พลัสฯ ชวนรู้ก่อนทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายคอนโด
12 พ.ค. 2021
เทคนิคการซื้อขายเช่า
หลายคนที่กำลังวางแผนขายคอนโดติดรถไฟฟ้าหรือคอนโดพร้อมอยู่ ไม่ว่าจะเป็นด้วยเหตุผลใดก็ตาม ทราบหรือไม่ครับว่าหนึ่งในขั้นตอนสำคัญที่ผู้ขายคอนโดมือสองจะต้องรู้ นั่นคือการทำสัญญาระหว่างกัน ซึ่งหลังจากที่มีการตกลงเรื่องต่างๆ แล้ว ก็จำเป็นจะต้องนัดหมายเพื่อทำหนังสือสัญญาที่เป็นลายลักษณ์อักษรระหว่างกัน โดยเราจะเรียกสัญญานี้ว่า “สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด” เพื่อทำข้อตกลงระหว่างกัน
ดังนั้นในบทความนี้พลัสฯ จะขอพาทุกคนมารู้จักหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย ความแตกต่างระหว่างหนังสือสัญญาซื้อขาย ลักษณะหนังสือสัญญาที่ดีประกอบด้วยอะไรบ้าง หากมีการผิดสัญญาควรทำอย่างไรดี และขั้นตอนต่อไปหลังจากทำมีทำสัญญาเสร็จจะต้องทำอะไรบ้าง มาทราบรายละเอียดพร้อมกันเลยครับ
หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายคอนโด คืออะไร?
ปกติแล้วการซื้อขายคอนโดระหว่างบริษัทอสังหาริมทรัพย์กับบุคคลทั่วไป บริษัทจะเป็นผู้ทำสัญญาและเราในฐานะผู้ซื้อก็จะทำการตรวจสอบความถูกต้องของสัญญา และอาจต่อรองได้ในบางกรณี แต่สำหรับการซื้อขายคอนโดพร้อมอยู่มือสองนั้น การทำสัญญาคือการตกลงความพึงพอใจระหว่างบุคคลของผู้ซื้อและผู้ขายจึงจะมีความซับซ้อนในด้านรายละเอียดมากกว่า และจัดทำขึ้นเพื่อให้มีผลผูกพันทางกฎหมาย
โดยเป็นการตกลงว่า ’จะ’ มีการดำเนินการซื้อ-ขายในคอนโดหรือสินทรัพย์ตามที่ระบุทั้งผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องปฏิบัติตามข้อความในสัญญา หากมีการละเมิดหรือละเลยก็สามารถนำเอกสารนี้ไปฟ้องร้องดำเนินคดีได้
กล่าวได้ว่าการทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายนับว่าเป็นการป้องกันสิทธิ์ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย เนื่องจากผู้ซื้อจะต้องแสดงเจตนาว่าจะซื้อผ่านการวางเงินมัดจำเพื่อประกันไว้ และมีการโอนกรรมสิทธิ์ในภายหน้าระยะเวลาที่กำหนด เพื่อป้องกันไม่ให้ผู้ซื้อเบี้ยวในการไม่จ่ายราคาสินทรัพย์หรือไม่ยอมรับโอน ในขณะเดียวกันผู้ขายคอนโดก็จะต้องแสดงเจตนาว่าจะไม่ขายคอนโดแห่งนี้ให้บุคคลอื่นในช่วงเวลาที่ระบุในสัญญาอีกด้วย
อย่างไรก็ตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดเป็นเพียงข้อตกลงร่วมกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ซึ่งจะแตกต่างหนังสือสัญญาซื้อขาย เพราะหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายนั้นจะมีการระบุข้อความที่กล่าวถึงการโอนกรรมสิทธิ์กันในภายหน้าในช่วงเวลาที่กำหนด ซึ่งหากภายในไม่มีการระบุข้อความนี้ก็จะกลายเป็นหนังสือสัญญาซื้อขายที่จะต้องมีการยื่นจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่
หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดที่ดีควรมีรายละเอียดอะไรบ้าง?
จากที่ได้กล่าวไปในเบื้องต้นแล้วนะครับ ว่าหนังสือสัญญาฉบับนี้ก็มีผลเกี่ยวข้องทางกฎหมาย ดังนั้นการร่างสัญญาควรจะมีความละเอียด ไม่ใช้ภาษาที่กำกวม ไม่มีช่องโหว่ทางกฎหมาย ครอบคลุมการซื้อและการขายในทุกแง่มุม โดยเราสามารถระบุรายละเอียดภายในหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายได้ดังต่อไปนี้
- รายละเอียดการจัดทำสัญญา: จะต้องมีการระบุวันที่และสถานที่ในการจัดทำสัญญา เพราะหากไม่มีการระบุวันที่เริ่มต้นสัญญาก็จะถือว่าไม่มีผลบังคับใช้และถือเป็นโมฆะ
- รายละเอียดของผู้ซื้อและผู้ขาย: จะต้องมีการระบุผู้ซื้อผู้ขายให้ชัดเจน เช่น ชื่อ ที่อยู่ เลขบัตรประจำตัวประชาชน และจะต้องแนบสำเนาบัตรประชาชนของคู่สัญญาในสัญญาฉบับนี้ด้วย
- รายละเอียดของสินทรัพย์: จำเป็นต้องระบุรายละเอียดให้ชัดเจนว่าเป็นสินทรัพย์แบบใด เลขที่ตั้ง เลขที่บ้าน เนื้อที่ เลขที่โฉนด แผนผังแสดงที่ตั้งบนชั้นของอาคาร โดยสามารถดูรายละเอียดทั้งหมดได้จากหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อช.2) นอกจากนั้นหากเป็นการขายพร้อมข้าวของเครื่องใช้ภายในห้องก็จำเป็นจะต้องระบุในครบถ้วนเช่นกัน
- ราคาของสินทรัพย์และวิธีการชำระเงิน: จำเป็นจะต้องแจ้งราคาของสินทรัพย์และวิธีการชำระให้แน่ชัด หากมีการชำระเงินแบบมัดจำก็จะต้องระบุวันที่ในการชำระส่วนที่เหลือให้ครบถ้วน
- รายละเอียดการโอนกรรมสิทธิ์: การกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ถือเป็นสาระสำคัญที่ขาดไม่ได้ในหนังสือจะซื้อจะขาย คู่สัญญาจะต้องตกลงกันว่าจะดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ในวันใดหรือระยะเวลาใดนับตั้งแต่วันทำสัญญา ระบุสถานที่สำนักงานที่ดินที่จะต้องไปดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ภายหลัง และรวมถึงเงื่อนไขการชำระค่าธรรมเนียมการโอนและภาษี ว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบหรือรับผิดชอบรวมกัน เพื่อลดความเสี่ยงในการยกเลิกสัญญา
- การส่งมอบห้องชุด: ระบุวันหรือระยะเวลาในการที่ผู้ขายจะทำการส่งมอบห้องชุด
- เงื่อนไขและรายละเอียดอื่นๆ ตามตกลง: อาจมีการตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายที่ห้ามโอนชื่อและกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อไปให้บุคคลอื่น ในระยะเวลาสัญญาเพื่อป้องกันการนำสินทรัพย์ไปขายต่อ การระบุเงื่อนไขกรณีผู้ซื้อกู้ไม่ผ่านจะดำเนินการอย่างไร หรือการคิดดอกเบี้ยหากมีการชำระเงินล่าช้ากว่ากำหนด ตลอดจนการเลื่อนหรือผ่อนผันเวลา
- การผิดสัญญาและระงับสัญญา: มีการระบุอย่างชัดเจนว่าถ้าผู้ซื้อและผู้ขายละเมิดข้อตกลงจะต้องดำเนินการอย่างไร และแนวทางการระงับสัญญา
- การลงลายมือชื่อ: คู่สัญญาทั้งสองจะต้องการลงลายมือชื่อ เพื่อเป็นหลักฐานในการฟ้องร้อง และมีการลงลายมือชื่อของพยานในการทำสัญญาอีก 2 คน
สำหรับตัวอย่างหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย สามารถ ดาวน์โหลดได้ที่นี่
เมื่อผิดสัญญาจะต้องทำอย่างไร?
เมื่อมีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งทำผิดสัญญาขึ้น ก็สามารถดำเนินการตามที่หนังสือสัญญาระบุได้ทันที โดยจะแยกเป็น 2 กรณี ดังนี้
- กรณีผู้ซื้อทำผิดสัญญา: ไม่ว่าจะเป็นการโอนสิทธิ์ให้บุคคลที่สาม ไม่รับโอนกรรมสิทธิ์ และไม่ชำระเงินตามระบุหรือชำระเพียงกึ่งหนึ่ง ผู้ขายมีสิทธิ์ในการริบเงินมัดจำนั้นได้และสามารถนำหนังสือสัญญาฉบับนี้ไปฟ้องร้องดำเนินคดีได้เช่นกัน
- กรณีผู้ขายทำผิดสัญญา: อาจมีการเปลี่ยนใจไม่ขายสินทรัพย์นี้ให้กับคนซื้อ ไม่ยอมไปโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งผู้ขายสามารถคืนเงินมัดจำได้เพื่อยกเลิกสัญญา หรือหากในสัญญาระบุให้ต้องเสียค่าชดเชยก็จะต้องชำระเงินในส่วนนี้ ตลอดจนการนำไปฟ้องร้องบังคับคดีได้
เตรียมตัวอย่างไรในช่วงทำสัญญาก่อนถึงวันโอน
ก่อนอื่นเลย ทางพลัสฯ ก็ขอแสดงความยินดีกับทั้งผู้ซื้อและผู้ขายด้วยนะครับ เชื่อว่าหลายท่านก็คงตื่นเต้นอยู่ไม่น้อยที่จะได้เข้าไปพักอาศัย หรือเป็นเจ้าของคอนโดนั้นๆ รวมถึงผู้ขายคอนโดที่จะได้ขายตามที่ต้องการ
อย่างไรก็ดีในช่วงระหว่างที่จะทำสัญญานี้ ควรจะเริ่มจัดเตรียมเอกสารต่างๆ ให้ครบถ้วนทั้งฝั่งผู้ซื้อและผู้ขาย เช่น หากผู้ขายคอนโดยังผ่อนกับธนาคารอยู่ก็จำเป็นที่จะต้องแจ้งกับธนาคารเพื่อสรุปปิดยอด ทำการชำระค่าส่วนกลาง ค่าน้ำ ค่าไฟให้เสร็จเรียบร้อย และขอหนังสือรับรองการปลอดหนี้ล่วงหน้าไม่เกิน 7 วัน เพื่อมาแสดงในวันโอนกรรมสิทธิ์
ส่วนของผู้ซื้อกรณีที่ขอกู้เงินกับธนาคารก็สามารถขอสำเนาหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดมาเพื่อยื่นขออนุมัติวงเงินกู้ยืมได้เช่นกันครับ จากนั้นเมื่อถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ก็สามารถใช้สัญญาซื้อขายคอนโดมือสองของกรมที่ดินและดำเนินการต่อหน้าเจ้าหน้าที่ของกรมถือเป็นอันเสร็จสิ้น
เห็นไหมครับว่า แม้ขั้นตอนการทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดพร้อมอยู่นั้นอาจดูเหมือนจะซับซ้อน แต่ก็สามารถทำความเข้าใจได้ไม่ยาก นอกจากนี้ เรายังสามารถแจ้งรายละเอียดล่วงหน้าและตกลงกับคู่สัญญาก่อนได้ และใช้หนังสือสัญญาฉบับนี้ไว้เป็นข้อมูลลายลักษณ์อักษรเพื่อให้มีผลผูกพันทางกฎหมายอีกด้วย
อย่างไรก็ตามสำหรับใครที่อาจรู้สึกไม่สะดวกที่จะดำเนินงานด้านเอกสาร พลัส พร็อพเพอร์ตี้ มีทีมงานด้านอสังหาริมทรัพย์ ที่พร้อมช่วยเหลืออำนวยความสะดวกให้เป็นเรื่องง่าย ไม่ว่าจะสำหรับทั้งฝั่งของผู้ซื้อคอนโดหรือขายคอนโดครับ
บทความที่เกี่ยวข้อง:
4 ขั้นตอนก่อนการซื้อขายคอนโดมือสอง ที่นักลงทุนต้องรู้
การซื้อขายคอนโดมือสอง ที่กำลังผ่อนดาวน์อยู่นั้นต้องทำยังไงบ้าง? ซื้อคอนโดมือสองไม่ใช่เรื่องยากอย่างที่คิด ถึงแม้ว่าจะต้องมีหลายฝ่ายเข้ามาเกี่ยวข้อง ทั้งเจ้าหน้าที่ธนาคาร ติดต่อกรมที่ดิน เอกสารที่ต้องใช้มีอะไรบ้าง? สัญญาซื้อขายคอนโดมือสอง ไหนจะเรื่องค่าใช้จ่าย การนัดหมายเจ้าหน้าที่เข้ามาประเมินราคา และอื่นๆ อีกมากมาย อ่านต่อ คลิก
.jpeg?frontend_host=https%3A%2F%2Fdigitalplatform.sansiri.com)
สำรวจความพร้อมก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์
ปีนี้ก็ยังเป็นอีกปีที่อสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นตลาดของผู้บริโภค โครงการบ้าน คอนโด ทาวน์โฮม ยังคงมีแคมเปญดีๆ และโปรโมชั่นราคาพิเศษออกมา ซึ่งหลายข้อเสนอก็ดึงดูดใจอย่างมากสำหรับผู้ที่กำลังต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลานี้ หรือแม้แต่ผู้ที่อาจจะยังไม่ได้มีแผนซื้อ แต่เมื่อเห็นราคากับความคุ้มค่าก็เกิดความสนใจขึ้นได้เช่นกัน อ่านต่อ คลิก
- เวลาแบบนี้ซื้อคอนโดดีไหม? ทำเลไหนตอบโจทย์สุด?
- อยากเช่าคอนโดติดรถไฟฟ้า แต่ก็ไม่รู้จะเริ่มต้นอย่างไร? มีประกาศเต็มไปหมด
- คอนโดมือสองทั้งราคาดีคุ้มค่า แต่เอกสารเรื่องกู้โอนนี่ต้องเริ่มยังไงนะ?
- ซื้อคอนโดผ่าน agent ต้องเสียค่านายหน้ารึเปล่านะ? จะทำเองก็ดูมีขั้นตอนเยอะจัง
ถ้าไม่อยากปวดหัวกับเรื่องเหล่านี้…คำตอบอยู่ที่นี่แล้วครับ อ่านต่อ คลิก
หาคอนโดที่คุณหาข้อมูลคอนโดที่คุณต้องการได้ที่นี่: คอนโดสุขุมวิท, คอนโดให้เช่า, คอนโดจตุจักร, ขายคอนโด, คอนโดทองหล่อ, ทรัพย์สินรอการขาย, คอนโดพระราม 4, ระบบรักษาความปลอดภัย, บ้านหรู, คอนโดหรู
พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ตัวแทนด้านอสังหาริมทรัพย์ รับฝากขายปล่อยเช่า และการซื้อขายคอนโดมือสอง ครบทุกขั้นตอน พร้อมบริการให้คำปรึกษาเกี่ยวกับที่อยู่อาศัย ด้วยทีมงานระดับคุณภาพ หากสนใจอยากทราบข้อมูลเพิ่มเติมของโครงการคอนโดที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ ทำให้จังหวะชีวิตคุณสุดได้ไม่สะดุด สามารถโทรติดต่อขอคำปรึกษาได้ที่ 026887555 หรือ คลิกที่นี่ เพื่อค้นหายูนิตฝากขายฝากเช่าได้เลยครับ
02.688.7555