LTV คืออะไร? คนที่อยาก “ซื้อบ้าน” หรือ “ผ่อนบ้าน” ต้องเข้าใจ ว่าจะส่งผลยังไงต่อชีวิตเรา?
18 พ.ย. 2021
เทคนิคการซื้อขายเช่า
สำหรับคนที่กำลังมองหาบ้านดีๆ หรือโครงการคอนโดมิเนียมซักแห่งเพื่อสร้างชีวิตใหม่ “LTV” คือคีย์เวิรด์สำคัญที่ “ผู้กู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์” อย่างเรา ต้องทำความเข้าใจให้ถ่องแท้ เพราะนี่คือสิ่งที่จะส่งผลต่อจำนวนเงินกู้ซื้อบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ที่เราจะได้รับจากทางธนาคารโดยตรง นอกจากนั้นยังเกี่ยวข้องกับการที่เราจะต้องเตรียมเงินก้อนเอาไว้สำหรับใช้ในการดาวน์อีกด้วย
LTV คืออะไร? ส่งผลกระทบกับคนที่กำลังจะซื้อบ้านยังไง?
LTV ย่อมาจากคำว่า “Loan to value” แปลเป็นไทยได้ว่า “มาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย” ซึ่งอธิบายได้ง่ายๆ ก็คือ การที่ธนาคารจะไม่ปล่อยให้เราสามารถกู้ซื้อบ้านหรือซื้อคอนโดฯ ได้ครบตามจำนวนที่เราต้องการนั่นเอง
ปกติแล้วในการซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียม คนส่วนใหญ่มักจะซื้อด้วยการยื่นขอสินเชื่อจากธนาคาร และค่อยๆ ทยอยผ่อนจ่ายไปเรื่อยๆ ตามระยะเวลาที่ทำสัญญากู้เอาไว้ ซึ่งการนำเอา LTV มาใช้ จะทำให้ทุกๆ การยื่นขอกู้
ทางธนาคารจะมีการประเมินมูลค่าและราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่เราต้องการซื้อ (จำนวนของสัญญาเงินกู้ กรณีที่กู้ซื้อบ้านหรือคอนโดฯ หลายๆ แห่งพร้อมกัน)
ส่งผลให้เราจำเป็นต้อง “เตรียมเงินก้อนไว้ดาวน์บ้าน” ให้พร้อมตามจำนวนขั้นต่ำที่ทางธนาคารกำหนด
ทำไมทางธนาคารต้องกำหนด LTV ให้ยุ่งยาก? ไม่ยอมปล่อยกู้ให้เราเต็มจำนวน
ในแง่ของคนทั่วไปที่ต้องการกู้เงินมาซื้อบ้านหรือซื้อคอนโดฯ เป็นหลังที่สอง อาจเพราะมีชื่อเป็นเจ้าของบ้านหลังแรกอยู่กับครอบครัว แล้วต้องการมีบ้านแยกไปเป็นสร้างครอบครัวเป็นของตนเอง หรือไม่ก็เป็นนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่ต้องการปล่อยเช่า LTV คือตัวขัดขวางที่ทำให้เราไม่สามารถกู้ยืมเงินได้ง่ายๆ และจำเป็นจะต้องเก็บเงินซักก้อนก่อน ถึงจะสามารถยื่นขอกู้ได้
แต่ในแง่มุมของทางผู้ให้กู้ (ธนาคาร) เองแล้ว LTV คือสิ่งที่ช่วยรักษาความมั่นคงทางการเงิน ไม่ว่าจะเป็นตัวของธนาคารซึ่งเป็นบริษัทฯ และระบบเศรษฐกิจในภาพใหญ่ไปพร้อมกัน ลองคิดดูว่า ถ้าเรามีเงินอยู่ แล้วมีเพื่อนหลายคนมาขอยืมเงินจำนวนมากพร้อมกัน โดยที่ไม่มีหลักประกันเลยว่าจะสามารถใช้หนี้คืนให้เราได้ตามกำหนด เราจะอยากให้เพื่อนเหล่านั้นยืมเงินง่ายๆ หรือเปล่า?
ดังนั้นเป้าหมายของ LTV จะส่งผลดีต่อหลายฝ่าย ซึ่งสามารถสรุปได้ง่ายๆ ดังนี้
- ผู้ที่กู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง จะซื้อบ้านได้ในราคาที่เหมาะสมมากขึ้น เนื่องจากการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ลดลง
- ผู้ที่กู้ซื้อเพื่อเก็งกำไร จะสามารถประเมินความเสี่ยงในการลงทุนได้ดีขึ้น ไม่ประมาทในการกู้ยืมเพื่อการลงทุน จนอาจส่งผลเสียต่อทรัพย์สิน
- เจ้าของโครงการอสังหาริมทรัพย์ จะสามารถประเมินความต้องการอยู่อาศัยจริงๆ ได้แม่นยำขึ้น เพราะมีการคัดกรองคนยื่นกู้เพื่อลงทุนให้รัดกุม
- ธนาคาร จะลดโอกาสการเกิดหนี้เสีย (กู้แล้วผ่อนชำระไม่ไหว) ได้มากขึ้น
- รัฐบาล จะช่วยป้องกันฟองสบู่เศรษฐกิจ กรณีมีคนต้องการกู้เพื่อเก็งกำไรมากจนล้นความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง ซึ่งจะช่วยรักษาความยั่งยืนในการเติบโตของเศรษฐกิจในภาพใหญ่
เราจะคำนวน LTV ได้ยังไงให้เห็นชัดๆ เพื่อเตรียมการก่อนกู้ซื้อบ้าน?
อันที่จริงสูตรคำนวน LTV นั้น สำหรับคนทั่วไปแทบจะไม่จำเป็นต้องทราบก็ได้ เนื่องจากเราสามารถขอคำปรึกษาจากเจ้าหน้าที่ธนาคารที่เราต้องการยื่นขอกู้ได้ง่ายๆ แต่หากเราพอรู้วิธีการคำนวนบ้าง ก็จะทำให้เราทราบวิธีคิดและจำนวนเงินที่เราจะกู้ได้ รวมถึงเตรียมเงินดาวน์ได้อย่างเพียงพอ
แล้วธนาคารจะกำหนด LTV ให้กับคนที่กู้อย่างเรายังไงบ้าง?
ปกติแล้วธนาคารแห่งประเทศไทย จะกำหนดเงื่อนไข LTV โดยให้สิทธิ์เฉพาะคนที่เริ่มซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยเป็นหลังแรกสามารถกู้ได้เต็มจำนวน ส่วนคนที่ต้องการซื้อบ้านหลังที่ 2 หลังที่ 3 ก็จะได้รับสิทธิ์ LTV น้อยลงไปเรื่อยๆ ตามสัดส่วนจำนวนหลัง หรือจำนวนสัญญาที่ยื่นขอกู้
แต่หลังจากที่วิกฤติ COVID-19 ได้ส่งผลกระทบในวงกว้าง โดยเฉพาะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซาลงเป็นอย่างมาก เนื่องจากความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย ความต้องการกู้เงินของคนทั่วไปและนักลงทุนลดลงเนื่องจากความเสี่ยงในการใช้ชีวิต ทางภาครัฐจึงได้ปรับเปลี่ยน LTV ให้มีเงื่อนไขที่ง่ายขึ้น ตั้งแต่เดือนตุลาคม 2564 เพื่อสนับสนุนให้เกิดการกู้ยืม หมุนเวียน และส่งเสริมการลงทุน ซึ่งจะช่วยกระตุ้นให้เศรษฐกิจได้อีกทางหนึ่ง
อัปเดตมาตรการของ LTV สำหรับคนต้องการจะกู้ซื้อบ้านหรือกู้ซื้อคอนโดมิเนียมในตอนนี้ (ปี 2564-2565)
จากที่กล่าวไปข้างต้น เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจให้ตื่นตัวหลังจากที่ซบเซาอย่างหนักในช่วง COVID-19 ธนาคารแห่งประเทศไทย จึงได้ประกาศผ่อนปรนมาตรการ LTV เป็นการชั่วคราว มีผลบังคับใช้สำหรับสัญญาเงินกู้ยืมซื้อที่อยู่อาศัยตั้งแต่ 20 ตุลาคม 2564 - 31 ธันวาคม 2565
โดยเราสามารถตรวจสอบความแตกต่างของเงื่อนไขระหว่าง LTV ของเดิม กับของใหม่ได้ ดังนี้
อย่างไรก็ดี ยังมีการระบุเอาไว้ชัดเจนว่า การผ่อนคลายนี้ให้เป็นการชั่วคราว สำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 20 ต.ค. 2564 ถึงวันที่ 31 ธ.ค. 2565 เท่านั้น ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าทางภาครัฐต้องการกระตุ้นเศรษฐกิจด้วยภาคอสังหาริมทรัพย์ในระยะสั้นๆ เพียง 1-2 ปีนี้เท่านั้น
เรียกได้ว่า เป็นโอกาสสำคัญสำหรับนักลงทุนทั้งหลาย ไม่ว่าจะคนที่กำลังมองหาบ้านหรือคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่า ควรใช้ช่วงเวลานี้ในการตัดสินใจกู้ยืมเพื่อการลงทุน แต่ก็ต้องชั่งน้ำหนักเรื่องความเสี่ยง และแนวโน้มในอนาคตให้รัดกุมก่อนทุกครั้งเสมอ
นอกจากนั้นยังเป็นโอกาสที่ดี สำหรับเราๆ ที่ยังพอมีกำลังทรัพย์ และกำลังมองหาที่อยู่อาศัยแหล่งที่ 2 จากไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนไปในยุคหลัง COVID-19 ที่อาจเป็นได้ทั้งโอกาสสำคัญในการเติบโตหลังจากการกลับมาเปิดเมืองอย่างเต็มรูปแบบ ยังไม่รวมถึงแนวโน้มของเทคโนโลยีวัคซีนและยารักษาโรคแบบใหม่ ที่อาจส่งผลดีให้คนทำงานและนักท่องเที่ยวกลับมากระตุ้นเศรษฐกิจของไทยให้คึกคักเหมือนอย่างที่เคยเป็นมา
บทความที่เกี่ยวข้อง
พลัสฯ มัดมาให้ รวมสินเชื่อรีไฟแนนซ์บ้าน 2564 ที่คนซื้อบ้าน ซื้อคอนโดต้องรู้
รู้จักเคล็ดลับการผ่อนบ้าน ผ่อนคอนโด ให้หมดไว และประหยัดดอกเบี้ย ด้วยสินเชื่อรีไฟแนนซ์บ้าน ทำความเข้าใจการรีไฟแนนซ์ และการเปรียบเทียบดอกเบี้ยของแต่ละธนาคาร รวมถึงเงื่อนไข และข้อจำกัดการทำรีไฟแนนซ์ได้ที่นี่ อ่านต่อ
2 วิธีผ่อนบ้านให้หมดเร็ว หมดไว ได้แบบลดต้นลดดอก
พลัสฯเผยเคล็ดลับการวางแผนหาวิธีการผ่อนบ้าน ผ่อนคอนโดให้หมดเร็ว จะมีวิธีไหนบ้างไปดูกัน อ่านต่อ
พลัสฯ รวมมาให้ ไขข้อสงสัยมาตรการ ลดภาษีที่ดิน-ค่าโอน บทความนี้มีคำตอบ
พลัสฯ รวบรวมข้อมูลมาตรการลดค่าธรรมเนียม "โอน-จำนองอสังหาริมทรัพย์" สำหรับคนที่ต้องการหาซื้อบ้านสักหลัง จะเงื่อนไขอย่างไรบ้าง ไปติดตามกันได้เลย อ่านต่อ
ค้นหาคอนโดที่คุณต้องการได้ที่นี่: คอนโดพร้อมอยู่, คอนโดให้เช่า, เช่าคอนโด, คอนโดทองหล่อ, ทรัพย์สินรอการขาย
พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ตัวแทนด้านอสังหาริมทรัพย์ รับฝากขายปล่อยเช่า และการซื้อขายคอนโดมือสอง ครบทุกขั้นตอน พร้อมบริการให้คำปรึกษาเกี่ยวกับที่อยู่อาศัย ด้วยทีมงานระดับคุณภาพ หากสนใจอยากทราบข้อมูลเพิ่มเติมของโครงการคอนโดสามารถโทรติดต่อขอคำปรึกษาได้ที่ 02688 7555 หรือ คลิกที่นี่
02.688.7555