่คณะจัดการนิติบุคคลฯ งานในส่วนนี้ประกอบด้วย• การวางแผนด้านการเงิน- ประมาณการรายได้ และรายจ่ายที่จะเกิดขึ้น
• การจัดทำงบประมาณประจำปีในการดำเนินการของนิติบุคคลอาคาร
• การจัดทำบัญชีประจำเดือน เพื่อพร้อมต่อการตรวจสอบ ประกอบด้วยรายงาน รายรับรายจ่ายที่เกิดขึ้นในเดือนนั้น บันทึกรายรับและรายจ่ายในเดือนที่ผ่านมา
• การจัดทำงบดุลประจำปี ต้องจัดแสดงรายงานงบดุลประจำปีเพื่อรายงาน สินทรัพย์ของนิติบุคคลอาคาร หนี้สินผูกพันกับนิติบุคคลอาคาร
06 การวางแผนงบประมาณนิติบุคคลอาคาร
แผนงบประมาณเป็นแผนการเงินที่จะต้องจัดเตรียมเงินทุนไว้ให้เพียงพอสำหรับการดำเนินงานจัดการนิติบุคคลอาคารในแต่ละปี ซึ่งถือเป็นหน้าที่ของคณะดำเนินงานนิติบุคคลอาคาร การจัดเตรียมงบประมาณดังกล่าว จำเป็นที่จะต้องมีการวางแผนล่วงหน้าอย่างรอบคอบ
เพราะหากขาดการวางแผนที่ดี จัดเตรียมงบประมาณไม่เพียงพอต่อค่าใช้จ่ายนั้นก็เป็นต้นเหตุสำคัญที่ก่อให้เกิดปัญหาความทรุดโทรมและมูลค่าที่ลดลงของอาคาร อีกทั้งยังส่งผลต่อ ความไม่สะดวก ปลอดภัยของเจ้าของร่วมและผู้อยู่อาศัยทุกๆ คนได้นะครับ
จัดฝึกอบรมการวิเคราะห์งบการเงินและบัญชี การวางแผนงบประมาณโดยสถาบัน Plus Eduplex
การวางแผนงบประมาณเป็นการคาดการณ์เพื่อจัดเตรียมเงินทุนให้เพียงพอต่อค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางและการจัดให้มีการบริการส่วนรวมที่จะเกิดขึ้น โดยถือหลักจัดเตรียมให้เพียงพอพร้อมส่วนสำรอง เพื่อให้สามารถทำงานให้ได้ผลตามเป้าหมายคุณภาพที่กำหนดหรือตกลงไว้นั่นเองครับ
ซึ่งงบประมาณนั้นควรมีการจัดกลุ่มตามวัตถุประสงค์การใช้จ่ายให้ชัดเจนนะครับ เพื่อให้ง่ายต่อการติดตามและรายงานผลโดยทั่วไป ส่วนจัดการนิติบุคคลอาคารอาจจำแนกงบประมาณเป็น 2 กลุ่ม ได้แก่
1. กลุ่มงบดำเนินการ เพื่อใช้จ่ายเป็นค่าสาธารณูปโภค ค่าจ้างงานบริการ ค่าบริหารจัดการ ค่าบำรุงรักษา ค่าวัสดุอุปกรณ์ ค่าจัดการประชุมและจัดกิจกรรม รวมถึงค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าประกันภัย และค่าภาษี
2. กลุ่มงบคงสภาพและรักษามูลค่า เพื่อใช้จ่ายเป็นค่าซ่อมแซมอาคาร ค่าเปลี่ยนอุปกรณ์ เช่น ปั๊มน้ำ หรือดวงโคมส่องสว่าง
งานบำรุงรักษาสภาพเก้าอี้ริมสระว่ายน้ำเพื่อความสวยงามเหมือนใหม่
นิติบุคคลอาคารควรใช้จ่ายงบประมาณอย่างมีประสิทธิภาพ โดยใช้จ่ายงบประมาณในเรื่องที่จำเป็น ด้วยจำนวนเงินที่เพียงพอต่อการได้มาซึ่งคุณภาพและผลงานตามเกณฑ์มาตรฐานและตามมติของที่ประชุมใหญ่ ซึ่งการใช้จ่ายและจัดเตรียมงบประมาณ ควรเป็นไปโดยมีลำดับความสำคัญที่ชัดเจน
โดยหลักแล้วก็ควรไล่เรียงจากเรื่องความปลอดภัย ความสะดวก และการรักษามูลค่าของทรัพย์สินครับ ส่วนการผัดผ่อนการใช้จ่ายที่จำเป็นนั้นก็อาจจะทำให้เกิดปัญหาที่บานปลายตามมาภายหลังได้นะครับ
07 การประมาณการงบประมาณ
การประมาณงบประมาณนั้นสามารถแบ่งออกได้เป็น 2 แนวทาง นั่นคือ
1. แนวทางในการวางแผนงบประมาณการดำเนินการ โดยใช้ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจริงในปีที่ผ่านมา และข้อมูลราคาจากผู้ให้บริการหรือผู้แทนจำหน่าย ซึ่งเป็นแหล่งข้อมูลที่น่าเชื่อถือ
2. แนวทางการวางแผนงบประมาณการปรับปรุงอาคาร โดยใช้ข้อมูลสภาพ อายุการใช้งาน สถิติและประวัติที่ผ่านมาของอาคารและระบบประกอบอาคาร รวมถึงค่าดำเนินการจากผู้ให้บริการ
งานซ่อมแซมแก้ไขพื้นไม้เพื่อความปลอดภัยและภาพลักษณ์โครงการ
ทั้งนี้ระดับของค่าใช้จ่ายมักขึ้นอยู่กับระดับของคุณภาพของงานที่ต้องการและสภาพมาตรฐานของนิติบุคคลอาคารที่เจ้าของร่วมเห็นชอบ โดยค่าใช้จ่ายในการดำเนินการจะค่อยๆ เพิ่มขึ้นทีละน้อยตามสภาวะทางเศรษฐกิจและอัตราเงินเฟ้อ
และเมื่ออาคารของเรามีอายุมากขึ้น จะมีค่าใช้จ่ายเรื่องการซ่อมแซม บำรุงรักษา เปลี่ยนทดแทน ไปจนถึงการปรับปรุงเพื่อฟื้นสภาพและบูรณะสิ่งก่อสร้างที่หมดอายุหรือเสื่อมสภาพเพิ่มมากขึ้น ทำให้มีค่าใช้จ่ายมากกว่าอาคารที่เพิ่งเริ่มมีการเข้ามาอยู่นั่นเอง
เป็นอย่างไรบ้างครับ หลังจากได้ใจความหมาย ที่มาที่ไปของการจัดการงบประมาณบริหารอาคารของนิติบุคคลกันแล้ว มีรายละเอียดปลีกย่อยไม่ใช่น้อยเลยใช่ไหมครับ เมื่อทราบแล้วก็อย่าลืมชำระค่าส่วนกลางกันนะครับ เพราะหากอาคารไม่สามารถเก็บค่าส่วนกลางจากเจ้าของร่วมได้เพียงพอกับค่าใช้จ่ายก็จะทำให้ไม่มีงบประมาณในการดูแลรักษาส่วนกลาง
ส่งผลให้อาคารดังกล่าวเสื่อมสภาพลงอย่างรวดเร็ว ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อมูลค่าทรัพย์สินของเจ้าของร่วมในที่สุด
นอกจากนี้การเลือกนิติบุคคลอาคารชุด นิติบุคคลหมู่บ้านที่จะเข้ามาบริหารอาคารเองก็สำคัญไม่แพ้กัน เพราะนิติบุคคลที่มีความเป็นมืออาชีพจะช่วยให้การดูแลจัดการอาคารเป็นไปอย่างเหมาะสม สร้างสภาพแวดล้อมที่น่าอยู่ให้แก่ลูกบ้าน มีความถูกต้อง โปร่งใส สร้างความสบายใจให้แก่เจ้าของร่วม
พลัสฯ เชื่อว่าการจัดการอาคารแบบ Living Management นั้นเป็นเรื่องที่มากกว่านิติบุคคล แต่คือการจัดการในทุกมิติของการใช้ชีวิต ไม่ใช่เพียงการดูแลอำนวยความสะดวก การควบคุมจัดการกฎระเบียบ หรือการดูแลตึกเท่านั้น แต่ยังต้องมีการเติมเต็มความต้องการในด้านอื่นๆ ให้ลูกบ้าน ดังเช่นการจัดการบริหารงบประมาณให้มีประสิทธิภาพสูงสุดก็เป็นสิ่งที่เราให้ความสำคัญเช่นกันครับ
พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ผู้เชี่ยวชาญบริการอสังหาฯ ครบวงจร ที่ตอบโจทย์ได้ทุกความต้องการ บริหารงานนิติบุคคลคอนโด หมู่บ้าน อาคารสถานที่ ที่ปรึกษางานขายโครงการ และตัวแทนซื้อ ขาย เช่า คอนโดมือสอง ด้วยทีมงานระดับคุณภาพกับประสบการณ์ที่มากกว่า 20 ปี เติมเต็มทุกความต้องการอย่างแท้จริง สนใจติดต่อเพื่อรับข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ 02 688 7555 หรือ plus.co.th/contactus
ค้นหาบริการเพิ่มเติม: บริหารงานนิติบุคคลคอนโด, บริหารอาคารสถานที่, ที่ปรึกษางานขายโครงการ, ตัวแทนซื้อ ขาย เช่า คอนโดมือสอง , LIV-24 ศูนย์สังเกตการณ์ระบบรักษาความปลอดภัย
หาข้อมูลคอนโดที่คุณต้องการได้ที่นี่: คอนโดสุขุมวิท, คอนโดให้เช่า, คอนโดจตุจักร, ขายคอนโด, คอนโดทองหล่อ, ทรัพย์สินรอการขาย, คอนโดพระราม 4, ระบบรักษาความปลอดภัย, บ้านหรู, คอนโดหรู
02.688.7555