กู้ซื้อคอนโดมือสองปกติหรือกู้ซื้อคอนโดเงินเหลือ แบบไหนดีกว่ากัน?

12 มี.ค. 2024 เทคนิคการซื้อขายเช่า

“คอนโดมือสอง” ยังคงเป็นกระแสด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความสนใจอยู่เรื่อยๆ เนื่องจากคอนโดมือสองมีราคาถูกกว่าคอนโดมือหนึ่ง เหมาะกับผู้ที่ขอวงเงินสินเชื่อคอนโดได้ไม่สูงมาก แต่การกู้ซื้อคอนโดมือสองเป็นทางเลือกที่ดีจริงหรือไม่?

โดยในบทความนี้ พลัส พร็อพเพอร์ตี้จะพาไปทำความรู้จักกับการกู้ซื้อคอนโดมือสองและคอนโดเงินเหลือ เพื่อเป็นทางเลือกให้กับผู้ที่ต้องการซื้อคอนโดเป็นของตนเอง

ข้อสำคัญควรรู้ก่อนกู้ซื้อคอนโดมือสอง

ข้อกำหนดทางกฎหมาย

ในการขอสินเชื่อคอนโดและสินเชื่อบ้าน มีข้อกำหนดทางกฎหมายที่เรียกว่า “หลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV)[1]” ที่ออกโดยธนาคารแห่งประเทศไทย (แบงก์ชาติ) ซึ่งธนาคารพาณิชย์ทุกแห่งจะต้องดำเนินการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยตามหลักเกณฑ์ ดังนี้

  1. กรณีที่อยู่อาศัยหลังแรก ธนาคารสามารถอนุมัติปล่อยวงเงินได้สูงสุด 100% ของราคาอสังหาริมทรัพย์
  2. กรณีที่อยู่อาศัยหลังที่สอง และมีการผ่อนชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัยหลังแรกมาแล้ว 3 ปี ขึ้นไป ธนาคารสามารถอนุมัติปล่อยวงเงินได้สูงสุด 90% ของราคาอสังหาริมทรัพย์
  3. กรณีที่อยู่อาศัยหลังที่สอง แต่มีการผ่อนชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัยหลังแรกยังไม่เกิน 3 ปี ธนาคารสามารถอนุมัติปล่อยวงเงินได้สูงสุด 80% ของราคาอสังหาริมทรัพย์

*เงื่อนไขทั้ง 3 ประการ จะครอบคลุมเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท เท่านั้น*

กู้ซื้อคอนโดมือสองต้องมีเงินก้อนสำรองไว้

ในการกู้ซื้อคอนโดมือสอง ธนาคารมักจะปล่อยกู้ให้เพียง 80-90% ของราคาอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แม้จะเป็นกรณีที่อยู่อาศัยหลังแรก ซึ่งหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยชี้ว่าที่อยู่อาศัยหลังแรก ธนาคารสามารถปล่อยกู้ได้สูงสุด 100% ของราคาอสังหาริมทรัพย์

ดังนั้นใครที่สนใจกู้ซื้อคอนโดมือสองจะต้องจัดเตรียมเงินก้อนจำนวนหนึ่งเอาไว้เป็นส่วนต่าง เพื่อชำระให้กับผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ คอนโดมือสองมักจะไม่มีการผ่อนดาวน์ ต่างจากคอนโดมือหนึ่งที่ผู้ซื้อสามารถผ่อนดาวน์ได้ระหว่างรอการก่อสร้างแล้วเสร็จ

ปัจจัยการให้วงเงินกู้ซื้อคอนโดมือสอง

เหตุผลที่ธนาคารปล่อยวงเงินกู้ซื้อคอนโดมือสองเพียง 80-90% ของราคาอสังหาริมทรัพย์ แม้จะเป็นการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรก มีปัจจัยอยู่หลายประการ ได้แก่

1. สภาพคอนโด

ธนาคารจะทำการพิจารณาสภาพคอนโดทั้งภายในยูนิตและภายนอกอาคาร ยิ่งสภาพคอนโดมีความเสื่อมโทรมมาก ธนาคารก็จะปล่อยวงเงินกู้ในราคาที่ต่ำลงตามไปด้วย

2. ทำเลคอนโด

สำหรับคอนโดที่ตั้งอยู่ในทำเลดี มีสภาพคล่องในการซื้อขายสูง ธนาคารจะปล่อยวงเงินกู้ในราคาที่สูงกว่า เมื่อเทียบกับคอนโดที่ตั้งอยู่ในทำเลไม่ดี มีสภาพคล่องในการซื้อขายต่ำ

3. การเงินของผู้กู้

เนื่องจากการพิจารณาปล่อยกู้มีความสัมพันธ์กับสภาพทางการเงินของผู้กู้ ธนาคารจึงต้องพิจารณาทั้งเงินดาวน์ เงินออม การเดินบัญชี และการปลอดจากภาระหนี้สิน ในกรณีที่ผู้กู้มีสภาพคล่องทางการเงินต่ำ ธนาคารมีแนวโน้มจะไม่อนุมัติสินเชื่อคอนโดให้
☑︎ ดังนั้นผู้กู้ควรคำนวณสภาพคล่องทางการเงินของตนเองให้ดี และต้องมั่นใจว่ามีเงินสำรองในกรณีฉุกเฉิน เพราะการซื้อคอนโด ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมือหนึ่งหรือคอนโดมือสองก็มักจะมีรายได้แฝงเข้ามาด้วย เช่น 
  • ค่าจดทะเบียนจำนอง (ชำระ 1% ของวงเงินกู้ ให้กับสำนักงานที่ดิน) 
  • ค่าธรรมเนียมวันโอน
  • ค่าประกันอัคคีภัยและอื่นๆ

การกู้คอนโดเงินเหลือ คืออะไร

สำหรับคอนโดเงินเหลือ คือ การยื่นกู้สินเชื่อกับธนาคารในวงเงินที่สูงกว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ผู้กู้มีเงินเหลือจากการกู้ซื้อคอนโด จึงเป็นที่มาของชื่อคอนโดเงินเหลือ หรือเรียกอีกอย่างว่าคอนโดเงินทอน ซึ่งต่างจากการกู้ซื้อคอนโดมือสองที่วงเงินกู้เท่ากับ 80-90% ของราคาอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น

ข้อดีของคอนโดเงินเหลือ

1. มีเงินก้อนเหลือ

เงินก้อนที่เหลือจากการซื้อคอนโดสามารถนำไปปิดหนี้เก่า ลงทุนเพิ่ม หรือซื้อเครื่องใช้ไฟฟ้าและเฟอร์นิเจอร์สำหรับตกแต่งคอนโดได้ 

2. ดอกเบี้ยต่ำกว่าสินเชื่อประเภทอื่น

หากเทียบกับสินเชื่อประเภทอื่นๆ สินเชื่อนี้ถือว่ามีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่ามาก

ข้อเสียของคอนโดเงินเหลือ

1. ยอดชำระต่อเดือนสูง

สืบเนื่องจากวงเงินที่สูง ส่งผลให้ยอดชำระหนี้ต่อเดือนสูงตามไปด้วย

2. มีโอกาสเกิดหนี้เสีย

หากผู้กู้มีรายได้ทางเดียว เมื่อเกิดเหตุไม่คาดฝัน ทำให้ไม่มีรายได้จากช่องทางดังกล่าวก็จะส่งผลกระทบต่อความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้ ท้ายที่สุดคอนโดก็จะถูกธนาคารยึดและกลายเป็นหนี้เสีย

3. กระทบต่อเครดิต

เมื่อคอนโดถูกธนาคารยึดจะส่งผลกระทบต่อเครดิตของผู้กู้เอง ทำให้เครดิตเสีย ซึ่งธนาคารจะพิจารณาปล่อยกู้ยากขึ้นสำหรับผู้ที่มีเครดิตไม่ดี

ซื้อคอนโดเงินเหลือได้แบบไหนบ้าง

ก่อนกู้ต้องรู้ไว้

ทุกการลงทุนมีความเสี่ยง จึงต้องศึกษาให้ดีก่อนการลงทุน แม้การกู้คอนโดเงินเหลือจะสามารถทำได้จริง แต่ก็ทำให้ต้องมีค่าใช้จ่ายด้านดอกเบี้ยที่สูงขึ้นตามมาด้วย และในบางครั้งอาจทำให้เกิดหนี้เสียและขาดทุน หากต้องการจะกู้คอนโดเงินเหลือแล้วนั้น จึงควรเข้าใจความเสี่ยงดังกล่าวด้วยเช่นกัน 

ข้อควรระวังเกี่ยวกับการกู้คอนโดเงินเหลือ

  • นายหน้ามิจฉาชีพ: อาจตกเป็นเหยื่อของมิจฉาชีพ ที่อาจหว่านล้อม ชักจูง เช่น หากกู้แล้วจะเหลือเงินก้อนไว้โปะหนี้ ได้ทั้งอสังหาฯ ได้ทั้งเงินก้อน การปิดหนี้ให้ก่อน ซึ่งหากไม่หลงเชื่ออาจทำให้เกิดหนี้สินก้อนใหญ่ที่ไม่สามารถชำระได้ เป็นต้น

  • ถูกโก่งราคา: ควรตรวจสอบราคาของคอนโดต่างๆ ในละแวกเดียวกัน ไม่ว่าจะซื้อเพื่ออยู่เองหรือเพื่อลงทุน โดยเฉพาะการซื้อเพื่อการลงทุน เพราะอาจถูกหลอกให้ซื้อในราคาที่สูงกว่าตลาด และเสียดอกเบี้ยกู้มากกว่าความเป็นจริงนั่นเอง

หากยื่นกู้ขอเกินวงเงินมากเกินไป ก็จะเป็นการสร้างภาระหนี้สินเรื่องดอกเบี้ยระยะยาวที่อาจทำให้เกิดปัญหาทางการเงินตามมา แต่หากศึกษาอย่างดีแล้วและต้องการซื้อคอนโดเงินเหลือให้ปลอดภัยมากขึ้น ก็สามารถหาทรัพย์ได้จากข้อเหล่านี้

1. ซื้อผ่านเอเยนต์ที่ไว้ใจได้เท่านั้น

การซื้อคอนโดเงินเหลือผ่านเอเยนต์มีข้อดีหลายประการ เช่น เอเยนต์ช่วยจัดหาผู้เช่าให้ เอเยนต์ช่วยให้คำแนะนำในการเตรียมเอกสารสำหรับยื่นกู้กับธนาคาร เอเยนต์ให้คำแนะนำสำหรับคำนวณสภาพคล่องทางการเงินของผู้กู้ และอื่นๆ อีกมากมาย แต่ข้อดีเหล่านี้ก็กลายเป็นช่องโหว่ของมิจฉาชีพ ดังนั้นผู้ที่ต้องการซื้อคอนโดเงินเหลือผ่านเอเยนต์ควรเลือกใช้บริการเอเยนต์ที่สามารถไว้ใจได้

โดยพลัส พร็อพเพอร์ตี้เป็นตัวแทนซื้อ ขาย และเช่าอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท ด้วยประสบการณ์กว่า 20 ปี นายหน้ามีความเชี่ยวชาญ ดูแลให้คำปรึกษา ด้านเอกสารและการเงิน มีบริการหลังการขาย ช่วยวิเคราะห์การลงทุนให้สามารถเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้อย่างตรงจุด

นอกจากนี้ พลัส พร็อพเพอร์ตี้ยังเป็นบริษัทในเครือแสนสิริ ซึ่งเป็นผู้พัฒนาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศไทย จึงสามารถไว้วางใจได้ว่าจะสามารถพบกับคอนโดที่ตอบโจทย์ความต้องการอย่างแน่นอน

2. ซื้อคอนโดถูกทิ้งดาวน์

คอนโดถูกทิ้งดาวน์ หรือคอนโดหลุดดาวน์เป็นอีกหนึ่งตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับการกู้ซื้อคอนโดมือสอง เนื่องจากคอนโดหลุดดาวน์มักถูกนำมาขายในราคาที่ถูกกว่าท้องตลาด เช่น คอนโด A ห้องมือหนึ่งมีราคาขายที่ 2 ล้านบาท ในขณะที่คอนโด A ห้องมือสองมีราคาขายต่ำลงมาที่ 1.5 ล้านบาท แต่คอนโด A ห้องมือสองที่หลุดดาวน์จะมีราคาต่ำลงมาอีก ราว 1.3-1.4 ล้านบาท เป็นต้น

3. ซื้อคอนโดในโครงการที่น่าเชื่อถือ

ไม่ว่าจะเป็นการซื้อคอนโดเงินเหลือ คอนโดมือสอง หรือคอนโดมือหนึ่ง ปัจจัยที่ต้องพิจารณาคือ ความน่าเชื่อถือของโครงการ ซึ่งสามารถพิจารณาได้จากชื่อเสียงของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ เพื่อให้มั่นใจได้ว่าการก่อสร้างโครงการคอนโดทั้งหมดได้มาตรฐาน มีการใช้วัสดุที่แข็งแรง มีทีมงานนิติบุคคลมืออาชีพ และมีพื้นที่ส่วนกลางสำหรับอำนวยความสะดวก เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ตู้จดหมาย ระบบรักษาความปลอดภัย และอื่นๆ

การกู้ซื้อคอนโดมีหลายปัจจัยให้ผู้กู้ต้องพิจารณา ทั้งการกู้ซื้อคอนโดมือสองและคอนโดเงินเหลือ ไม่ว่าจะเป็นการคำนวณสภาพคล่องทางการเงิน เอกสารที่ต้องเตรียมสำหรับยื่นขอสินเชื่อกับธนาคาร ทำเลของคอนโด ความน่าเชื่อถือของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และอื่นๆ อีกมากมาย การมีเอเยนต์ที่ไว้ใจได้จะช่วยแบ่งเบาภาระของผู้กู้ไปได้มาก

⚠ ข้อสำคัญ: ไม่ควรหลงตามคำโฆษณาชวนเชื่อเรื่องการปลดหนี้ การได้เงินก้อนไปลงทุนต่อใดๆ ตามที่มิจฉาชีพกล่าวอ้าง

พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ผู้เชี่ยวชาญบริการอสังหาฯ ที่คุณไว้ใจ

พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ใส่ใจทุกความต้องการ เชี่ยวชาญเรื่องการบริการแบบ 360° ครบ จบ ที่เดียว กับทีมงานระดับคุณภาพ ที่สั่งสมประสบการณ์มามากกว่า 25 ปี เป็นตัวแทนด้านอสังหาริมทรัพย์ รับฝากขายปล่อยเช่า และการซื้อขายคอนโดมือสอง ครบทุกขั้นตอน พร้อมบริการให้คำปรึกษาเกี่ยวกับที่อยู่อาศัย ด้วยทีมงานระดับคุณภาพ หากสนใจอยากทราบข้อมูลเพิ่มเติมของโครงการคอนโดสามารถโทรติดต่อขอคำปรึกษาได้ที่ 02688 7555 หรือ คลิกที่นี่

บทความที่เกี่ยวข้อง

ซื้อคอนโดมือสองต้องรู้อะไรบ้าง

รวมปัจจัยสำคัญที่ต้องรู้ก่อนตัดสินใจซื้อคอนโดมือสอง แน่นอนว่าคอนโดมือสองมีข้อดีคือ ราคาที่ถูกกว่าคอนโดมือหนึ่ง แต่นอกเหนือจากทำเล ภาพรวมของโครงการ และชื่อเสียงของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มีปัจจัยอะไรบ้างที่คนอยากซื้อคอนโดมือสองต้องรู้? อ่านต่อ

ซื้อบ้านให้ผ่านฉลุยทุกด่าน บางครั้งก็ต้องมีผู้ช่วยหรือเปล่านะ?

รู้หรือไม่? การซื้อบ้าน คอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย ในบางครั้งก็จำเป็นต้องมีผู้ช่วย เพื่อช่วยให้คำแนะนำด้านการเงิน ทั้งคำนวณความสามารถในการกู้ ช่วยวางแผนปิดหนี้บ้านให้เร็วขึ้น และอื่นๆ อีกมากมาย รวมถึงการจัดเตรียมเอกสารเพื่อยื่นกู้กับธนาคาร อ่านต่อ

กลยุทธ์การวางแผน และพัฒนาอสังหาฯ อย่างมืออาชีพ


สายลงทุนต้องไม่พลาด เรียนกลยุทธ์การวางแผนและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างมืออาชีพ ครอบคลุมทุกขั้นตอน ตั้งแต่การเลือกทำเล การออกแบบ การก่อสร้าง การตลาด ไปจนถึงการบริหารจัดการ อ่านต่อ

สนใจคอนโดมือสองติดต่อพลัสฯ

เรื่องเด่นน่าสนใจ

เรื่องราวยอดนิยม

Free E-book

undefined undefined undefined

undefined undefined undefined

กรอกอีเมลของคุณเพื่อดาวน์โหลด