พลัสฯ มาบอก 5 ข้อควรรู้ก่อนเริ่มต้นซื้อ “ทรัพย์สินรอการขาย (NPA)”

- เทคนิคการซื้อขายเช่า


หนึ่งในความใฝ่ฝันสูงสุดของใครหลายคน คงจะหนีไม่พ้นการได้เป็นเจ้าของบ้านหลังงามสักหลังหนึ่ง แน่นอนว่าบ้านแต่ละหลังนั้นย่อมมีราคาค่างวดที่แตกต่างกันไป ยิ่งหากเป็นบ้านที่อยู่ในทำเลที่ดีด้วยแล้ว โดยเฉพาะทำเลในกรุงเทพฯ ยิ่งมีราคาที่สูงขึ้นไปอีก จนทำให้การมีบ้านในฝันนั้นอาจเป็นอะไรที่ไกลเกินเอื้อม แต่จริงๆ แล้วยังมีอีกทางเลือกที่จะทำให้เราสามารถครอบครองบ้านในแบบที่ต้องการได้

นั่นคือ การเลือกซื้อบ้านมือสองในแบบที่เรียกว่า “ทรัพย์สินรอการขาย” ซึ่งเป็นบ้านที่มีราคาถูกกว่าบ้านใหม่มือหนึ่งเป็นอย่างมาก และยังมีข้อดีที่น่าสนใจ อื่นๆ อีกด้วย

อย่างไรก็ตาม ก่อนการตัดสินใจเลือกซื้อบ้านที่เป็นทรัพย์สินรอการขายนั้น ควรจะต้องมีความรอบคอบ และมีข้อที่จะต้องคำนึงถึง เพื่อให้ได้ทรัพย์สินรอการขายที่เหมาะสมและคุ้มค่าต่องบประมาณที่เสียไป 

พลัสฯ จึงจะพามารู้จักกับทรัพย์สินรอการขายในเบื้องต้น พร้อมแนะนำ 5 ข้อควรรู้ก่อนซื้อทรัพย์สินรอการขาย สำหรับผู้ที่กำลังมองหาบ้านทำเลดีในกรุงเทพฯ แต่มีงบประมาณที่จำกัด เพื่อให้ทุกคนได้นำไปศึกษาหาข้อมูลเพิ่มเติม และทำการตัดสินใจซื้อได้อย่างรอบคอบ เหมาะสม และคุ้มค่ามากที่สุด

อยากมีบ้านในกรุงเทพฯ ทำไมต้องซื้อทรัพย์สินรอการขาย?

ทรัพย์สินรอการขาย ทรัพย์สินพร้อมขาย หรือ Non-Performing Asset (NPA) คือ ทรัพย์ที่ธนาคารซื้อมาจากการขายทอดตลาดทรัพย์ ซึ่งเป็นทรัพย์ที่ลูกหนี้นำมาเป็นหลักประกันการกู้เงินและหลุดจำนอง หรือทรัพย์ที่ธนาคารได้มาจากการตีมูลค่าทรัพย์สินเพื่อนำมาชำระหนี้คืนธนาคาร ซึ่งทรัพย์สินรอการขายนี้ ถือว่ามีราคาที่ถูกกว่าท้องตลาดอยู่ที่ประมาณ 10% - 30% หรืออาจถูกมากกว่าหรือน้อยกว่าไปตามสภาพและทำเลที่ตั้งของบ้าน จึงทำให้ทรัพย์สินรอการขายเป็นอีกตัวเลือกของคนที่อยากมีบ้านในงบประมาณที่จำกัด โดยหากสนใจผู้ซื้อก็สามารถเข้าไปตรวจสอบสภาพบ้านหลังนั้นๆ เพื่อประเมินว่าจะต้องมีการซ่อมแซมปรับปรุงอีกหรือไม่ และมีความสมเหตุสมผลกับราคามากน้อยขนาดไหน

อยากมีบ้านในเมืองทำอย่างไร? การซื้อทรัพย์สินรอการขายในกรุงเทพ ดีกว่าอย่างไร?

เพราะยุคนี้ การใช้จ่ายไปกับอะไรก็ต้องคิดคำนวณให้รอบคอบ ยิ่งเป็นการใช้เงินก้อนใหญ่ในแต่ละครั้ง อย่างการซื้ออสังหาฯ ที่มีราคาสูงขึ้นจากสถานการณ์ต่างๆ โดยเฉพาะบ้านทำเลดีในกรุงเทพฯ แต่อีกทางเลือกที่คนอยากมีบ้านในกรุงเทพฯ ต้องรู้คือ การเลือกซื้อทรัพย์สินรอการขาย ที่จะทำให้การมีบ้านเป็นของตัวเองเป็นไปได้ในงบประมาณที่ตั้งไว้ เพราะนอกจากจะมีราคาที่ถูกกว่าตลาดบ้านมือหนึ่งแล้ว การซื้อทรัพย์สินรอการขายในกรุงเทพฯ ยังมีข้อดีที่มากกว่าที่คิด คือ

  • ซื้อได้ในราคาที่ถูกกว่า: ขึ้นชื่อว่าเป็นทรัพย์สินรอการขาย สิ่งที่น่าดึงดูดสำหรับคนอยากมีบ้านก็คือ ราคาที่ถูกกว่า หากเป็นบ้านมือหนึ่ง ยิ่งอยู่ในทำเลดีอย่างในกรุงเทพ ราคาบางหลังนั้นพุ่งสูงจนไกลเกินเอื้อม แต่หากเป็นบ้านสินทรัพย์รอการขาย ผู้ซื้อก็จะได้ราคาที่ต่ำกว่าบ้านมือหนึ่งที่แม้ว่าจะอยู่ในทำเลเดียวกัน นั่นเป็นความต้องการที่จะขายทรัพย์นั้นๆ โดยเร็ว ที่สำคัญก่อนการซื้อขายบ้าน ผู้ซื้อยังสามารถเข้าไปดูสภาพบ้านก่อนได้ หากพบว่ามีบางส่วนที่จะต้องซ่อมแซมเพิ่ม ก็สามารถเจรจาต่อรองราคาให้ลดลงมาได้อีก นอกจากนี้ยังอาจได้รับสิทธิพิเศษอื่นๆ ได้ หากซื้อในช่วงที่ธนาคารมีโปรโมชันด้วย

  • ซื้อบ้านได้ในทำเลเมือง: ถ้าอยากมีบ้านอยู่ในกรุงเทพฯ การเลือกซื้อจากทรัพย์สินรอการขาย สามารถทำให้เราได้บ้านในทำเลเมืองจากงบประมาณที่จำกัดได้ เพราะทรัพย์สินรอการขายเป็นทรัพย์ที่นำมาค้ำประกัน ซึ่งจะต้องมีคุณสมบัติที่ดีพอที่ธนาคารจะปล่อยให้กู้ ทำให้บ้านหรือแม้กระทั่งคอนโดที่เป็นทรัพย์สินรอการขายจะมีสภาพไม่ต่างจากมือหนึ่ง บางที่อาจอยู่ในทำเลใจกลางเมือง แต่มีราคาจับต้องได้มากกว่า ดังนั้นทรัพย์สินรอการขายจึงเหมาะและเป็นที่นิยมสำหรับวัยทำงาน ที่มีโอกาสซื้อบ้านเป็นของตัวและสร้างความมั่นคงได้อีกระดับหนึ่งเลย

  • ได้บ้านพร้อมอยู่: การซื้อบ้านที่เป็นทรัพย์สินรอการขาย โดยส่วนใหญ่บ้านเหล่านี้จะเป็นบ้านที่มีการตกแต่งที่มาพร้อมกับเฟอร์นิเจอร์ครบครันในตัว และสามารถเข้าอยู่ได้เลยโดยไม่ต้องรอการตกแต่งใหม่ หรือหากเรายังไม่ถูกใจก็สามารถทำการปรับปรุงเปลี่ยนแปลงได้ในภายหลัง จึงเป็นข้อดีที่ได้บ้านมาในราคาที่ถูกแถมยังได้เฟอร์นิเจอร์พร้อมใช้งานมาด้วย สะดวกสบาย ไม่ต้องเสียเวลาหรือเสียเงินเพิ่มก้อนโตในการตกแต่งอีก

  • คุ้มค่าต่อการลงทุน ทำกำไรได้มากกว่า: ข้อได้เปรียบอีกประการของทรัพย์สินรอการขายสำหรับผู้ที่ต้องการลงทุนทางอสังหาฯ การซื้อทรัพย์สินรอการขายถือว่าคุ้มค่าและทำกำไรได้ดีกว่า แต่ก็ขึ้นอยู่กับความสามารถของผู้ลงทุนและผู้ขายต่อด้วย ทำให้ทรัพย์สินรอการขายเป็นที่นิยมในการซื้อและเกร็งกำไรสำหรับนักลงทุนด้วย

5 ข้อควรรู้ก่อนซื้อทรัพย์สินรอการขาย (NPA)

1. เลือกซื้อทรัพย์สินรอการขายจากสถาบันการเงินหลายๆ แห่ง

ก่อนการเลือกซื้อทรัพย์สินรอการขาย สิ่งที่แนะนำเป็นอันดับแรก คือ การลองดูสินทรัพย์จากหลายๆ สถาบันการเงิน เพื่อเป็นการเปรียบเทียบทั้งตัวรูปแบบบ้านหรือคอนโด ทำเลที่ตั้ง และที่สำคัญคือในกระบวนการซื้อขาย ทางสถาบันการเงินหรือธนาคารแต่ละแห่งจะมีการทำหนังสือสัญญาและการให้ยื่นกู้ ในแต่ละธนาคารก็จะมีเงื่อนไขในการวางเงินดาวน์ตามแต่เปอร์เซ็นต์ที่กำหนดต่อราคาขายที่แตกต่างกันในแต่ละที่ ดังนั้น ควรที่จะเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยรวมถึงโปรโมชันต่างๆ ที่ทางธนาคารมี เพื่อให้ได้บ้านที่ถูกใจและมีความคุ้มค่ากับการลงทุนมากที่สุด

2. ตรวจสอบข้อมูลพื้นฐานของสินทรัพย์ก่อนเสมอ

ในการเลือกซื้อทุกครั้ง ควรจะต้องทำการตรวจสอบข้อมูลพื้นฐานต่างๆ ของตัวสินทรัพย์ให้ละเอียดก่อน เช่น ประวัติความเป็นมาของบ้าน เจ้าของเดิมยังอาศัยอยู่หรือไม่ รวมไปถึงอายุการใช้งาน โดยสามารถดูได้จากเอกสารตรวจสอบมาตรฐานอาคารอ้างอิง เพื่อดูความแข็งแรงของโครงสร้างทั้งภายในและภายนอกว่ามีสภาพดีพร้อมใช้งานตามที่ธนาคารระบุหรือไม่ เพื่อไม่ให้เกิดการเสียเปรียบทั้งด้านราคาและความปลอดภัยในการอยู่อาศัยในอนาคตด้วย

3. Pre-Approve เช็กให้ชัวร์ก่อนยื่นขอสินเชื่อ

Pre-Approve คือ การยื่นประเมินสินเชื่อบ้านในเบื้องต้น เป็นการขอตรวจสอบสถานภาพทางการเงินและความสามารถในการชำระหนี้ เป็นขั้นตอนที่จะช่วยให้ผู้ยื่นมีโอกาสที่จะขอสินเชื่อได้บ้านหรือคอนโดตามที่ต้องการ พร้อมกับสร้างความน่าเชื่อถือให้กับทางธนาคารว่าเรามีศักยภาพในการที่จะซื้อบ้านหรือคอนโดนั้นๆได้ โดยการ Pre-Approve จะมีการพิจารณาจากราคาซื้อขายบ้านหรือคอนโดที่ผู้ขอสินเชื่อแจ้งรายได้ รายจ่าย และเครดิตหรือความน่าเชื่อถือว่าผู้ขอมีประวัติเสียใดหรือไม่ หาก Pre-Approve ผ่านก็สบายใจได้ แต่หากไม่ผ่าน ไม่แนะนำให้จองหรือตกลงซื้อบ้านหรือคอนโดกับผู้ขาย

4. สินเชื่อสามารถยื่นกู้กับสถาบันการเงินอื่นๆ ได้

หากมีการทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านแล้ว ต้องการขอสินเชื่อ แนะนำให้ขอหลังจากการทำสัญญาดังกล่าว ซึ่งในข้อนี้หลายคนอาจจะยังไม่ทราบว่า การในขอสินเชื่อนั้นไม่จำเป็นจะต้องขอจากธนาคารที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินรอการขายนั้นๆ ก็ได้ แต่แนะนำว่าควรเปรียบเทียบดอกเบี้ยและโปรโมชั่นให้ดีก่อน

5. ค่าใช้จ่ายในการซื้อขายและการโอนกรรมสิทธิ์เป็นอย่างไร

ในการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินรอการขายจากธนาคารไปยังผู้ซื้อ จะมีค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมเกิดขึ้น เช่นเดียวกับการซื้อ-ขายอสังหาฯ ทั่วไป ซึ่งในสัญญาจะซื้อจะขายนั้นมีการระบุค่าใช้จ่ายต่างๆ ว่าผู้ซื้อจะต้องจ่ายเป็นค่าอะไรบ้าง และจะต้องเสียค่าธรรมเนียมเท่าไหร่เอาไว้แล้ว และเมื่อโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว ทรัพย์สินรอการขายนั้นก็จะตกเป็นของผู้ซื้อโดยสมบูรณ์

ทั้งหมดก็เป็นข้อมูลสำคัญที่เราได้รวบรวมมาบอกกันทั้ง 5 ข้อที่ควรรู้ ก่อนทำการซื้อทรัพย์สินรอการขาย เพื่อให้ผู้ซื้อเกิดความเข้าใจในเบื้องต้น แต่สำหรับหลายคน การจะเลือกซื้อหรือตัดสินใจเรื่องของอสังหาฯ นั้น เป็นอะไรที่ต้องใช้ความรู้และข้อมูลไม่น้อย 

ดังนั้นการใช้บริการ Brokerage Service หรือ ตัวแทนการซื้อ-ขาย-เช่า จะช่วยเพิ่มโอกาสในการเป็นเจ้าของทรัพย์สินรอการขายที่ต้องการได้มากขึ้น ทาง Plus Property เราจึงทีมงานผู้เชี่ยวชาญ ที่สามารถรองรับได้มากกว่า 5 ภาษา มอบบริการที่รวดเร็วภายใน 30 นาที พร้อมด้วยข้อมูลการตลาดเชิงลึกที่เข้าใจ ตอบโจทย์ทุกความต้องการ พร้อมให้คำปรึกษาด้านสินทรัพย์หลุดจำนองที่พร้อมดูแลในทุกขั้นตอน

บทความที่เกี่ยวข้อง:

NPA อสังหาริมทรัพย์หลุดจำนอง วิกฤตหรือโอกาส ?


แม้ว่าปัญหาหนี้และสินทรัพย์ NPA ที่เพิ่มขึ้นในระบบอาจเป็นปัจจัยที่แสดงถึงความล้มเหลวจนอาจเป็นวิกฤตทางเศรษฐกิจ แต่หากพิจารณาในอีกมุมหนึ่ง NPA ก็สามารถเป็นโอกาสในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยที่ราคาเอื้อมได้เช่นกัน ทั้งในส่วนของผู้ที่ต้องการซื้ออยู่เองและในส่วนของนักลงทุน หากรู้วิธีเข้าไปจัดการและเก็บเกี่ยวผลประโยชน์จากสินทรัพย์เหล่านี้อย่างถูกต้อง อ่านต่อ

อสังหาฯ NPA ทางเลือกสำหรับผู้ที่อยากได้บ้าน คอนโด ราคาถูกกว่าตลาด


อสังหาริมทรัพย์ประเภท NPA อาจจะไม่ใช่ชื่อที่ทุกคนคุ้นเคย แต่หากพูดถึงบ้านและคอนโดหลุดจำนองหลายคนน่าจะเริ่มนึกภาพออก ซึ่งก็คือสินทรัพย์ประเภท Non-Performing Assets (NPA) หรือทรัพย์สินที่รอการขายนั่นเอง โดยคอนโดประเภทนี้ มาจากการที่ผู้ซื้อเดิมไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามกฎหมาย จนทำให้เกิดการยึดทรัพย์เพื่อนำอสังหาฯ นั้น มาประมูลขายทอดตลาด และนำเงินที่ขายได้ชำระคืนแก่ธนาคารที่เจ้าของเดิมไปกู้มา อ่านต่อ

5 ข้อต้องรู้ก่อนซื้อทรัพย์สินรอการขาย (NPA)


ความโดดเด่นของการซื้อบ้านรอการขาย (NPA) คือ ราคาถูกกว่าท้องตลาดประมาณ 10% - 20 % อาจจะมีราคาถูกมากกว่าหรือน้อยกว่านั้น ขึ้นอยู่กับสภาพของบ้านและทำเลที่ตั้ง โดยผู้ซื้อสามารถเข้าไปตรวจสอบสภาพบ้านที่ต้องการซื้อได้ ทำให้ประเมินค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมหรือปรับปรุงได้ง่ายขึ้น อ่านต่อ

ติดต่อพลัสฯ เพื่อปรึกษาข้อมูลเพิ่มเติม

เรื่องเด่นน่าสนใจ

เรื่องราวยอดนิยม

กรอกอีเมลของคุณเพื่อดาวน์โหลด