ซื้อคอนโดมือสองต้องรู้อะไรบ้าง
18 ก.พ. 2022
เทคนิคการซื้อขายเช่า
นอกเหนือจากปัจจัยด้านทำเล, ความชอบ, และความจำเป็นในการเลือกซื้อ ‘คอนโดมือสอง’ ที่หลายท่านคงตระหนักหรือมักได้รับคำแนะนำกันอยู่บ่อยครั้งแล้ว มีปัจจัยสำคัญอื่นใดอีกหรือไม่ที่ต้องรู้เมื่อจะซื้อคอนโดมือสองสักแห่ง วันนี้ Plus Property มีคำตอบมาฝาก จะมีข้อควรรู้สำคัญใดบ้าง มาเริ่มกันเลย
ข้อควรรู้ 1: ประวัติของผู้ขายและเหตุผลในการขาย
ไม่ว่าจะดำเนินการซื้อเองหรือผ่านเอเจนต์ ผู้ซื้อควรรู้ประวัติของผู้ขายโดยคร่าวๆ โดยอาจเริ่มทำความรู้จักกันผ่านการพูดคุย, สอบถามความเห็นจากคนสนิทหรือผู้อื่นหากอยู่ในแวดวงเดียวกัน, และหรือสอบถามจากเอเจนต์อย่างละเอียดหากเลือกให้เอเจนต์เป็นคนกลางคอยประสานงาน โดยเป้าประสงค์หลักส่วนใหญ่ของการตรวจสอบประวัติผู้ขายก็เป็นไปเพื่อพิจารณา ‘ความน่าเชื่อถือ’ และอาจรวมกระทั่ง ‘ความคุ้มค่า’ ในราคาซื้อ-ขาย
เพราะผู้ขายแต่ละประเภทนั้นอาจมีแนวโน้มการตั้งราคาที่แตกต่างกัน เช่น ผู้ขายที่เป็นนักลงทุน เน้นกำไร อาจตั้งราคาที่ค่อนข้างสูง ในขณะที่ผู้ขายทั่วไปอาจตั้งราคาในอัตราที่ไม่สูงมากนัก จากราคาตลาด
ในรายที่เป็นนักลงทุน ผู้ซื้อยังอาจตรวจสอบประวัติการขายของเขาเพิ่มเติมว่ามีความสัมพันธ์หรือมีแนวโน้มการขายอย่างไร ภายในขอบเขตการตรวจสอบที่เป็นไปได้และไม่เป็นการละเมิดความเป็นส่วนตัว
นอกเหนือจากประวัติผู้ขาย ผู้ซื้อควรสอบถามหรือตรวจสอบเหตุผลในการขาย โดยควรตระหนักเสมอว่าในจุดนี้ ‘โฟกัสหลัก’ จะไม่ใช่เพียง ‘ผู้ขาย’ อีกต่อไป แต่จะรวมถึง ‘สภาพของยูนิต/คอนโด’ ตั้งแต่ลักษณะผู้คนห้องข้างเคียง, การทำงานของนิติบุคคล, และองค์ประกอบสำคัญอื่น ๆ ที่ล้วนมีผลต่อการตัดสินใจที่ ‘จะอยู่หรือไม่อยู่’ ของบุคคลหนึ่ง
แม้กระทั่งในรายที่เป็นนักลงทุน ผู้ซื้อเองก็ควรตรวจสอบเหตุผลให้แน่ชัด เนื่องจากบางท่านอาจมีการปล่อยเช่ามาก่อน และอาจมีเหตุการณ์ใดจนต้องปล่อยขายหรือไม่ เป็นต้น
ข้อควรรู้ 2: เงินมัดจำตัวร้ายกับผู้ขายเย็นชา
คล้ายคลึงกับการซื้อคอนโดมือหนึ่ง หนึ่งในปัญหาที่ผู้ซื้อคอนโดมือสองหลายท่านมักกังวลก็คือ ‘เราจะได้เงินมัดจำคืนหรือไม่ กรณีการซื้อ-ขายล้มเหลว?’ คำตอบในส่วนนี้สามารถแบ่งออกมาได้ 2 กรณี คือ
1. กรณีผู้ซื้อเปลี่ยนใจ - ไม่ได้คืน
ในกระบวนการซื้อคอนโดมือสองนั้นคล้ายคลึงกับการซื้อคอนโดมือหนึ่งแทบทุกประการ คือ เมื่อตกลงปลงใจกันได้แล้วว่าจะซื้อขายให้กัน ผู้ซื้อ-ผู้ขายจะต้องทำ ‘สัญญาจะซื้อจะขาย’ ออกมาเพื่อกำหนดว่าจะทำการซื้อ-ขาย (โอนกรรมสิทธิ์) กันอย่างจริงจังอีกครั้งใน ‘วันไหน’
เมื่อยังไม่ได้ซื้อ-ขายกันอย่างสมบูรณ์ (กล่าวคือ ต้องรอวันโอน ซึ่งอาจตกลงกันว่าอีก 1 เดือน หรือ 2 เดือน เป็นต้น) ทั้งสองฝ่ายเองจึงต้องมีหลักประกัน (= เงินมัดจำ) แก่กันละกันว่าอีกฝ่ายจะต้องไม่แอบขายให้ใครหรือซื้อที่อื่นใดแทน ก่อนถึงวันซื้อ-ขายจริงระหว่างเรา
ในกรณีนี้ สมมติว่า หากผู้ซื้อ A ทำสัญญาจะซื้อจะขายและวางเงินมัดจำซื้อ ‘โครงการคอนโด เอกมัย’ กับผู้ขาย B แล้วแต่ดันพบว่าอยากได้ ‘โครงการคอนโดติดรถไฟฟ้า’ ของผู้ขาย C มากกว่า ก็ต้องทำใจว่าจะไม่ได้รับเงินมัดจำจากผู้ขาย B คืน เพราะถือเป็นค่าเสียโอกาสของผู้ขาย B ที่ในระหว่างรอการขายกับเรา เขาเองย่อมเสียโอกาสขายให้กับผู้อื่น (ในอัตรากำไรที่อาจสูงกว่า) เช่นกัน
2. กรณีผู้ซื้อไม่ได้เปลี่ยนใจ แต่กู้ไม่ผ่าน - คืนหรือไม่ แล้วแต่ตกลงในสัญญา
ในสถานการณ์นี้จะมีความน่ากระอักกระอ่วนใจอยู่พอสมควร เนื่องจากทั้งสองฝ่ายมักจะรู้สึกว่าตนเองต่างเสียเวลาและโอกาส ผู้ซื้อเองก็ไม่ได้ที่อยู่ ส่วนผู้ขายเองก็ต้องมาเริ่มหาผู้ซื้อใหม่ ในปัจจุบันส่วนใหญ่จึงจะเป็นการตกลงกันก่อนเลยตั้งแต่ในวันทำสัญญาจะซื้อจะขายว่าจะมีการคืนเงินมัดจำหรือไม่ในกรณีกู้ไม่ผ่านผู้ซื้อที่ไม่ได้รีบร้อนหรือต้องการเงินมัดจำมาทดแทนค่าเสียโอกาสตนเอง อาจยินยอมคืนเงิน รวมทั้งในรายที่เป็นนักลงทุนหรือผู้ที่อยากปล่อยคอนโดให้เร็วยังอาจจัดเป็นโปรโมชั่นคืนเงินมัดจำกรณีกู้ไม่ผ่านก็ได้ ขึ้นอยู่กับสถานการณ์และการเจรจากันระหว่างผู้ซื้อ-ผู้ขาย
ข้อควรรู้ 3: ใบปลอดหนี้จากผู้ขาย
ในการซื้อ-ขายคอนโดมือสองฯ เอกสารที่เรียกได้ว่าสำคัญที่สุดก็คือ ‘ใบปลอดหนี้’ ของผู้ขาย ซึ่งในที่นี้ หมายถึง ‘ภาวะปลอดหนี้ส่วนกลางและหนี้สินใด ๆ ก็ตามต่อนิติบุคคลคอนโด’ ซึ่งหากปราศจากใบนี้ในวันโอนกรรมสิทธิ์ จะไม่สามารถดำเนินการโอนได้
โดยถึงแม้จะดูเหมือนเป็นหน้าที่ของผู้ขาย แต่ในฐานะผู้ซื้อ เราอาจช่วยตระเตรียมให้ผู้ขายไม่ลืมและถือโอกาสตรวจสอบด้วยว่าผู้ขายชำระทุกภาระหนี้อย่างสมบูรณ์แล้วหรือไม่ รวมทั้งเช็กให้แน่ใจว่าใบปลอดหนี้มีลายเซ็นผู้จัดการนิติฯ อย่างถูกต้องและไม่ใช่การปลอมแปลง
ข้อความรู้ 4: ความถูกต้องของโฉนดคอนโด
สำหรับการซื้อคอนโดมือสอง อีกหนึ่งประการสำคัญอย่างยิ่งก็คือการตรวจสอบโฉนดคอนโด หรือ ในชื่อทางการคือ ‘หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2)’ อย่างถี่ถ้วน โดยส่วนใหญ่ผู้ซื้อจะได้รับในวันทำสัญญาจะซื้อจะขายและสามารถนำสำเนาดังกล่าวไปตรวจสอบกับกรมที่ดินได้เพื่อเช็กว่าเป็นฉบับปลอมแปลง, ที่ดินผิดแปลง, ขนาดตารางเมตรไม่ครบ หรือ มีส่วนใดผิดปกติหรือไม่
ข้อควรรู้ 5: ดำเนินการเอง VS ซื้อผ่านเอเจนต์?
ผู้ซื้อคอนโดมือสองฯ หลายท่านมักคิดว่าการดำเนินการเองอาจช่วยประหยัดค่าใช้จ่าย โดยเฉพาะค่าคอมมิชชั่นที่อาจมีกับเอเจนต์หรือนายหน้า แต่การดำเนินการเองนอกจากต้องมีเวลาและความชำนาญในการเตรียมเอกสารที่อาจตกหล่นและสร้างความน่าหงุดหงิดใจ
ยังอาจเสี่ยงพบกับมิจฉาชีพในหลากหลายรูปแบบ เช่น หลอกขายห้องที่ไม่ใช่ของตนเอง, ปลอมแปลงเงื่อนไขที่ทำให้เราเสียเปรียบ, ขายในราคาที่สูงเกินความเป็นจริง เป็นต้น
การซื้อคอนโดมือสองผ่านเอเจนต์จึงเหมือนเป็นการจ้างผู้เชี่ยวชาญช่วยสกรีนผู้ขายที่น่าเชื่อถือให้กับผู้ซื้ออย่างมีประสิทธิภาพ แถมยังช่วยคัดเลือกยูนิตที่ตรงใจกับผู้ซื้อมากที่สุดจาก stock ที่หลากหลายในมือ
และข้อมูลเปรียบเทียบเชิงลึกที่ไม่สามารถหาได้จากภายนอก ทั้งยังช่วยเจรจาต่อรองราคาที่ผู้ซื้อต้องการ และคุณประโยชน์สำคัญอื่นอีกมากมายที่จะช่วยให้การซื้อคอนโดมือสองลุล่วงภายในระยะเวลาอันรวดเร็ว
สรุปสาระสำคัญ: ซื้อคอนโดมือสองต้องรู้อะไรบ้าง
- เช็กประวัติของผู้ขายและเหตุผลในการขาย
- ตกลงเงื่อนไขการคืนเงินมัดจำกรณีกู้ไม่ผ่าน หรือซื้อขายไม่สำเร็จให้ดี
- เตือนให้ผู้ขายจัดการเรื่องใบปลอดหนี้และตรวจว่ามีลายเซ็นของนิติฯ อย่างถูกต้องหรือไม่
- ตรวจสอบความถูกต้องของโฉนดที่ดินกับกรมที่ดิน
- ซื้อผ่านเอเจนต์ช่วยให้อุ่นใจเรื่องความปลอดภัยและประหยัดเวลาได้มากกว่า
บทความที่เกี่ยวข้อง:
-
อยากซื้อคอนโดต้องมีเงินเท่าไร มนุษย์เงินเดือนควรรู้
-
ซื้อ ขาย เช่า บ้าน คอนโด ผ่าน Agent กับ หาทำเอง แบบไหนที่เหมาะกับเรา?
-
รวม 10 คอนโดน่าซื้อ ทำเลใกล้รถฟ้า น่าจับจองปี 2020
หาคอนโดที่คุณต้องการได้ที่นี่: ซื้อคอนโด, คอนโดพร้อมอยู่, คอนโดติดรถไฟฟ้า
พลัสฯ ช่วยหาอสังหาที่ใช่ ผ่านที่ปรึกษาที่รู้จริง ตัวแทนด้านอสังหาริมทรัพย์ รับฝากขาย ปล่อยเช่า และการซื้อขายคอนโดมือสอง ครบทุกขั้นตอน พร้อมบริการให้คำปรึกษาเกี่ยวกับที่อยู่อาศัย ด้วยทีมงานระดับคุณภาพ หากสนใจอยากทราบข้อมูลเพิ่มเติมของโครงการคอนโดสามารถโทรติดต่อขอคำปรึกษาได้ที่ 02 688 7555 หรือ คลิกที่นี่
02.688.7555