รู้จักกรรมสิทธิ์คอนโด ซื้อคอนโดได้สิทธิอะไรบ้าง?
07 มิ.ย. 2024
เคล็ดลับการอยู่อาศัย
เป็นเจ้าของบ้านดีกว่าเป็นเจ้าของคอนโดจริงหรือ? พลัสฯ พามาทำความรู้จักกรรมสิทธิ์คอนโด หรือกรรมสิทธิ์ห้องชุด พร้อมทำความเข้าใจสิทธิที่ได้รับในการเป็นเจ้าของคอนโด แตกต่างจากการเป็นเจ้าของบ้านอย่างไร?
หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด คืออะไร?
เมื่อซื้อบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮ้าส์ กรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดิน (น.ส. 4) จะถูกโอนมาเป็นชื่อของผู้ซื้อตามกฎหมาย ซึ่งผู้ซื้อจะสามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินได้อย่างเต็มที่ ไม่ว่าจะเป็นการขาย จำนอง หรือยกเป็นมรดกให้ลูกหลาน ในขณะที่การซื้อคอนโดมิเนียม ผู้ซื้อจะได้หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2) แทน ซึ่งผู้ซื้อจะไม่ถือว่า เป็นเจ้าของโครงการนั้นๆ อย่างสมบูรณ์ แต่จะถูกเรียกว่า เจ้าของร่วม
-7.jpg)
ภาพจากโครงการ เดอะ ไลน์ พหลฯ-ประดิพัทธ์ CD202924
กรรมสิทธิ์คอนโดหรือกรรมสิทธิ์ห้องชุด
การถือครองกรรมสิทธิ์คอนโด หรือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในฐานะเจ้าของร่วมมีรายละเอียดของสิทธิ ดังนี้
1.สิทธิในส่วนแบ่งเงินประกัน
โดยทั่วไปคอนโดมิเนียมมักมีการทำประกันภัยอาคารชุดเอาไว้อยู่แล้ว ไม่ว่าจะเป็นประกันอัคคีภัย ประกันอุทกภัย และอื่นๆ เมื่อตัวอาคารได้รับความเสียหายจากภัยพิบัติเหล่านี้ บริษัทประกันจะทำการจ่ายเงินชดเชยให้กับนิติบุคคลของโครงการคอนโดตามเงื่อนไข ซึ่งเจ้าของร่วมทุกคนมีสิทธิได้รับส่วนแบ่งจากเงินประกันดังกล่าวตามสัดส่วนการครอบครอง
2.สิทธิจัดตั้ง และตรวจสอบการทำงานของนิติบุคคล
เจ้าของร่วมทุกคนมีสิทธิในการร่วมกันจัดตั้งคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อดูแลรักษาและบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลาง จัดเก็บค่าส่วนกลาง ออกกฎระเบียบและข้อบังคับ รวมถึงการประสานงานกับหน่วยงานต่างๆ เช่น กรมไฟฟ้า การประปา และอื่นๆ
อย่างไรก็ตาม คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดสามารถบริหารงานต่างๆ ได้เอง หรือว่าจ้างบริษัทบริหารจัดการอาคารชุดมืออาชีพเข้ามาทำหน้า ขึ้นอยู่กับข้อตกลงระหว่างคณะกรรมการนิติบุคคลและเจ้าของร่วมท่านอื่นๆ
นอกจากนี้ เจ้าของร่วมทุกคนมีสิทธิสอดส่อง และตรวจสอบการทำงานของคณะกรรมการนิติบุคคลได้ด้วยเช่นกัน ไม่ว่าจะเป็นงบการเงิน รายงานการประชุม และอื่นๆ หากพบความไม่โปร่งใสในการทำงานของคณะกรรมการนิติบุคคล เจ้าของร่วมมีสิทธิฟ้องร้องหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เพื่อนำไปสู่การถอดถอน และจัดตั้งคณะกรรมการนิติบุคคลชุดใหม่
-6.jpg)
ภาพจากโครงการ ไอดีโอ คิว สุขุมวิท 36 CD220913
3.สิทธิตกแต่งภายในห้องชุด
เจ้าของร่วมมีสิทธิในการตกแต่งภายในห้องชุดของตนเอง เช่น การทาสี เปลี่ยนวอลล์เปเปอร์ และติดตั้งเฟอร์นิเจอร์ ซึ่งอาจต้องแจ้งกับนิติบุคคลเรื่องขออนุญาตผู้รับเหมาภายนอกเข้ามาภายในโครงการ และจำเป็นต้องทำภายในช่วงเวลาที่กำหนด ขึ้นอยู่กับกฎระเบียบของแต่ละโครงการ เพื่อไม่ให้เกิดเสียงรบกวนเพื่อนบ้าน
ส่วนการตกแต่งภายในที่กระทบต่อโครงสร้างอาคาร เช่น การทุบผนัง เปลี่ยนประตูหน้าต่าง และอื่นๆ จำเป็นต้องทำการขออนุญาตต่อนิติบุคคลก่อน ซึ่งบางโครงการอาจไม่อนุญาต เนื่องจากข้อกังวลเกี่ยวกับความแข็งแรงของโครงสร้างอาคาร และป้องกันความเสียหายจากการเจาะ หรือตัดสายผิดจุด ซึ่งอาจไปโดนท่อประปา สายไฟ และอื่นๆ รวมถึงการใช้ไฟเกินกำหนดที่อาจทำให้เกิดไฟฟ้าลัดวงจรด้วย
4.สิทธิเป็นกรรมการนิติบุคคล
เจ้าของร่วมมีสิทธิได้รับลงสมัครเป็นคณะกรรมการนิติบุคคล แต่ต้องมีคุณสมบัติตามที่กฎหมายอาคารชุดกำหนด เช่น เป็นผู้มีอายุ 20 ปี บริบูรณ์ขึ้นไป ไม่เป็นบุคคลวิกลจริต ไม่มีประวัติอาชญากรรม และอื่นๆ
โดยกรรมการนิติบุคคลจะทำหน้าที่ควบคุมการทำงานของทีมนิติบุคคลอาคารชุด มีอำนาจในการกำหนดนโยบาย กฎระเบียบในโครงการ ตลอดจนการพิจารณาอนุมัติค่าใช้จ่ายและติดสินการดำเนินการต่างๆ ในโครงการ
5.สิทธิในการกำหนดระเบียบคอนโด
เจ้าของร่วมมีสิทธิกำหนดกฎระเบียบและข้อควรปฏิบัติต่างๆ ซึ่งเกี่ยวกับการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลและทรัพย์ส่วนกลางของคอนโดที่เหมาะสม และเป็นประโยชน์ต่อผู้อยู่อาศัย โดยจะต้องผ่านการเห็นชอบในที่ประชุมระหว่างเจ้าของร่วมคนอื่นๆ
อย่างไรก็ตาม เจ้าของร่วมไม่มีสิทธิในการปรับเปลี่ยนโครงสร้างอาคารภายนอกห้องชุดของตนเอง หรือทำลายทรัพย์สินส่วนกลาง ซึ่งจะถือเป็นการกระทำผิดตามข้อบังคับ และมีโทษปรับไม่ต่ำกว่า 100,000 บาท
oka HAUS | สำหรับซื้อ สำหรับเช่า
คอนโดมีกรรมสิทธิ์กี่ปี?
ตามกฎหมายของประเทศไทย กรรมสิทธิ์คอนโดมีอายุตลอดไป แม้คอนโดจะเกิดความเสียหายและพังทลาย เจ้าของร่วมยังมีสิทธิที่จะตัดสินใจร่วมกันว่า จะดำเนินการต่อไปอย่างไร อาทิ
1.ขายที่ดินและแบ่งทรัพย์สิน
ในกรณีที่เจ้าของร่วมส่วนใหญ่เห็นพ้องกันว่า ให้นำที่ดินโครงการออกขายสู่ท้องตลาด เงินที่ได้จากการขายจะถูกนำมาแบ่งให้กับเจ้าของร่วมทุกคนตามสัดส่วนการครอบครอง และทรัพย์สินส่วนกลางจะถูกนำมาแบ่งกัน
2.รื้อถอนและสร้างใหม่
หากมติการประชุมเห็นพ้องกันว่า ให้ทำการรื้อถอนอาคารชุดเดิมและสร้างใหม่ เงินกองทุนสะสมที่เก็บไว้กับนิติบุคคลจะถูกนำมาใช้เพื่อการรื้อถอนและสร้างใหม่ หากเงินกองทุนไม่เพียงพอ เจ้าของร่วมทุกคนมีสิทธิในการตัดสินใจร่วมกันเพื่อขอกู้เงินจากสถาบันการเงิน
โดยคอนโดมิเนียมมักมีอายุขัยเฉลี่ยอยู่ที่ 50 - 100 ขึ้นไป ซึ่งขึ้นอยู่กับความแข็งแรงของอาคารชุด และการบำรุงรักษาอาคารและพื้นที่ส่วนกลาง
XT Phayathai | สำหรับซื้อ สำหรับเช่า
กรรมสิทธิ์คอนโดมิใช่สิทธิในอากาศ
การซื้อคอนโดมีความแตกต่างจากการซื้อบ้าน แต่เจ้าของร่วมทุกคนมีสิทธิต่างๆ ในห้องชุดของตนเองและพื้นที่ส่วนกลางอย่างเต็มที่ แม้อาคารชุดจะพังทลาย ผู้ที่ถือกรรมสิทธิ์คอนโดจะยังไม่ได้รับการคุ้มครองตามกฎหมาย และเป็นกรรมสิทธิ์ที่สามารถส่งต่อไปยังลูกหลานได้
อย่างไรก็ตาม ควรเลือกซื้อคอนโดที่ได้มาตรฐาน และสามารถซื้อ-ขายได้ตามกฎหมาย เพราะคอนโดที่ไม่ได้มาตรฐานจะไม่สามารถขายให้กับผู้ซื้อได้อย่างถูกต้อง ซึ่งกรมที่ดินจะไม่สามารถออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้กับผู้ซื้อได้ ส่งผลให้ผู้ซื้อไม่ได้รับความคุ้มครองภายใต้กฎหมาย ในกรณีที่การก่อสร้างอาคารชุดไม่แล้วเสร็จตามระยะเวลาที่กำหนด มาตรฐานอาคารไม่ตรงตามการโฆษณา และอื่นๆ
ขอแนะนำการเลือกซื้อคอนโดผ่านนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่มีความน่าเชื่อถือ โดยเฉพาะการซื้อคอนโดหลังแรก เช่น พลัสฯ ซึ่งคัดสรรเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ได้มาตรฐาน มีทีมผู้เชี่ยวชาญช่วยตรวจสอบสภาพห้องชุดก่อนส่งมอบ พร้อมช่วยดำเนินการด้านเอกสารต่างๆ และอธิบายเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์คอนโดอย่างครอบคลุม เพื่อประโยชน์สูงสุดของผู้ซื้อคอนโด
พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ผู้เชี่ยวชาญบริการอสังหาฯ ที่คุณไว้ใจ
พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ใส่ใจทุกความต้องการ เชี่ยวชาญเรื่องการบริการแบบ 360° ครบ จบ ที่เดียว กับทีมงานระดับคุณภาพ ที่สั่งสมประสบการณ์มามากกว่า 25 ปี เป็นตัวแทนด้านอสังหาริมทรัพย์ รับฝากขายปล่อยเช่า และการซื้อขายคอนโดมือสอง ครบทุกขั้นตอน พร้อมบริการให้คำปรึกษาเกี่ยวกับที่อยู่อาศัย ด้วยทีมงานระดับคุณภาพ หากสนใจอยากทราบข้อมูลเพิ่มเติมของโครงการคอนโดสามารถโทรติดต่อขอคำปรึกษาได้ที่ 02688 7555 หรือ คลิกที่นี่
ค้นหาบ้านและคอนโดที่คุณต้องการได้ที่นี่: คอนโดสุขุมวิท, คอนโดให้เช่า, คอนโดจตุจักร, ขายคอนโด, คอนโดทองหล่อ, คอนโดพระราม 4, ระบบรักษาความปลอดภัย, บ้านหรู, คอนโดหรู, คอนโด 2 ห้องนอน, คอนโดอ่อนนุช, บ้านแสนสิริ
บทความที่เกี่ยวข้อง
ส่อง 3 โครงการคอนโดหรูใจกลางเมือง คุ้มค่า! น่าลงทุน!
-PLUS-SEO_3-1200X628.jpg?frontend_host=https%3A%2F%2Fdigitalplatform.sansiri.com)
พามาส่อง 3 โครงการคอนโดหรูใจกลางเมือง คุ้มค่าการลงทุนอย่างรอบด้าน ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่อยขายต่อหรือปล่อยเช่า ไปจนถึงการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์หรูหรา และความสะดวกสบายของวิถีชีวิตคนกรุง อ่านเพิ่มเติม
รู้ก่อนซื้อคอนโด ค่าส่วนกลางคอนโดต้องจ่ายเท่าไหร่ ?
วางแผนการเงินได้อย่างมีประสิทธิภาพ เพียงรู้จักกับค่าส่วนกลางคอนโด ต้องจ่ายเท่าไหร่ จ่ายให้ใคร และจะถูกนำไปใช้ด้านใดบ้าง พลัสฯ พามาดูวิธีการคำนวณค่าส่วนกลาง ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่เจ้าของร่วมทุกคนจำเป็นต้องจ่าย อ่านเพิ่มเติม
4 ปัญหายอดฮิตของลูกบ้าน ที่นิติฯ ช่วยดูแลได้
ปัญหาแบบไหนที่นิติบุคคลช่วยดูแลได้? พามาส่อง 4 ปัญหายอดฮิตของลูกบ้าน ซึ่งเป็นปัญหาที่พบเจอได้บ่อยที่สุด ทั้งการอยู่อาศัยในคอนโด และหมู่บ้านจัดสรร พร้อมทำความเข้าใจบทบาท และหน้าที่ของนิติบุคคล อ่านเพิ่มเติม
02.688.7555