อสังหาฯ เตรียมรับมือ ฝ่าวิกฤติระรอกใหม่จากสงครามรัสเซีย - ยูเครน
19 พ.ค. 2022
พลัสทอล์ก
เมื่อวิกฤติโควิดที่ยืดเยื้อยังไม่มีทีท่าจะจบลง ผนวกเข้ากับวิกฤติระลอกใหม่อย่างสงครามรัสเซีย-ยูเครน ย่อมส่งผลกระทบโดยตรงต่อภาพรวมเศรษฐกิจประเทศไทย และความเชื่อมั่นของผู้บริโภค โดยเฉพาะผลกระทบจากสงครามรัสเซีย-ยูเครนที่ส่งผลให้ราคาน้ำมันปรับสูงขึ้นอย่างมาก เมื่อราคาน้ำมันแพง ค่าขนส่งก็แพงตาม ส่งผลต่อราคาสินค้าอุปโภคบริโภค วัตถุดิบ ที่ต้องปรับตัวสูงขึ้น
ส่วนภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เองก็โดนผลกระทบเช่นกัน เพราะวัสดุอุปกรณ์ก่อสร้าง เหล็ก ปูน ก็มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นเช่นกัน โดยเฉพาะเหล็ก เพราะทั้งรัสเซียและยูเครนถือเป็นประเทศต้นน้ำ ที่มีการผลิตและส่งออกเหล็กในอันดับต้นๆของโลก รัสเซียส่งออกเหล็กอยู่ที่อันดับ 3 รองจากจีนและญี่ปุ่น ส่วนยูเครนส่งออกเป็นอันดับ 8 ของโลก ในขณะที่ประเทศไทยมีการนำเข้าเหล็กจากสองประเทศนี้อยู่ที่ประมาณ 7%
นอกจากต้นทุนเหล็ก วัสดุก่อสร้างที่เตรียมปรับตัวสูงขึ้น ต้นทุนค่ารับเหมา ค่าแรงของแรงงานที่ขาดแคลนเพราะวิกฤติโควิด ก็มีแนวโน้มปรับขึ้นเช่นกัน ทั้งหมดนี้คือต้นทุนเพิ่มที่ภาคอสังหาฯต้องเตรียมรับมือ
อย่างไรก็ดี ท่ามกลางวิกฤติยังพอมีปัจจัยบวกให้ชื่นใจอยู่บ้าง สภาพัฒน์คาดการณ์เศรษฐกิจไทยปีนี้ จะมีอัตราเติบโตประมาณ 3.5 - 4.5% โดยเป็นผลจากการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยว การขยายตัวอย่างของการส่งออก บวกกับแรงขับเคลื่อนการลงทุนโครงการใหญ่ๆจากภาครัฐ ส่วนมาตรการกระตุ้นภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
รัฐบาลได้ยืดระยะเวลามาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยที่ไม่เกิน 3 ล้านบาท ครอบคลุมไปถึงบ้านมือสอง ออกไปถึงสิ้นปี 2565 รวมถึงธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศผ่อนคลายมาตรการ LTV สำหรับสัญญาเงินกู้ไปจนถึงสินปี 2565 เช่นกัน ก็ถือเป็นสัญญาณบวกในการกระตุ้นเศรษฐกิจและดีมานด์ซัพพลายด์ในตลาดให้เริ่มกลับมาสู่จุดสมดุลสะท้อนการปรับตัวที่ค่อนข้างดี
ทางด้านดีเวลลอปเปอร์ผู้พัฒนาโครงการ ที่ได้มีการวางแผนซื้อวัสดุก่อสร้างล่วงหน้า ก็อาจโดนผลกระทบด้านต้นทุนไม่มากนัก ขอยกตัวอย่าง แสนสิริ ที่มีการสต็อกวัสดุก่อสร้างไว้แล้วถึง 6 เดือน รวมถึงมีสต็อกโครงการสร้างเสร็จพร้อมขายอยู่ ทำให้ยังพยุงต้นทุนไว้ได้บางส่วน
แต่อย่างไรก็ตามในไตรมาส 2 นี้ คาดว่าราคาขายอสังหาฯ จะมีการปรับขึ้นโดยมีสัดส่วนบ้านจัดสรรอยู่ที่ 6% และคอนโดมิเนียมที่ 11% ซึ่งหลังจากนี้จะเห็นว่าดีเวลลอปเปอร์ต่างๆ มีการวางแผนการออกแบบก่อสร้าง รวมถึงการเปิดโครงการใหม่อย่างรัดกุมมาก เพื่อควบคุมต้นทุน และพยายามกำหนดให้ราคาขายอยู่ในเกณฑ์ที่ผู้บริโภครับได้
สำหรับคนที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยในช่วงนี้ ตัวเลือกที่ดีที่สุดคือการมองหาโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่ เพราะจะยังเป็นต้นทุนค่าก่อสร้างเดิม อีกทั้งดีเวลลอปเปอร์ ได้จับมือเป็นพันธมิตรกับธนาคารต่างๆ เพื่อออกโปรโมชั่นทางการเงินที่ดึงดูด เพื่อช่วยกระตุ้นยอดขาย ร่วมกับนโยบายภาครัฐที่ส่งเสริมลดค่าธรรมเนียม ดังนั้นถือได้ว่าช่วงนี้น่าจะเป็นโอกาสทองโค้งสุดท้ายของผู้ซื้อ
นอกจากต้นทุนด้านการก่อสร้าง ในส่วนการดูแลบริหารโครงการก็ต้องวางแผนรับมือต้นทุนวัสดุอุปกรณ์ที่เพิ่มขึ้นเช่นเดียวกัน พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ในฐานะผู้ดูแลบริหารโครงการที่พักอาศัยกว่า 25 ปี ก็ติดตามสถานการณ์ และวางแผนการทำงานให้สอดรับกับสถานการณ์อย่างใกล้ชิด โดยคำนึงถึงความต้องการของผู้อยู่อาศัยเป็นสำคัญ
ซึ่งที่ผ่านมาเราได้จัดทำแผนงบประมาณค่าใช้จ่ายล่วงหน้า โดยแบ่งออกเป็น 3 ระยะ ได้แก่
- ระยะสั้น สำหรับค่าใช้จ่ายรายเดือน (ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าแม่บ้าน รปภ.)
- ระยะกลาง สำหรับค่าใช้จ่ายที่ไม่ได้เกิดขึ้นทุกเดือน (ค่าจ้างตัดต้นไม้ ค่าฉีดพ่นฆ่าเชื้อโรค ค่าฉีดกำจัดแมลง)
- ระยะยาว สำหรับค่าใช้จ่ายในการซ่อมบำรุงครั้งใหญ่ (ลิฟท์ สระว่ายน้ำ ระบบสาธารณูปโภค รวมถึงการซ่อมแซมตัวอาคาร เช่น การทาสี)
ซึ่งการทำแผนค่าใช้จ่ายออกเป็น 3 ระยะนี้ จะทำให้สามารถบริหารเงินส่วนกลางได้อย่างมีประสิทธิภาพ สามารถควบคุมและคาดการณ์ค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นในอนาคตล่วงหน้า นอกจากนี้นิติฯอาจจะเพิ่มแนวทางการดูแลในส่วนค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ให้รัดกุมมากยิ่งขึ้น เช่น ช่วยกันลดค่าใช้จ่ายในพื้นส่วนกลางเพื่อให้เหลืองบประมาณรวมไว้ใช้ยามจำเป็นเพิ่มขึ้น อาทิ เริ่มจากการประหยัดน้ำ - ไฟส่วนกลาง การปิดไฟห้องอเนกประสงค์หรือห้องออกกำลังกายเมื่อไม่มีผู้ใช้งาน เป็นต้น
นอกจากนี้การดูแลและซ่อมบำรุงระบบต่างๆ แบบป้องกันก่อนเกิดเหตุ (Preventive Maintenance) ก็เป็นอีกแนวทางหนึ่งที่ช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในระยะยาว ด้วยการเช็คระยะเครื่องยนต์ เครื่องจักรตามรอบ ก็จะช่วยบำรุงรักษาอุปกรณ์และระบบให้ไม่ชำรุดเสียหาย สามารถเปลี่ยนหรือแก้ไขได้ทันก่อนจะลุกลามจนเกิดการชำรุดเสียหายครั้งใหญ่ ในส่วนนี้จะช่วยลดค่าใช้จ่ายด้านงานซ่อมแซมได้เป็นจำนวนมาก
ดังนั้นนิติบุคคลหลังการขายจึงเป็นปัจจัยสำคัญที่ผู้ซื้ออาคารชุดหรือบ้านจัดสรรต้องคำนึงถึงในการเข้ามาดูแลสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวก เพื่อให้เกิดความสะดวก ปลอดภัย เพิ่มมูลค่าความสุขในการอยู่อาศัยของลูกบ้านทุกๆโครงการกับประสบการณ์การอยู่อาศัยอันยอดเยี่ยม
พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ผู้เชี่ยวชาญบริการอสังหาฯ ครบวงจร ที่ตอบโจทย์ได้ทุกความต้องการ บริหารงานนิติบุคคลคอนโด หมู่บ้าน อาคารสถานที่ ที่ปรึกษางานขายโครงการ และตัวแทนซื้อ ขาย เช่า คอนโดมือสอง ด้วยทีมงานระดับคุณภาพกับประสบการณ์ที่มากกว่า 25 ปี เติมเต็มทุกความต้องการอย่างแท้จริง สนใจติดต่อเพื่อรับข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ 02 688 7555 หรือ plus.co.th/contactus
บทความที่เกี่ยวข้อง:
02.688.7555