ค่าส่วนกลางคอนโด คืออะไร ? ต้องจ่ายเท่าไหร่บ้าง
27 เม.ย. 2023
เคล็ดลับการอยู่อาศัย
สำหรับใครที่อยากเป็นเจ้าของคอนโดสักแห่ง ค่าส่วนกลางคอนโด ถือเป็นอีกหนึ่งสิ่งที่ควรคำนึงถึง และเป็นค่าใช้จ่ายที่จะต้องเกิดขึ้นอย่างแน่นอน ที่นอกเหนือจากค่าใช้จ่ายในการซื้อ ภาษี และการโอนกรรมสิทธิ์ แต่เราทุกคนรู้หรือเปล่า ว่าค่าส่วนกลางที่ว่านั้นคืออะไร คำนวณจากอะไร และใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนนี้ ต้องติดตามในบทความนี้เลย
ค่าส่วนกลางคอนโด คืออะไร?
ค่าส่วนกลางคอนโด คือ ค่าใช้จ่ายที่ผู้อยู่อาศัยในคอนโดหรือเจ้าของกกรรมสิทธิ์คอนโดจะต้องจ่ายให้กับนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อที่นิติฯ จะนำเงินในส่วนนี้ไปใช้ดูแลและจัดการพื้นที่ส่วนกลางต่างๆ ซึ่งต่อให้เราจะซื้อเพื่อปล่อยเช่า ซื้อแล้วอยู่เองหรือปล่อยว่าง ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องคอนโดนั้น จำเป็นที่จะต้องชำระค่าส่วนกลางอยู่ดี
เพราะค่าส่วนกลางนั้นมีระบุอย่างชัดเจนในกฎหมายพ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 ว่าค่าส่วนกลางเป็นหนี้ที่เกิดตามกฎหมาย ดังนั้นหากไม่มีการชำระเงินค่าส่วนกลาง นิติบุคคลมีสิทธิ์ที่จะตัดสิทธิ์บางอย่างได้ และสามารถที่จะดำเนินการทางกฎหมายโดยการยื่นฟ้องศาลได้เช่นกัน
สำหรับใครที่สงสัยว่าการเรียกเก็บค่าส่วนกลางคอนโดแล้วจะต้องเอาไปทำอะไรบาง ส่วนมากแล้ว 65% ของค่าส่วนกลางจะแบ่งออกมาใช้ในการบริหารโครงการ ค่าใช้จ่ายในการรักษาความปลอดภัย ค่าจ้างทำความสะอาด 20% ต่อมาจะเป็นค่าสาธารณูปโภคพื้นฐาน 10% จะเป็นค่าซ่อมบำรุงรักษาต่างๆ และ 5%
ที่เหลือจะเป็นการจ่ายกิจกรรมและเบ็ดเตล็ดๆ ซึ่งนิติบุคคลถือเป็นองค์กรไม่แสวงหากำไร ดังนั้นการเรียกเก็บค่าส่วนกลางคอนโดนั้นจะต้องไม่ได้มุ่งหวังเพื่อกำไรเป็นหลัก
ค่าส่วนกลางคอนโด คิดยังไง ?
ค่าส่วนกลางคอนโดถือเป็นการชำระแบบราคาเฉลี่ย ซึ่งจะมีการเรียกเก็บจากลูกบ้านทุกคน และจัดเก็บโดยคิดจากขนาดพื้นที่ของห้องชุด เช่น
ค่าส่วนกลางคอนโดแห่งหนึ่งจะมีการคิดในอัตรา 40 บาท/ตารางเมตร/เดือน
ถ้าห้องขนาด 30 ตารางเมตร เท่ากับจะเสียค่าส่วนกลาง 1,200 บาท/เดือน แต่นิติบุคคลอาจเรียกเก็บล่วงหน้า 1-2 ปีเท่ากับจะต้องเสียปีละ 14,400 บาท
สำหรับการคำนวณนั้นนอกจากการ ปัจจัยยูนิตที่มีซึ่งถ้าเป็นโครงการ High Rise ที่มีจำนวนยูนิตมากกว่าโครงการ Low Rise ก็จะมีหน่วยในการหารมากกว่า ขนาดของห้องชุดแล้ว อีกหนึ่งข้อสำคัญที่ต้องนำมาคิดเลยคือ สิ่งอำนวยความสะดวกที่พื้นที่ส่วนกลางมีให้ หากเป็นโครงการระดับพรีเมี่ยม ที่มีสิ่งอำนวยความสะอาดชั้นนำต่างๆ หรือมีจำนวนมาก ก็หมายถึงค่าดูแลรักษาที่มากขึ้นนั่นเอง
โดยชื่อเสียงและประสบการณ์ของนิติบุคคลก็มีผลต่อค่าใช้จ่ายส่วนนี้ได้เช่นกัน นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายส่วนกลางยังสามารถเพิ่มขึ้นได้ตามอัตราเงินเฟ้ออีกด้วย ดังนั้นไม่ต้องแปลกใจหากในช่วงปีแรกอาจจะมีค่าใช้จ่ายที่น้อยกว่าปีหลังๆ ซึ่งค่าส่วนกลางคอนโดในกรุงเทพประมาณกี่บาท? นั้น คำตอบคือ เฉลี่ยอยู่ที่ 35-45 บาทต่อตารางเมตร สูงสุดใน Segment Ultimate จะอยู่ที่ประมาณ 95-150 บาท
พอทราบแล้วว่าค่าส่วนกลางคอนโดในประมาณกี่บาท อีกหนึ่งเรื่องที่เราควรรู้คือกำหนดระยะเวลาในการจ่ายนั้นจะแตกต่างกันขึ้นอยู่กับแต่ละโครงการ บางโครงการคอนโดอาจมีข้อเสนอที่น่าดึงดูดอย่างฟรีค่าส่วนกลางปีแรก บางแห่งอาจมีการเรียกเก็บรวมไปตั้งแต่แรกเลย เพราะจะมีเรียกเก็บล่วงหน้า 1-3 ปี ซึ่งหลังจากหมดช่วงดังกล่าว นิติบุคคลจะมีการเรียกเก็บที่แตกต่างกัน บางแห่งอาจกำหนดจ่ายรายปี ทุกครึ่งปี หรือจะทุก 3 เดือนก็ได้
ดังนั้นหลังจากซื้อคอนโดและได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์พื้นที่ดังกล่าวแล้ว จำเป็นที่จะต้องคำนวณเพื่อเตรียมเงินเหล่านี้ไว้ด้วย เพราะถ้าไม่จ่ายค่าส่วนกลางนี้ ถือว่ามีความผิดตามกฎหมมาย โดยนิติบุคคลสามารถคิดค่าปรับล่าช้าหรือดอกเบี้ยได้ในอัตรา 12-20% รวมถึงนิติบุคคลสามารถฟ้องร้องเพื่อบังคับคดีให้ชำระหนี้ได้ และนอกจากนั้นยังไม่มีสิทธิ์ในการออกเสียงในที่ประชุมและไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ จนกว่าจะชำระครบถ้วน
ค่าส่วนกลางคอนโด ขึ้นอยู่กับอะไรบ้าง
1. ขนาดพื้นที่ห้องคอนโด
ขนาดของห้องคอนโดมีผลโดยตรงต่อการคิดค่าส่วนกลาง โดยทั่วไปคำนวณจาก “บาทต่อตารางเมตร” เช่น คอนโด 2 ห้องนอน ที่มีพื้นที่ใหญ่กว่าคอนโด 1 ห้องนอน ก็จะมีค่าส่วนกลางสูงกว่าห้องที่มีขนาดเล็ก เนื่องจากพื้นที่ใหญ่ถือว่าใช้ทรัพยากรและสิ่งอำนวยความสะดวกมากกว่า
2. สิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ
โครงการที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกมาก เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส สวนหย่อม หรือห้องประชุม อาจมีค่าส่วนกลางที่สูงกว่าโครงการทั่วไป เพราะต้องใช้เงินในการบำรุงรักษาและดูแลอุปกรณ์ต่างๆ ให้พร้อมใช้งาน
3. คุณภาพของการบริหารจัดการ
โครงการที่มีการบริหารจัดการที่มีคุณภาพและมาตรฐานสูง เช่น มีทีมรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง มีแม่บ้านทำความสะอาดทุกวัน หรือมีการบำรุงรักษาอุปกรณ์อย่างสม่ำเสมอ จะมีค่าใช้จ่ายในการดำเนินการที่สูงขึ้น ส่งผลให้ค่าส่วนกลางเพิ่มขึ้นตามไปด้วย
4. ทำเลที่ตั้งของโครงการ
คอนโดที่ตั้งอยู่ในทำเลใจกลางเมืองหรือพื้นที่ที่มีค่าครองชีพสูง อย่างคอนโดอ่อนนุช คอนโดสุขุมวิท หรือคอนโดติดรถไฟฟ้า อาจมีค่าส่วนกลางที่สูงกว่าโครงการในเขตชานเมือง เนื่องจากค่าใช้จ่ายในการจ้างพนักงาน การบำรุงรักษา และการจัดการในพื้นที่ดังกล่าวมีราคาสูงกว่า
5. นโยบายของนิติบุคคล
นิติบุคคลอาคารชุดมีบทบาทในการกำหนดอัตราค่าส่วนกลาง โดยคำนวณจากงบประมาณที่ต้องใช้ในการดูแลพื้นที่ส่วนกลาง หากมีการวางแผนบริหารจัดการที่ละเอียดและครอบคลุม ค่าใช้จ่ายเหล่านี้จะสะท้อนกลับมาในค่าส่วนกลาง
6. การบำรุงรักษาและปรับปรุงพื้นที่
หากโครงการมีการปรับปรุงพื้นที่ส่วนกลาง เช่น ซ่อมแซมลิฟต์ ทาสีใหม่ หรือปรับปรุงสระว่ายน้ำ อาจมีการปรับเพิ่มค่าส่วนกลางเพื่อรองรับค่าใช้จ่ายในส่วนนี้
ใครต้องเป็นผู้รับผิดชอบค่าส่วนกลางคอนโด
สำหรับใครที่สงสัยแล้วว่า เอ๊ะ ถ้าเราซื้อคอนโดอยู่ เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์เนี่ย เรามีหน้าที่ในการรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนนี้ เพราะการคิดค่าส่วนกลางจะคิดจากเจ้าของทุกยูนิตมาหารเฉลี่ยพื้นที่และค่าใช้จ่าย ต่อให้เราจะซื้อแล้วไม่เข้าอาศัยหรือปล่อยเช่าแต่ไม่มีคนเช่าก็ตาม ก็จำเป็นที่จะต้องเสียค่าใช้จ่ายส่วนนี้
แล้วในกรณีที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขายห้องไม่หมด เจ้าของห้องคอนโดดังกล่าวไม่จำเป็นที่จะต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนนี้ เพราะเจ้าของโครงการจะต้องเป็นคนรับผิดชอบนั่นเอง
ไม่จ่ายค่าส่วนกลางคอนโดได้ไหม ?
การไม่จ่ายค่าส่วนกลางคอนโดถือว่าเป็นการฝ่าฝืนข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งตามกฎหมายอาคารชุดในประเทศไทย เจ้าของห้องชุดทุกคนมีหน้าที่ต้องชำระค่าส่วนกลางตามอัตราที่กำหนดไว้ หากไม่จ่ายอาจถูกดำเนินการทางกฎหมาย เช่น การคิดดอกเบี้ยจากยอดค้างชำระ การระงับสิทธิ์ในการใช้สิ่งอำนวยความสะดวกในพื้นที่ส่วนกลาง เช่น สระว่ายน้ำหรือฟิตเนส และหากปล่อยให้ค้างชำระนาน อาจถึงขั้นถูกฟ้องร้องเพื่อเรียกคืนเงินค่าส่วนกลางพร้อมดอกเบี้ย รวมถึงการบังคับขายห้องชุดเพื่อชำระหนี้ได้ ดังนั้น การจ่ายค่าส่วนกลางตรงเวลาไม่เพียงช่วยรักษาสิทธิ์ของตนเอง แต่ยังช่วยสนับสนุนการดูแลรักษาความเป็นระเบียบเรียบร้อย และสร้างคุณภาพชีวิตที่ดีของลูกบ้านในโครงการ
อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบันนี้ก็มีอีกกระแสที่กำลังมาแรง นั่นคือผู้เช่าคอนโดห้องนั้นๆ จะต้องเป็นผู้ชำระค่าส่วนกลางแยกต่างหากเอง โดยเป็นกระแสมาจากประเทศเกาหลี ที่จะมีการจ่ายค่าเช่าให้เจ้าของห้องและค่าส่วนกลางให้กับฝ่ายบริหารอาคารแยกกัน ซึ่งเจ้าของคอนโดที่ไทยบางแห่งก็มีการรวมค่าส่วนกลางเข้าไปกับค่าเช่าได้เลย
บทความที่เกี่ยวข้อง
รวบตึงทุกคำถาม ค่าส่วนกลางคอนโด หมู่บ้าน คืออะไร จ่ายแล้วไปไหน
ที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด ทาวน์โฮม มีความสำคัญอย่างยิ่งกับผู้พักอาศัยทุกคน เนื่องจากเราเองต้องดำรงชีวิตอยู่กับสิ่งปลูกสร้างเหล่านี้ ไม่ว่าคุณจะซื้อมาในราคาเท่าไหร่ก็ย่อมอยากจะให้โครงการที่เราอยู่อาศัยมีการจัดการที่ดี สภาพแวดล้อมสวยงาม สะอาด ปลอดภัย ใช้ชีวิตอย่างสะดวกสบาย ไปตลอด อ่านเพิ่มเติม
5 เรื่องต้องรู้ เตรียมจ่ายค่าส่วนกลางคอนโด หมู่บ้าน ประจำปี
เมื่อตกลงใจซื้อคอนโดมิเนียมหรือหมู่บ้านจัดสรรที่มีนิติบุคคลบริหารจัดการส่วนกลางแล้ว เป็นที่แน่นอนว่าสิ่งที่เราต้องยอมรับกับค่าใช้จ่ายที่จะตามมานั่นก็คือ ‘ค่าส่วนกลาง’ ซึ่งเป็นหน้าที่ของผู้ซื้อหรือผู้ที่เป็นเจ้าของทุกราย และในทุกๆ ปีจะต้องมีการจัดเก็บ ‘ค่าส่วนกลาง’ นี้เพื่อนำไปใช้ในการดูแลและปรับปรุงพื้นที่ส่วนกลางให้ดูใหม่และน่าใช้งานอย่างสม่ำเสมอ อ่านเพิ่มเติม
ค่าส่วนกลาง = การลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีในโครงการ
.jpg?frontend_host=https%3A%2F%2Fdigitalplatform.sansiri.com)
เมื่อเข้าสู่ช่วงต้นปี ผู้ที่เป็นเจ้าของคอนโดมิเนียม หรือบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมที่เป็นโครงการบ้านจัดสรรที่มีทีมบริหารนิติบุคคลหมู่บ้าน ก็เป็นช่วงที่ต้องเตรียมชำระค่าส่วนกลางประจำปี (หรือบางโครงการอาจแบ่งรอบการชำระหลายงวด) บางท่านอาจจะเคยมีคำถามว่าค่าส่วนกลางคืออะไร จ่ายแล้วไปไหน ไม่จ่ายได้หรือไม่ ? อ่านเพิ่มเติม
พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ผู้เชี่ยวชาญบริการอสังหาฯ ครบวงจร ที่ตอบโจทย์ได้ทุกความต้องการ บริหารงานนิติบุคคลคอนโด หมู่บ้าน อาคารสถานที่ ที่ปรึกษางานขายโครงการ และตัวแทนซื้อ ขาย เช่า คอนโดมือสอง ด้วยทีมงานระดับคุณภาพกับประสบการณ์ที่มากกว่า 20 ปี เติมเต็มทุกความต้องการอย่างแท้จริง สนใจติดต่อเพื่อรับข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ 02 688 7555 หรือ plus.co.th/contactus
02.688.7555