รู้ทัน! ราคาประเมินคอนโด ห้องชุดและที่ดิน สำหรับ ปี 2565

03 มี.ค. 2022 เทคนิคการซื้อขายเช่า


หากใครคิดที่จะลงทุนเกี่ยวกับอสังหาฯ ไม่ว่าเป็น คอนโด ห้องชุดและที่เดิน ต้องไม่พลาดที่จะเช็คราคาประเมินคอนโดก่อน แต่ในปีนี้จากสภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบันที่มีความชะลอตัว และสถานการณ์โรคระบาด Covid-19 ที่ทำให้สภาพเศรษฐกิจไทยยังไม่ฟื้นตัว จากเดิมราคาประเมินคอนโด 2565 จะต้องประกาศใช้แล้ว ซึ่งข่าวล่าสุดกรมธนารักษ์เตรียมพิจารณาเลื่อนประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินทั่วไประเทศรอบใหม่ออกไปอีก 1 ปี

ด้วยเหตุนี้จึงทำให้ราคาประเมินคอนโด ห้องชุดและที่ดินทั่วประเทศในปี 2565 ที่เริ่มตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2565 กรมธนารักษ์เปิดเผยว่ายังคงใช้ราคาประเมินเดิมในรอบปี 2559-2563 ลากยาวไปจนถึงสิ้นปี 2565 และถ้าหากใครที่ยังไม่ทราบข้อมูลเกี่ยวกับราคาประเมินคอนโดว่าคืออะไร แล้วเราจะสามารถเช็คราคาประเมินคอนโดได้ที่ไหน พลัสฯมีคำตอบให้ครับ

“ราคาประเมิน” ที่เราเคยได้ยินกันบ่อยๆ ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แบ่งออกเป็น 2 ประเภทคือ “ราคาประเมินที่ดิน” และ “ราคาประเมินอาคารชุดหรือห้องชุด” 

ราคาประเมินที่ดินคืออะไร และ ราคาประเมินอาคารชุดหรือห้องชุด ต่างกันอย่างไร ?

ราคาประเมินที่ดิน คือ การตีราคาหรือกำหนดมูลค่าของราคาที่ดินแต่ละแปลงนั่นเอง โดยปกติแล้วราคาประเมินที่ดินจะมีราคาเพิ่มสูงขึ้นทุกปี ตามศักยภาพของทำเลที่ตั้งและความเจริญของทำเล เช่น ถนนตัดใหม่, ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นทางด่วน ห้างสรรพสินค้า แหล่งท่องเที่ยวต่างๆ

ส่วน “ราคาประเมินอาคารชุดหรือห้องชุด” คือ การตีราคาหรือกำหนดมูลค่าของราคาอาคารชุด ซึ่งทั้ง 2 ประเภทจะมีกรมธนารักษ์เป็นผู้ดูแลกำหนดราคากลางเอาไว้ ซึ่งมูลค่าก็จะเป็นไปตามศักยภาพของที่ดินแต่ละแปลงและคุณสมบัติของอาคารชุดหรือคอนโด แต่ละโครงการ

รู้ราคาประเมินห้องชุดไว้ได้ประโยชน์ สำหรับนักลงทุนอสังหาฯ

ประโยชน์หลักๆ ของราคาประเมินอาคารชุด รวมถึงราคาประเมินห้องชุด-คอนโดเหล่านี้เป็นสิ่งสำคัญสำหรับนักลงทุนอสังหา ก็เพื่อนำมาใช้เป็นคำนวนค่าธรรมเนียมภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ ในการทำนิติกรรมอสังหาริมทรัพย์ ทั้งการโอนกรรมสิทธิ์และการจำนอง การซื้อ-ขาย ที่เกิดขึ้น และจะใช้คำนวนค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน โดยส่วนใหญ่จะคิดค่าใช้จ่าย 1-2% ของราคาประเมิน

รวมทั้งกรณีที่มีการฟ้องร้องเป็นคดีความ ศาลก็จะใช้ราคาประเมินนี้ในการคิดค่าความเสียหาย หรือในกรณีนำสินทรัพย์ไปค้ำประกัน ลงทุน ธุรกรรมต่างๆ ส่วนประโยชน์อื่นๆ สำหรับนักลงทุนอสังหาแล้ว ข้อมูลราคาประเมินที่ดินและราคาประเมินห้องชุดเหล่านี้ สามารถนำมาใช้ประกอบการตัดสินใจลงทุนอสังหาในรูปแบบต่างๆ

หรือรวมถึงการประเมินศักยภาพของแต่ละทำเลที่จะเลือกลงทุนอสังหาได้ด้วย โดยนำข้อมูลมาวิเคราะห์ศักยภาพของทำเลและศักยภาพของโครงการในอนาคตเพื่อประกอบการตัดสินใจลงทุน 

อัพเดทราคาประเมินที่ดิน-คอนโด-อาคารชุด ปี 2565

หากต้องการเช็คราคาประเมินคอนโด 2565 นี้ควรทราบก่อนว่าราคาประเมินที่ดิน และราคาประเมินอาคารชุด-คอนโด จะมีการอัพเดททุกๆ 4 ปี สำหรับราคาที่ประเมินดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้กันอยู่ในปัจจุบัน เป็นของรอบประเมินเดิม 2559-2562 ที่ผ่านมากรมธนารักษ์เคยประกาศเลื่อนใช้ราคาที่ดินประเมินใหม่ไปก่อนหน้านี้แล้ว โดยได้เลื่อนใช้จากต้นปี 2563-2564 และยาวไปจนถึงสิ้นปี 2565

ซึ่งปี 2564 นี้ ข้อมูลจากเว็บไซต์กรมธนารักษ์ระบุว่าสามารถใช้ราคาประเมินที่ดินรอบปัจจุบันอยู่ที่ ระหว่างปี 2563-2564 ได้ (และที่แก้ไขเพิ่มเติม) ใช้ไปพลางก่อน โดยอัตราการเปลี่ยนแปลงภาพรวมทั้งประเทศ ราคาเพิ่มเฉลี่ย อยู่ที่ 8.81-10%  จากภาวะเศรษฐกิจ

ข้อมูลจาก ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย จากการสำรวจราคาที่ดิน ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล พบราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้า ขยับตัวขึ้นมากสวนทางกับการหดตัวของตลาดที่อยู่อาศัย โดยราคาที่ดินในปี 2564 คาดว่าขยับตัวสูงขึ้นกว่าปี 2563 ราว 4.7%

ซึ่งราคาที่ดินกรุงเทพฯในปี 2565 ราคาที่ดินก็คงจะขยับตัวสูงขึ้นอีก เพราะการเปิดใช้งานจริงของรถไฟฟ้า ย่อมส่งผลให้มีการขยับตัวของราคาที่ดินที่ชัดเจนกว่าเดิม สำหรับทำเลที่ดินที่มีราคาสูงสุด ก็คือพื้นที่บริเวณ สยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต มีราคาตารางวาละ 3,300,000 บาทต่อตารางวา

โดยราคาประเมินที่ดินที่ราคาสูงที่สุดในประเทศ 3 อันดับ ได้แก่

  1. สยาม-ชิดลม-เพลินจิต 3,300,000 บาท/ตารางวา
  2. ถนนวิทยุ 2,750,000 บาท/ตารางวา
  3. ถนนสุขุมวิท-ไทมสแควร์ 2,730,000 บาท/ตารางวา

ราคาประเมินที่แพงที่สุดของกรมธนารักษ์เป็นเงินตารางวาละ 1 ล้านบาท อยู่ในย่าน สีลม เพลินจิต แต่ราคานี้ไม่ได้ปรับมานานแล้ว อันที่จริง ตามราคาตลาดของที่ดินในกรุงเทพมหานครในบริเวณสยามสแควร์ ควรที่จะมีราคาสูงกว่าสีลม และมีราคาตารางวาละ 1 ล้านบาทตามราคาตลาดมาตั้งแต่ปี 2552 แล้ว

ขณะนี้ราคาที่ดินที่แพงที่สุดเพิ่มขึ้นถึงตารางวาละ 3.3 ล้านบาทแล้ว แต่กรมธนารักษ์ยังประเมินไว้เพียง 1 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเอื้อประโยชน์ให้กับเจ้าที่ดินรายใหญ่ในเขตใจกลางเมืองนั่นเอง ดร.โสภณคาดว่าราคาที่ดินในปี 2565 น่าจะเพิ่มขึ้นถึง 5%ทั้งนี้ เป็นอานิสงส์จากรถไฟฟ้าเป็นหลัก แม้เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวนักก็ตาม

ราคาประเมิน VS ราคาซื้อขายจริง

การปรับเพิ่มของราคาประเมินที่ดินในแต่ละโซนเป็นตัวกำหนดราคาซื้อขายของราคาที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ซึ่งราคาต้นทุนที่ดินแต่ละแปลงถือว่าเป็นปัจจัยหลักรวมถึงราคาประเมินอาคารชุดหรือห้องชุดคอนโดที่กำลังจะพัฒนาเพื่อขายในอนาคตอีกด้วย 

ราคาอสังหาฯ อย่างราคาประเมินห้องชุดที่ถูกพัฒนาขึ้นมาเหล่านี้จะถูกหรือแพงก็มาจากต้นทุนที่ดินเป็นปัจจัยหลัก ฉะนั้นแล้วหากสามารถวิเคราะห์แนวโน้มของราคาประเมินที่ดินและราคาประเมินคอนโด-อาคารชุดได้ซึ่งจะมีข้อได้เปรียบในด้านการลงทุนอสังหามากขึ้น จากตัวเลขดังกล่าวจะเห็นได้ว่าราคาประเมินที่ดินกับราคาขายจริงในตลาดปัจจุบันแตกต่างกัน 

นั่น หมายความว่าราคาประเมินที่ดินไม่ได้เป็นตัวกำหนดราคาซื้อขายในตลาดไปซะเลยทีเดียว ซึ่งจะขึ้นอยู่กับความพอใจของผู้ซื้อและผู้ขายตกลงราคากันเอง โดยส่วนใหญ่ ทำเลใจกลางเมือง อย่างคอนโดย่านเพลินจิต สุขุมวิท ราคาซื้อขายจะมากกว่าราคาประเมินเสมอ บางทำเลราคากระโดดไปกว่า 2 เท่าของราคา ประเมิน 

เช่น ทำเลทองหล่อ ราคาประเมินที่ดินรอบปัจจุบันอยู่ที่ 420,000 บาทต่อตารางวา หากเช็คราคาประเมินห้องชุด 2564 นี้แล้วราคาซื้อขายคอนโดย่านทองหล่อจริง อยู่ที่ 1.3 -1.4 ล้านบาทต่อตารางวาไปแล้ว 

สำหรับแหล่งข้อมูลของราคาประเมินของทั้งที่ดินและอาคารชุด สามารถหาข้อมูลได้ใน เว็บไซต์กรมธนารักษ์ หรือสามารถดู ราคาประเมินแยกตามเขตได้ ซึ่งจะมีการอัพเดทและประเมินใหม่ทุก 4 ปี ส่วนราคาซื้อขายจริง สามารถติดตามได้ตามแหล่งข้อมูลอื่นๆ เช่น ข่าวการซื้อขายที่ดินต่างๆ, เว็บบอร์ดซื้อขายคอนโด และปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ที่มีความน่าเชื่อถือ 

ที่ดินแพง เหลือให้พัฒนาน้อย

จะเห็นในข่าวกันอยู่บ่อยๆ ประเด็นที่ดินในเมืองหายากมากขึ้น โดยเฉพาะทำเลใจกลางเมืองตามแนวรถไฟฟ้า เช่น ถนนสุขุมวิท ถนนสีลม ซอยสุขุมวิท 55 ด้วยแปลงที่มีศักยภาพพอที่จะสามารถนำมาพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมก็มีน้อยลงเรื่อยๆ บางทำเลหาที่ดินแปลงสวยๆ ไม่มีแล้ว เช่น ชิดลม เพลินจิต หรือถ้าจะพอมีให้เห็นบ้าง 

พอเช็คราคาประเมินห้องชุดก็ราคาแพงหลายแสนบาทต่อตารางเมตร เนื่องจากต้นทุนที่ดินซื้อมาแพงในทำเลนี้ ราคาแตะที่ 2 ล้านบาทต่อตารางวากันแล้ว ต้องพัฒนาโครงการในราคาสูงตามไปด้วย ซึ่งบางทำเลไม่มีซัพพลายโครงการใหม่เกิดขึ้นเลย ฉะนั้นแล้วถ้าอยากได้คอนโดฯ ซักห้องเพื่ออยู่อาศัยหรือลงทุนอสังหาในย่านนี้ก็ต้องโฟกัสไปที่คอนโดฯ รีเซล ซึ่งยังพอมีห้องให้ซื้อขายกันได้บ้าง อย่างคอนโดในย่านเพลินจิตเองก็มีปล่อยขายปล่อยเช่าอยู่บ้าง 

คอนโดฯ รีเซลตัวเลือกที่น่าสนใจ ถ้าหากเช็คราคาประเมินห้องชุด ราคาประเมินที่ดินแล้วเจอแต่ราคาสูงๆ 

ใครที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยหรือจะมองไว้เพื่อการลงทุนอสังหา สำหรับตลาดคอนโดฯ ทำเลใจกลางเมือง ตอนนี้ตัวเลือกที่น่าสนใจ ในภาวะที่ดินแพงลิ่ว ทำให้ราคาประเมินห้องชุดยิ่งสูงตามขึ้นไปอีก และโครงการเปิดใหม่ก็ราคาแพงตามไปเป็นเงาตามตัวแบบนี้ คงหนีไม่พ้น คอนโดมือสอง ที่ราคาถูกกว่าคอนโดฯ ใหม่ 20-30% 

บางทำเลที่ไม่มีซัพพลายใหม่เข้ามาในตลาดเลย เช่น  ถ้าจะซื้อหรือเช่าคอนโดย่านพร้อมพงษ์ ในซอยสุขุมวิท 39  คอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่และยังมีซัพพลายเหลืออยู่ในตลาดเปิดขายกันตาราง เมตรละ 3 แสนบาทขึ้นไป ในขณะที่โครงการ เดอะ เทอร์ทีไนน์ ซึ่งเป็นคอนโดฯ พร้อมอยู่ ตอนเปิดขายราคาเริ่มต้น 200,000 บาทต่อตารางเมตร ปัจจุบันราคารีเซลประกาศขายกันเริ่มต้น 250,000 บาทต่อตารางเมตรไปแล้ว ในระยะเวลา 4 ปี 

ข้อดีอีกอย่างของคอนโดฯ รีเซล คือ เราไม่ต้องคาดเดาอนาคต ประกอบการตัดสินใจซื้อ เพราะสามารถเห็นสภาพ แวดล้อมโครงการจริง และบรรยากาศรอบๆ โครงการจริง สามารถประเมินศักยภาพโครงการได้เลยเมื่อเทียบกับมูลค่าโครงการ ทำให้สามารถตัดสินใจได้ง่ายขึ้น 

เช่น โครงการ เอชคิว ทองหล่อ ตั้งอยู่ในซอยสุขุมวิท 55 หรือซอยทองหล่อ สภาพแวดล้อมรอบๆ โครงการใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกครบ ทั้งคอมมูนิตี้มอลล์, ร้านอาหาร, รถไฟฟ้า BTS ตอนเปิดขายเริ่มต้น 120,000 บาทต่อตารางเมตร ปัจจุบันราคาอัพไปไกลถึง 2 แสนกว่าบาทต่อตารางเมตรแล้ว

หรือโครงการ โนเบิล เพลินจิต ที่อยู่ติดสถานีรถไฟฟ้า แวดล้อมด้วยห้างสรรพสินค้าและแหล่งธุรกิจสำคัญ เช่น Central Embassy เซ็นทรัลชิดลม เซ็นทรัลเวิลด์ สยามพารากอน ฯลฯ หากคิดจะซื้อหรือเช่าคอนโดย่านเพลินจิตละก็ โนเบิล เป็นโครงการที่ไม่ควรมองข้ามเลย

วิธีเช็คราคาประเมินคอนโด ห้องชุดและที่ดินง่ายๆ 4 ขั้นตอน

    1. เข้าสู่เว็บไซต์ กรมธนารักษ์ หรือ ดาวน์โหลด Application “TRD Property Valuation”

    2. เลือกค้นหาราคาประเมินที่ดินสามารถเลือกค้นหาได้ 2 แบบ

                แบบที่ 1 ค้นหาจาก เลขที่โฉนด (เป็นวิธีที่นิยมที่สุด)
                แบบที่ 2 ค้นหาจาก เลขที่ดิน

    3. ระบุรายละเอียดนำข้อมูลจากโฉนดที่ดินมาใส่ในช่องค้นหา

    4. กด "ค้นหา" เพื่อเลือกดูข้อมูลรายละเอียดทั้งหมด

ประโยชน์ของการรู้ทันราคาประเมินคอนโดที่ดินและอาคารชุด

  1. ราคาประเมินที่ดินและราคาประเมินคอนโด-อาคารชุด กับราคาขายจริงบางทำเลใกล้เคียงกันจนนำไปใช้ในการซื้อขายได้เลย

  2. ราคาประเมินที่ดินและราคาประเมินคอนโด-อาคารชุดจะถูกนำไปใช้คิดคำนวนค่าใช้จ่าย ภาษีเงินได้, ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ ณ กรมที่ดิน ในวันโอนกรรมสิทธิ์

  3. ราคาประเมินที่ดินและราคาประเมินคอนโด-อาคารชุดทำให้นักลงทุนอสังหาสามารถคำนวนค่าใช้จ่ายล่วงหน้าได้อย่างถูกต้องและเตรียมความพร้อม

  4. ราคาประเมินที่ดินและราคาประเมินคอนโด-อาคารชุดทำให้นักลงทุนอสังหาสามารถใช้เป็นข้อมูลในการต่อรองและเจรจาการลงทุนต่างๆ ได้
"นักลงทุนอสังหาควรฝึกฝนประเมินราคาที่ดินเพื่อการลงทุนอสังหาในรูปแบบต่างๆ อย่างสม่ำเสมอ ด้วยการติดตามข่าวความคืบหน้าระบบสารธารณูปโภคต่างๆ เช่น การก่อสร้างรถไฟฟ้า, การสร้างห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ หรือการตัดถนนเส้นใหม่ๆ เพื่อใช้เป็นข้อมูลในการวิเคราะห์การลงทุนในอนาคตและเลือกทำเลที่ควรลงทุนเพื่อให้ประสบความสำเร็จได้ "

อ้างอิง : ฐานเศรษฐกิจ มัลติมีเดีย

บทความที่เกี่ยวข้อง : 

ซื้อ ขาย เช่า บ้าน คอนโด ผ่าน Agent กับ หาทำเอง แบบไหนที่เหมาะกับเรา? 

  • เวลาแบบนี้ซื้อคอนโดดีไหม? ทำเลไหนตอบโจทย์สุด?
  • อยากเช่าคอนโดติดรถไฟฟ้า แต่ก็ไม่รู้จะเริ่มต้นอย่างไร? มีประกาศเต็มไปหมด
  • คอนโดมือสองทั้งราคาดีคุ้มค่า แต่เอกสารเรื่องกู้โอนนี่ต้องเริ่มยังไงนะ?
  • ซื้อคอนโดผ่าน agent ต้องเสียค่านายหน้ารึเปล่านะ? จะทำเองก็ดูมีขั้นตอนเยอะจัง

ถ้าไม่อยากปวดหัวกับเรื่องเหล่านี้…คำตอบอยู่ที่นี่แล้วครับ อ่านต่อ คลิก

ปีนี้ก็ยังเป็นอีกปีที่อสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นตลาดของผู้บริโภค โครงการบ้าน คอนโด ทาวน์โฮม ยังคงมีแคมเปญดีๆ และโปรโมชั่นราคาพิเศษออกมา ซึ่งหลายข้อเสนอก็ดึงดูดใจอย่างมากสำหรับผู้ที่กำลังต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลานี้ หรือแม้แต่ผู้ที่อาจจะยังไม่ได้มีแผนซื้อ แต่เมื่อเห็นราคากับความคุ้มค่าก็เกิดความสนใจขึ้นได้เช่นกัน อ่านต่อ คลิก

หาข้อมูลคอนโดที่คุณต้องการได้ที่นี่: คอนโดสุขุมวิท, คอนโดให้เช่า, คอนโดจตุจักร, ขายคอนโด, คอนโดทองหล่อ, คอนโดพระราม 4, ระบบรักษาความปลอดภัย, บ้านหรู, คอนโดหรู, คอนโด 2 ห้องนอน, คอนโดอ่อนนุช, บ้านแสนสิริ

พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ตัวแทนบริการอสังหาริมทรัพย์ ให้คำปรึกษาฝากขายปล่อยเช่า และการซื้อขายเช่าคอนโดมือสองครบทุกขั้นตอน บริหารโครงการที่พักอาศัย/โครงการเพื่อการพาณิชย์ บริหารงานขายและการตลาดโครงการ ด้วยทีมงานระดับคุณภาพ กับประสบการณ์ที่มากกว่า 20 ปี เติมเต็มทุกความต้องการอย่างแท้จริง สอบถามข้อมูลเพิ่มเติมโทร 02 688 7555 หรือ คลิกที่นี่ เพื่อศึกษาข้อมูลการบริการของเราเพิ่มเติมครับ

ติดต่อ PLUS PROPERTY

เรื่องเด่นน่าสนใจ

เรื่องราวยอดนิยม

โครงการแนะนำ

Free E-book

undefined undefined undefined

undefined undefined undefined

กรอกอีเมลของคุณเพื่อดาวน์โหลด