3 ขั้นตอนการเคลียร์หนี้ เพื่อเตรียมตัว ซื้อคอนโด
07 ม.ค. 2022
เทคนิคการซื้อขายเช่า
สำหรับผู้ที่มีแพลนจะซื้อคอนโดผ่านการกู้ธนาคาร แน่นอนว่าหนึ่งในสิ่งสำคัญที่ต้องทำคือ ‘การเคลียร์ภาระหนี้ให้เหลือน้อยที่สุด’ แต่จะมีวิธีการเคลียร์หนี้อย่างไรให้เกิดประสิทธิภาพมากที่สุด วันนี้ PLUS เตรียมคำตอบมาให้ทุกท่านแล้ว
ขั้นตอนที่ 1: ทำความเข้าใจ ทำไมต้อง ‘เคลียร์หนี้’ ก่อนซื้อคอนโด
จากการสำรวจของ PLUS พบว่าผู้กู้ซื้อคอนโดส่วนใหญ่ตระหนักว่าตนเองควรเคลียร์ภาระหนี้ก่อนกู้ แต่ไม่ค่อยประสบความสำเร็จในแผนการเคลียร์หนี้ของตนเองหรือล้มเลิกแผนการในท้ายที่สุดเพราะไม่เข้าใจถึงเหตุผลและความจำเป็นเท่าที่ควร ในการวางแผนเคลียร์หนี้ให้ประสบความสำเร็จ ก้าวแรกที่สำคัญสำหรับผู้กู้จึงควรเริ่มที่การทำความเข้าใจก่อนว่าเหตุใดจึงควรเคลียร์ภาระหนี้ให้เหลือน้อยที่สุดเท่าที่จะทำได้ก่อนยื่นกู้ และเพื่อให้เข้าใจโดยง่าย ลองมาทำพิจารณากัน ผ่านสถานการณ์ตัวอย่าง ดังต่อไปนี้
สถานการณ์ตัวอย่าง
บุคคลผู้มีรายได้ประจำท่านหนึ่งนามว่า ปิติ มีรายได้สุทธิ ฿30,000/เดือน และภาระหนี้ราว ฿8,000/เดือน ปิติกำลังมองหาคอนโดติดรถไฟฟ้าลองคำณวณราคาคอนโดที่เหมาะกับฐานเงินเดือนตนเองด้วยสูตร ‘รายได้/ฐานเงินเดือน x 50’ (= 30,000 x 50) พบว่าราคาคอนโดที่เหมาะกับตนเองอยู่ที่ราว ฿1,500,000 เธอเลือกจึงเลือกซื้อคอนโดในราคาประมาณดังกล่าว ทว่าเมื่อลองยื่นกู้ ปิติกลับพบว่าเธออาจเผชิญกับปัญหาดังต่อไปนี้ 1) ปิติกู้ไม่ผ่าน 2) ปิติกู้ผ่าน แต่ได้วงเงินกู้ต่ำ
--------------------
PLUS+ Tips: คำนวณราคาคอนโดที่เหมาะกับฐานเงินเดือนของเราได้ง่าย ๆ ด้วยการนำ ‘รายได้/ฐานเงินเดือนต่อเดือน’ ของเรามาคูณกับ ‘50’ โดยที่ต้องเป็นตัวเลข ‘50’ นี้ก็เพราะธนาคารส่วนใหญ่มักให้วงเงินกู้ที่ประมาณ 50 เท่าของเงินเดือน
หมายเหตุ: เป็นสูตรการคำนวณโดยคร่าวๆ เท่านั้น ผู้กู้อาจพบตัวเลขที่แตกต่างหรือคลาดเคลื่อนเล็กน้อยตามแต่นโยบายของแต่ละธนาคาร พิจารณาสอบถามธนาคารเพิ่มเติมสำหรับรายละเอียดเฉพาะเจาะจง
--------------------
ทำไมปิติถึงกู้ไม่ผ่านและหรือได้วงเงินกู้ต่ำ? แน่นอนว่าอาจประกอบด้วยหลายเหตุผล แต่เหตุผลที่ใหญ่ที่สุดคงหนีไม่พ้น ‘สถานภาพทางการเงิน’ ของปิติ ที่ไม่ใช่เพียงแค่ ‘รายได้’ แต่ยังรวมถึง ‘รายจ่าย’
เราจะเห็นว่าแม้ว่าเธอจะมีรายได้สุทธิต่อเดือนถึง ฿30,000 แต่ในขณะเดียวกันเธอก็มีภาระหนี้ต่อเดือนเพิ่มเข้ามา ฿8,000 และเจ้าตัวเลข ฿8,000 นี้เองที่เป็นตัวแปรสำคัญแม้ว่าจะดูน้อยนิด เป็นตัวเลขที่อาจทำให้เธอกู้ไม่ผ่าน หรือ กู้ได้วงเงินต่ำ ด้วยเพราะว่า:
1) ฿8,000 จะถูกนำมาคำนวณเพื่อหา ‘ความสามารถในการผ่อน’ ของปิติ
ในการจะอนุมัติให้ปิติกู้ผ่านหรือไม่ผ่าน ธนาคารไม่ได้ดูเพียงแค่ว่าราคาของคอนโดสอดคล้องกับฐานเงินเดือนของปิติหรือเปล่า เพราะนั่นถือเป็นเพียงแค่การดูงบที่สอดคล้องโดยคร่าว ๆ เท่านั้น ไม่ได้บ่งบอกอะไรเกี่ยวกับ ‘ความสามารถในการผ่อน’ ของปิติ ซึ่งจะถือเป็นจุดสำคัญมากกว่าในการจะช่วยให้ธนาคารประเมินอย่างรอบด้านว่าปิติจะผ่อนไหวไหมหรือจะกลายมาเป็นภาระของธนาคารทีหลัง
ในการจะให้เงินกู้สักก่อนกับปิติ ธนาคารจึงต้องโฟกัสที่ความสามารถในการผ่อนของเธอเป็นหลัก ผ่านการคำนวณความสามารถในการผ่อนของปิติ ดังนี้
สูตรคำนวณความสามารถในการผ่อนต่อเดือน:
(รายได้ต่อเดือน x 40%) - ภาระหนี้สิน = ความสามารถในการผ่อน
ความสามารถในการผ่อนต่อเดือนของปิติ:
(฿30,000 x 40%) - ฿8,000 = ฿4,000
เราจะเห็นว่าในการคำนวณความสามารถในการผ่อนของปิติ มีตัวเลขสำคัญเพิ่มเข้ามาคือ ‘40%’ ซึ่งก็ไม่ใช่ตัวเลขอะไรที่ไหน แต่เป็นข้อกำหนดส่วนใหญ่ของธนาคารเองที่มองว่าผู้กู้ไม่ควรมีภาระการผ่อนเกินกว่า 35-40% ของรายได้ ในกรณีของปิตินี้ เมื่อคิดตามข้อกำหนดดังกล่าว จึงพบว่าเธอสามารถผ่อนแค่เพียงราว ฿4,000 บาทต่อเดือนเท่านั้น (หากเกินกว่านี้ อาจเจอกับภาวะหมดสภาพคล่อง เพราะในรายได้ ฿30,000 ต่อเดือน แน่นอนว่าปิติยังต้องมีค่าใช้จ่ายอื่นอีกที่ไม่ใช่ค่าผ่อนคอนโด เช่น ค่าอาหาร, ค่าเดินทาง ฯลฯ) ซึ่งถือเป็นอัตราที่ค่อนข้างต่ำเกินกว่าที่คอนโดส่วนใหญ่จะยอมรับ (ส่วนใหญ่กำหนดอัตราผ่อน ล้านละ ฿7,000 ต่อเดือน) และยิ่งหากผู้กู้อายุมาก มีระยะเวลาผ่อนน้อย ก็แทบเป็นไปไม่ได้ที่จะได้อัตราผ่อนคอนโดราวเพียงเดือนละ ฿4,000
2) ฿8,000 จะถูกนำมาคำนวณหา ‘วงเงินกู้’ ของปิติ
เมื่อธนาคารทราบภาระหนี้ (฿8,000) ของปิติและคำนวณความสามารถในการผ่อน (= ฿4,000) ของเธอได้แล้ว ธนาคารก็จะนำอัตรา ‘ความสามารถในการผ่อน’ ดังกล่าวมาคำนวณร่วมกับอัตราการผ่อนล้านละเจ็ดพันเพื่อหาวงเงินกู้ที่ปิติจะได้ ดังนี้
สูตรการคำนวณหาวงเงินที่สามารถกู้ได้
(฿1,000,000 x ความสามารถผ่อนชำระต่อเดือน) ÷ ฿7,000 = วงเงินกู้
วงเงินกู้ที่ปิติจะได้ตามความสามารถในการผ่อน:
(฿1,000,000 x ฿4000) ÷ ฿7,000 = ฿571,428
--------------------
หมายเหตุ: อัตราล้านละเจ็ดพันเป็นสูตรการคำนวณกลางโดยทั่วไป ผู้กู้อาจพบตัวเลขที่แตกต่างหรือคลาดเคลื่อนเล็กน้อยตามแต่นโยบายของแต่ละธนาคาร พิจารณาสอบถามธนาคารเพิ่มเติมสำหรับรายละเอียดเฉพาะเจาะจง
--------------------
เราจะเห็นว่า ต่อให้สมมติว่าปิติอายุน้อยและธนาคารอาจคิดว่าเธอคงค่อย ๆ ผ่อนเดือนละ ฿4,000 เป็นระยะเวลาหลายปีได้และอยากจะอนุมัติให้ แต่เมื่อพิจารณาวงเงินกู้ที่ปิติจะได้ ก็ต้องยอมรับว่าเป็นไปได้น้อยมากที่ธนาคารรวมทั้งปิติเองจะมองว่าเป็น ‘วงเงินที่สมเหตุสมผล’ (เมื่อพิจารณาว่าคอนโดของเธอราคา ฿1,500,000) ในสถานการณ์นี้ ส่วนใหญ่หากธนาคารไม่ปฏิเสธไปเลยก็คงเป็นปิติเองที่อาจต้องขอปัดตก ยกเว้นว่าเธอจะหาเงินก้อนมาวางเสริมเองได้
ด้วยเหตุนี้เองที่การเคลียร์หนี้ให้เหลือน้อยที่สุดจึงเป็นกระบวนการสำคัญสำหรับผู้กู้ซื้อคอนโดที่อยากให้กู้ผ่าน รวมทั้งได้วงเงินที่กู้สูง เพียงพอต่องบประมาณ ไม่ต้องมาวิ่งวุ่นหาเงินก้อนเสริม และในการวางแผนเคลียร์หนี้ เป้าหมายหลักของเราจึงอยู่ที่การ ‘ลดอัตราภาระหนี้ตรงนี้เป็นหลัก’ เพื่อ ‘เพิ่มความสามารถในการผ่อน’ สู่โอกาสในการกู้ผ่านและได้วงเงินกู้สูง
ขั้นตอนที่ 2: สำรวจ ‘ภาระหนี้’ ที่มีผลต่อการกู้คอนโด ธนาคารดูอะไรบ้าง ตรวจสอบภาระหนี้อย่างไร
| ตารางที่ 1: ประเภทภาระหนี้ | |
| หนี้ที่ธนาคารมองเห็น | หนี้ที่ธนาคารมองไม่เห็น |
|
|
จากตารางที่ 1 จะเห็นว่าโดยทั่วไป สามารถแบ่งภาระหนี้ออกมาได้ 2 ประเภท ได้แก่ หนี้ที่ธนาคารมองเห็นและหนี้ที่ธนาคารมองไม่เห็น โดยสำหรับการยื่นกู้ซื้อคอนโดหรือขอสินเชื่อ แน่นอนว่าจุดที่ผู้ซื้อคอนโดต้องมาเตรียมเคลียร์คือบรรดาหนี้ในระบบที่ธนาคารจะมองเห็นและนำมาพิจารณา อันได้แก่ บรรดาหนี้จากสถาบันการเงินและสินเชื่อต่าง ๆ เป็นส่วนใหญ่
การตรวจดูภาระหนี้ตรงนี้ มีข้อดีคือ ไม่ยุ่งยากและตรวจสอบง่าย เพราะแทบทุกบาทถูกบันทึกลงเป็นข้อมูลเครดิตบูโรของเราอยู่แล้ว ผู้กู้จึงสามารถตรวจสอบทุกภาระหนี้ในระบบ (ที่ธนาคารจะมองเห็น) จากระบบของเครดิตบูโรได้เลย ผ่าน 3 วิธี ดังนี้
1) ขอเป็นเอกสารด้วยตนเองที่สำนักงานศูนย์ตรวจเครดิตบูโร
ค่าบริการ 100 บาท ใช้เวลาเพียง 15 นาที สามารถรอรับได้เลย ทว่ามีสาขาเฉพาะในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ผู้ที่ไม่สะดวกสามารถเลือกขอตรวจเป็นแบบที่สองหรือสาม (ตรวจสอบข้อมูลสาขา)
2) ขอเป็นรายงานฉบับอิเล็กทรอนิกส์ผ่านทางระบบออนไลน์
ตรวจเครดิตบูโรของตนเองผ่านทางแอป Krungthai Next โดยจะได้รับรายงานกลับมาในรูปแบบอิเล็กทรอนิกส์ ภายใน 3 วันทำการ ค่าบริการ 150 บาท
3) ขอเป็นเอกสารให้ส่งกลับมาทางไปรษณีย์
ยื่นเรื่องขอเอกสารให้ส่งกลับมาทางไปรษณีย์ผ่านทางแอป Krungthai Next หรือ Thanachart Connect โดยจะได้รับเอกสารส่งกลับมาภายใน 7 วันทำการ ค่าบริการ 150 บาท
ขั้นตอน 3: เริ่มกระบวนการเคลียร์หนี้
เมื่อพอทราบภาระหนี้ในระบบของตนเองที่ธนาคารมองเห็นแล้ว ขั้นตอนสุดท้ายก็คือการเริ่มวางแผนเคลียร์หนี้ของเราให้เหลือน้อยที่สุดเท่าที่จะทำได้ โดยในแต่ละวิธีหรือทางเลือกที่จะนำเสนอต่อไปนี้ ผู้กู้ไม่จำเป็นต้องทำตามทุกวิธี แต่สามารถเลือกเฉพาะทางเลือกที่คิดว่าเหมาะสมกับสถานการณ์ของตนเองมากที่สุดหรือผสมผสานหลากหลายวิธีรวมกัน ดังนี้
1) นำเงินก้อนมาปิด
สำหรับวิธีแรกในการเคลียร์หนี้ แน่นอนว่าคือการนำเงินก้อนมาปิด ในวิธีนี้ ผู้กู้เองสามารถเลือกใช้ได้กับทุกประเภทหนี้ที่ตนเองมีอยู่ ไม่ว่าจะเป็นบัตรเครดิตหรือบรรดาสินเชื่อต่าง ๆ แต่แม้จะฟังดูง่าย แน่นอนว่าคงเป็นตัวเลือกที่อาจทำได้ค่อนข้างยากสำหรับหลายคน แต่ก็ไม่ใช่ว่าจะเป็นไปไม่ได้ เพียงแค่อาจจะต้องอาศัยวินัยในการเก็บเงินและการเลือกปิดเป็นจุด ๆ ในแง่นี้ ผู้กู้จึงอาจควรแพลนเตรียมเงินปิดไว้ก่อนล่วงหน้าอย่างน้อย 4-5 เดือน ค่อย ๆ เก็บหอมรอมริบ และเลือกปิดเฉพาะกับจุดที่คิดว่าตนเองทำได้ ไม่จำเป็นต้องพยายามปิดทุกจุด หากไม่สามารถทำได้จริง ๆ
2) บัตรเครดิต: จ่ายเต็มทุกเดือนให้ภาระหนี้เป็น 0 หรือ เลือกนำเงินก้อนมาปิดในเดือนสุดท้ายและยกเลิกบัตร
ในวิธีการนี้จะใช้กับบัตรเครดิตเป็นส่วนใหญ่ โดยมีกระบวนการคือในระยะเวลาอย่างน้อย 6 เดือนก่อนยื่นกู้ (เป็นระยะเวลาที่ธนาคารส่วนใหญ่จะใช้ในการพิจารณาสถานภาพทางการเงินของเรา) ผู้กู้ควรหลีกเลี่ยงจ่ายแค่เงินต้น แต่ให้พยายามจ่ายเต็มทุกเดือน เพื่อที่ว่าไม่ว่าจะใช้จ่ายไปเท่าไหร่ ข้อมูลภาระหนี้ในระบบของเราก็จะปรากฏเป็น 0 นั่นเอง
อย่างไรก็ดี หากเลือกวิธีดังกล่าว จะต้องทำติดต่อกันอย่างต่อเนื่องภายในระยะเวลาที่กำหนด มีหลายท่านคิดว่ามาจ่ายเต็มเดือนที่ 6 ก็ได้เพื่อให้ภาระหนี้ปรากฏเป็น 0 แต่ความจริงคือ แม้เดือนที่ 6 ดังกล่าวจะปรากฏเป็นศูนย์ แต่หากเดือนก่อนหน้ามีจำนวนภาระหนี้ปรากฏอยู่ ธนาคารก็จะต้องคำนวณบรรดาตัวเลขดังกล่าวในเดือนก่อนร่วมด้วยอยู่ดี เพราะถือเป็นมาตรฐานว่าต้องตรวจสถานภาพทางการเงินย้อนหลังราว 5-6 เดือน
ด้วยเหตุนี้ หากคิดแล้วว่าจ่ายเต็มทุกเดือนไม่ได้และอยากมาจ่ายเดือนสุดท้ายแทน แนะนำว่าหลังจ่ายภาระหนี้จนครบให้ยกเลิกบัตรไปด้วยเลย เพื่อไม่ให้ปรากฏเป็นภาระหนี้ปัจจุบันในข้อมูลเครดิตบูโร แล้วค่อยมาเปิดใหม่อีกครั้งหากต้องการหลังกู้ผ่าน
3) รีไฟแนนซ์หนี้
เป็นอีกหนึ่งวิธีที่ช่วยลดภาระหนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ โดยจุดสำคัญของการรีไฟแนนซ์หนี้คือการช่วยลด ‘อัตราภาระการผ่อน’ ต่อเดือนของเราให้ลดลง กล่าวคือ ตัวอย่างเช่น จากเดิมที่ ปิติอาจต้องผ่อนค่ารถกับสถาบัน B อยู่ที่ราว ฿6,500 เมื่อทำการรีไฟแนนซ์กับสถาบัน C ปิติอาจสามารถจ่ายน้อยลงเพียงแค่ ฿5,000 ต่อเดือน เมื่ออัตราภาระหนี้ปัจจุบันลดลงมา ความสามารถในการกู้ยืมใหม่ (เช่น เพื่อกู้ซื้อคอนโด) ก็จะเพิ่มมากขึ้น และส่งผลเป็นทอดๆ สู่การพิจารณาอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารนั่นเอง
อย่างไรก็ดี อย่าลืมว่าการรีไฟแนนซ์ก็เป็นอีกรูปแบบของ ‘การกู้เงิน’ (เพื่อมาจ่ายหนี้เดิม) ในระยะยาว เรายังคงเป็นหนี้อยู่และในอัตรารวมที่มากกว่าเดิมแม้จะผ่อนต่อเดือนน้อยลง ด้วยเหตุนี้ ในการรีไฟแนนซ์ เป็นเป็นไปได้ ควรเลือกทำกับเฉพาะภาระหนี้เล็ก ๆ เช่น บัตรเครดิต และเลี่ยงรีไฟแนนซ์บรรดาภาระหนี้ก้อนใหญ่ เช่น รถ ที่ธนาคารอาจมองว่ามีอัตราภาระหนี้สูงและยาวนานกว่าจนอาจทำให้ผู้กู้เจอปัญหาสภาพคล่องขณะต้องผ่อนคอนโดไปด้วย
สรุป
- ในการวางแผนเคลียร์หนี้ให้มีประสิทธิภาพ ควรเริ่มจากทำความเข้าใจความสำคัญในการเคลียร์หนี้, จากนั้นสำรวจภาระหนี้ผ่านการตรวจเครดิตบูโร, และเลือกวิธีการเคลียร์หนี้ที่เหมาะกับสถานการณ์ของตนเอง
- การเคลียร์หนี้สำคัญเพราะยิ่งมีภาระหนี้น้อยเท่าไหร่ ความสามารถในการผ่อนก็ยิ่งมากเท่านั้น และอัตราการกู้ผ่านและวงเงินกู้ที่จะได้ก็ยิ่งสูงขึ้น
- ประเภทหนี้ที่มีผลต่อการพิจารณาของธนาคารคือบรรดาหนี้ในระบบที่ธนาคารมองเห็นหรือที่มีการบันทึกในเครดิตบูโร
- 3 วิธีการเคลียร์หนี้ ได้แก่ นำเงินก้อนมาปิด, จ่ายบัตรเครดิตเต็มทุกเดือนหรือโปะเดือนสุดท้ายแล้วปิดบัตร, และรีไฟแนนซ์หนี้
บทความที่เกี่ยวข้อง:
หาคอนโดที่คุณต้องการได้ที่นี่: ซื้อคอนโด, คอนโดพร้อมอยู่, คอนโดติดรถไฟฟ้า
พลัสฯ ช่วยหาอสังหาที่ใช่ ผ่านที่ปรึกษาที่รู้จริง ตัวแทนด้านอสังหาริมทรัพย์ รับฝากขาย ปล่อยเช่า และการซื้อขายคอนโดมือสอง ครบทุกขั้นตอน พร้อมบริการให้คำปรึกษาเกี่ยวกับที่อยู่อาศัย ด้วยทีมงานระดับคุณภาพ หากสนใจอยากทราบข้อมูลเพิ่มเติมของโครงการคอนโดสามารถโทรติดต่อขอคำปรึกษาได้ที่ 02 688 7555 หรือ คลิกที่นี่
02.688.7555