มากกว่าแค่การดูแล เมื่อบริษัทบริหารนิติบุคคลสามารถช่วยรักษาและเพิ่มมูลค่าของโครงการที่อยู่อาศัย
29 ธ.ค. 2020
เคล็ดลับการอยู่อาศัย
หากใครเคยได้ยินเรื่องราวของ ‘บ้านไข่มุก หัวหิน’ ที่มีมูลค่าราคาซื้อขายเพิ่มขึ้นกว่า 10 เท่าตัวจากวันแรกที่เปิดตัวในปีพ.ศ. 2531 และยังคงมีแนวโน้มที่จะเพิ่มสูงขึ้นเรื่อย ๆ แม้จะมีอายุร่วมกว่าสองทศวรรษในปัจจุบัน คงสงสัยกันอยู่ไม่น้อยว่าอะไรคือปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ ‘บ้านไข่มุก หัวหิน’ มีดีมานด์และมูลค่าสูงจากเดิมกว่าหลายเท่าตัว ใช่เพราะทำเลติดชายหาดหัวหินหรือเปล่า? หรือมีปัจจัยอื่นร่วมด้วย?
คำตอบคือ แน่นอนว่าทำเลติดชายหาดหัวหินส่งผล แต่อีกหนึ่งปัจจัยสำคัญก็คือการทำงานของ ‘บริษัทบริหารนิติบุคคล’ ที่หลายคนอาจยังไม่รู้ว่ามีผลอย่างสลักสำคัญและโดยตรงต่อดีมานด์และมูลค่าของโครงการ มีผลอย่างไร? คำตอบอยู่ในบทความนี้แล้ว
บริษัทบริหารนิติบุคคลและบทบาทในการดูแลอาคาร, ส่วนกลางและสภาพแวดล้อมโดยตรง
อาคารโครงการ ‘บ้านไข่มุก หัวหิน’ ในปัจจุบัน
เมื่อกล่าวถึงบทบาทสำคัญของนิติบุคคลในการช่วยรักษาและเพิ่มมูลค่าโครงการ แน่นอนว่าต้องกล่าวถึง ‘หน้าที่โดยตรง’ ของนิติบุคคลในการดูแลและทำนุบำรุง ‘อาคาร, ส่วนกลางและสภาพแวดล้อม’ ของโครงการให้มีสภาพงดงาม, พร้อมใช้งาน และเหมือนใหม่อยู่เสมอ ยิ่งนิติบุคคลมีศักยภาพและความพร้อมในการดูแลอาคารมากเท่าไหร่ ก็ยิ่งมีโอกาสที่จะช่วยรักษาและเพิ่มมูลค่าของโครงการมากเท่านั้น
ในกรณีตัวอย่างของ ‘บ้านไข่มุก หัวหิน’ และในทุกโครงการที่พลัสฯ ดูแล นอกเหนือจากการดูแลอาคารทางกายภาพโดยปกติ เราจึงมีการทำ ‘Preventive Maintenance’ หรือ การบำรุงรักษาเชิงป้องกันก่อนเกิดเหตุ ควบคู่ ซึ่งเป็นกลยุทธ์สำคัญโดยตรงที่จะช่วยดูแลบำรุงรักษาอาคารให้เหมือนใหม่อย่างตรงจุดและยั่งยืน
ทีมช่างอาคารผู้เชี่ยวชาญของพลัสฯ เข้าทำการดูแลบำรุงรักษาเครื่องจักรตามแผน Preventive Maintenance ให้กับโครงการบ้านเคียงฟ้า
สรุปสมการ - บทบาทของนิติฯ ในการช่วยรักษา-เพิ่มมูลค่าโครงการผ่านการดูแลอาคารและสภาพแวดล้อม
|
ศักยภาพในการดูแลอาคาร ↑
(ความพร้อมและคุณภาพของทีมช่าง, ทีมวิศวกร, เทคโนโลยี, ระบบการดำเนินงาน ฯลฯ)
|
= | คุณภาพและมูลค่าของโครงการ ↑ |
บริษัทบริหารนิติบุคคลและบทบาทในการดูแลความเป็นอยู่ของลูกบ้าน
นอกเหนือจากการดูแลในส่วนอาคาร แน่นอนว่านิติบุคคลต้องคอยดูแลความเป็นอยู่ของลูกบ้าน ซึ่งส่วนใหญ่ก็จะเน้นกันที่การจัดการความเป็นอยู่ในจุดต่าง ๆ ของลูกบ้านให้มีคุณภาพและสอดคล้องกัน เช่น การกำหนดนโยบาย-กฏระเบียบ, การบริหารจัดการขยะ, การดูแลความปลอดภัย และอื่น ๆ
ในยามที่ลูกบ้านมีปัญหาหรือมีความขัดแย้งกัน นิติบุคคลในฐานะผู้ที่ต้องคอยดูแลความเป็นอยู่ของลูกบ้านทุกคนและป้องกันความขัดแย้งที่อาจกระทบลูกบ้านคนอื่นก็จะต้องคอยเข้ามาทำหน้าที่เป็นคนกลาง ไกล่เกลี่ย หาทางออก ตลอดจนเจรจาเพื่อลดความขัดแย้ง
ในแง่นี้ เราจะเห็นว่านอกเหนือจากงานด้านเทคนิค การทำงานของนิติบุคคลยังมีลักษณะเป็น ‘Living Management’ ทำงานกับ ‘การดำรงชีวิต’ ของลูกบ้านโดยตรง ยิ่งนิติบุคคลสามารถบริหารจัดการ ‘การดำรงชีวิตของลูกบ้าน’ ให้มีคุณภาพมากแค่ไหน ก็ยิ่งมีโอกาสที่จะ ‘รักษาลูกบ้านเดิม’ และ ‘ดึงดูดลูกบ้านใหม่’ มากขึ้นเท่านั้น
การรักษาและขยายฐานลูกบ้านนี้สำคัญต่อการรักษาและเพิ่มมูลค่าของโครงการ เพราะยิ่งโครงการสามารถรักษาและขยายฐานดังกล่าวอย่างมีประสิทธิภาพมากเท่าไหร่ ก็จะยิ่งมีเงินทุนหมุนเวียน (จากค่าส่วนกลาง) สำหรับใช้ทำนุบำรุงโครงการให้มีคุณภาพและมูลค่าสูงมากขึ้นเท่านั้น และกลับกัน แน่นอนว่าหากนิติบุคคลบริหารจัดการความเป็นอยู่อย่างย่ำแย่ โอกาสที่ลูกบ้านจะโบกมือลา ปล่อยเช่า ปล่อยขาย ไม่เข้ามาดูแล ไม่จ่ายค่าส่วนกลางก็ยิ่งสูง
สรุปสมการ - บทบาทของนิติฯ ในการช่วยรักษา-เพิ่มมูลค่าโครงการผ่านการดูแลความเป็นอยู่ของลูกบ้าน
| ศักยภาพในการดูแลความเป็นอยู่ของลูกบ้าน ↑ | = | ดีมานด์ การอยู่อาศัย ↑ | = | เงินทุนหมุนเวียนสูงและต่อเนื่อง | = | ศักยภาพในการดูแลอาคาร-ลูกบ้านและเพิ่มมูลค่าโครงการ ↑ |
การจัดกิจกรรมเสริมสร้างความสุขให้กับลูกบ้าน อีกหนึ่งหนทางสำคัญในการเสริมสร้างความสัมพันธ์และฐานลูกบ้านให้มั่นคง
บริษัทบริหารนิติบุคคลและบทบาทในการบริหารค่าส่วนกลางและเงินกองทุน
โครงการที่อยู่อาศัยแทบทุกแห่งดำรงอยู่ได้ด้วย ‘แหล่งเงินทุน’ จากสองส่วนหลักภายใน ได้แก่ 1) เงินค่าส่วนกลาง (Common Fee) ที่ลูกบ้านต้องจ่ายเป็นประจำทุกเดือนหรือปี และ 2) เงินกองทุน (Sinking Fund) ที่ลูกบ้านต้องจ่ายครั้งเดียวในวันโอนกรรมสิทธิ์ การบริหารเงินค่าส่วนกลางแน่นอนว่าสำคัญ นิติบุคคลจะต้องนำมาลงกับการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางและการให้บริการแก่เจ้าของร่วม (ลูกบ้าน) เช่น
ค่าใช้จ่ายด้านบริการรักษาความปลอดภัย, การดูแลความสะอาด, การจัดการสวนหย่อม ยิ่งนิติบุคคลสามารถจัดเก็บและบริหารเงินกองทุนอย่างมีประสิทธิภาพมากเท่าไหร่ ก็ยิ่งมีเงินหมุนเวียนและอาจมีโอกาสเพิ่มอัตราค่าส่วนกลางในอนาคต
ส่วนเงินกองทุนนั้น ส่วนใหญ่จะเก็บไว้สำหรับเหตุการณ์ฉุกเฉินหรือยามจำเป็น ในการบริหารเงินกองทุนให้มีประสิทธิภาพ นิติบุคคลต้องนึกเสมอว่าเงินกองทุนตรงนี้จะไม่มีโอกาสเพิ่มขึ้นและมีแต่จะลดลงทุกปี (ที่มีการใช้) หากนิติบุคคลไม่นำมาบริหารต่อให้งอกเงย ซึ่งเป็นสิ่งที่สามารถทำได้ผ่านการเจียดยางส่วนออกมาลงทุนในรูปแบบต่าง ๆ อย่างชาญฉลาด เช่น
ในรูปแบบเงินฝากประจำ, การลงทุนในพันธบัตรรัฐบาล หรือการลงทุนในกองทุนที่การันตีผลตอบแทนและการันตีคืนเงินต้น 100% ยิ่งนิติบุคคลสามารถวางแผนการบริหารจัดการค่าส่วนกลางและเงินกองทุนของตนเองได้อย่างมีประสิทธิภาพเท่าใด ก็ยิ่งมีโอกาสน้อยที่จะเจอปัญหาสภาพคล่อง และมีศักยภาพในการดูแลอาคาร-ลูกบ้านและรักษามูลค่าโครงการให้สูงอย่างต่อเนื่อง
สรุปสมการ - บทบาทของนิติฯ ในการช่วยรักษา-เพิ่มมูลค่าโครงการผ่านการบริหารค่าส่วนกลางและเงินกองทุน
| ศักยภาพในการบริหารค่าส่วนกลาง และเงินกองทุน ↑ | = | เงินทุนหมุนเวียนสูง และต่อเนื่อง | = | ศักยภาพในการดูแลอาคาร-ลูกบ้านและเพิ่มมูลค่าโครงการ ↑ |
สรุป
- นิติบุคคลสามารถวางกลยุทธ์การจัดการบริหารให้โครงการมีโอกาสมูลค่าสูงมากขึ้นได้ ผ่าน 3 ด้านการจัดการหลัก ได้แก่ การดูแลอาคาร, การดูแลลูกบ้าน, และการบริหารเงินทุนหมุนเวียน
- ยิ่งนิติบุคคลสามารถดูแลอาคารให้เหมือนใหม่ สภาพดี ยิ่งมีโอกาสที่มูลค่าโครงการจะสูง
- ฐานลูกบ้านที่มั่นคงคือแหล่งเงินทุนหมุนเวียนของโครงการ ยิ่งมีเงินทุนสูงและต่อเนื่อง ก็ยิ่งมีโอกาสที่นิติฯ จะสามารถลงทุนปรับปรุงและรักษามูลโครงการ
- ยิ่งนิติบุคคลมีศักยภาพในบริหารเงินค่าส่วนกลางและเงินกองทุน ยิ่งมีโอกาสที่จะสร้างเงินทุนหมุนเวียนที่เข้มแข็งและรักษามูลค่าโครงการให้สูง
-
การบริหารจัดการนิติบุคคล เพิ่มมูลค่าโครงการในระยะยาวได้อย่างไร ตอน 1
-
ผู้พักอาศัยที่ดีในคอนโดย่อมดึงดูดสิ่งที่ดีกว่า
- งานบริหารอาคารของนิติบุคคล เรื่องที่ทุกคนควรต้องใส่ใจ
ค้นหาบริการด้านอสังหาฯ จากพลัสฯ ที่ใช่สำหรับคุณ: บริหารงานขายอสังหา, บริหารนิติบุคคลหมู่บ้าน, บริษัทบริหารอาคาร, บริหารนิติบุคคลคอนโด
พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร รับบริหารจัดการโครงการที่พักอาศัยและเพื่อการพาณิชย์ ด้วยทีมงานระดับคุณภาพกับประสบการณ์ที่มากกว่า 20 ปี เติมเต็มทุกความต้องการอย่างแท้จริง สนใจติดต่อเพื่อรับข้อมูลด้านบริหารโครงการเพิ่มเติมได้ที่ 02 688 7555 หรือ www.plus.co.th
02.688.7555