7 เรื่องสำคัญ ผู้เช่าคอนโดควรรู้
15 ก.ย. 2020
เทคนิคการซื้อขายเช่า
ประเด็นสำคัญของบทความ
ก่อนเช่าคอนโดต้องรู้อะไร
ความแตกต่างระหว่างผู้เช่า และเจ้าของคอนโดให้เช่า
เอกสารและขั้นตอนสำคัญในการเช่าคอนโด
สำหรับผู้เช่าคอนโด หรือคนที่กำลังจะเช่า มีเรื่องน่ารู้หรือสำคัญอะไรบ้างที่ควรตระหนัก วันนี้พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ผู้เชี่ยวชาญและตัวแทนอสังหาฯ ชั้นนำของประเทศไทย มีคำตอบมาฝากทุกท่าน ผ่าน 7 เรื่องหลักสำคัญที่ผู้เช่าคอนโดควรรู้
1. รายละเอียดสัญญาเช่าคอนโด
ก้าวแรกที่สำคัญของผู้เช่าคือการทำความเข้าใจสัญญาเช่าคอนโดโดย 2 ปัจจัยหลักที่ผู้เช่าควรรู้ ได้แก่1.1 ประเภทสัญญาเช่าคอนโด
เหมือนกับการทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ การทำสัญญาเช่าคอนโดจะต้องทำออกมาตาม ‘เกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด’ เพื่อให้สัญญาเช่าของเรามีผลบังคับและได้รับการคุ้มครองทางกฎหมายในยามที่อาจมีข้อพิพาทระหว่างกันโดยคู่สัญญาจะต้องทำสัญญาภายใต้ เงื่อนไขระยะเวลา ดังนี้
1) สัญญาเช่าไม่เกิน 3 ปี
คู่สัญญาที่เลือกทำสัญญาเช่าไม่เกิน 3 ปี (เช่น สัญญาเช่า 6 เดือน, 1 ปี เป็นต้น) โดยในการทำสัญญาจะต้องมีหลักฐานเป็นลายลักษณ์อักษร (หนังสือสัญญา) และมีการลงลายมือชื่อทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า2) สัญญาเช่าเกินกว่า 3 ปี
คู่สัญญาที่เลือกทำสัญญาเช่าเกินกว่า 3 ปีขึ้นไป (เช่น สัญญาเช่า 5 ปี, 10 ปี เป็นต้น) โดยในการทำสัญญาจะต้องมีหลักฐานเป็นลายลักษณ์อักษร (หนังสือสัญญา), มีการลงลายมือชื่อทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า, และต้องเดินทางไปจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่กรมที่เดิน
หากไม่มีการจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ แม้มีหนังสือสัญญา ก็จะไม่สามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้เกินกว่า 3 ปีแรก
1.2 รายละเอียดสำคัญของสัญญาเช่าคอนโด
1. รายละเอียดของผู้เช่าและผู้ให้เช่า ได้แก่ ชื่อ-นามสกุล, ที่อยู่, และการระบุอย่างชัดเจนว่าฝ่ายใดเป็น ‘ผู้เช่า’และ ‘ผู้ให้เช่า’
2. รายละเอียดของทรัพย์สินที่เช่า หรือ รายละเอียดของยูนิตที่เช่า ได้แก่ เลขที่, เลขห้อง, และรายละเอียดที่อยู่
3. ระยะเวลาการเช่า ระบุวันเริ่มต้นและวันสิ้นสุดสัญญาเช่า
4. รายละเอียดการชำระเงิน ได้แก่ เงินมัดจำและค่าเช่า สัญญาควรระบุจำนวนเงินมัดจำอย่างชัดเจน รวมทั้งเงื่อนไขการคืนและการยึด
สำหรับค่าเช่า ควรระบุจำนวนอย่างชัดเจนเช่นกัน รวมทั้งวันกำหนดชำระ, วิธีการชำระ, และอัตราค่าปรับกรณีชำระล่าช้า
5. หน้าที่และความรับผิดชอบของผู้เช่า เป็นระเบียบการและข้อกำหนดการเช่าและอยู่อาศัย
6. หน้าที่และความรับผิดของคู่สัญญากรณีผิดสัญญา ว่าด้วยระเบียบการปฏิบัติกรณีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งทำผิดสัญญา ซึ่งอาจได้แก่ การยกเลิกสัญญาทันทีโดยไม่ต้องแจ้งล่วงหน้า, การยกเลิกสัญญาโดยไม่คืนค่ามัดจำ เป็นต้น
7. บันทึกทรัพย์สินและอุปกรณ์ หากการเช่าเป็นแบบพร้อมอยู่ (มากับเฟอร์นิเจอร์, ทีวี, ตู้เย็น ฯลฯ) ส่วนใหญ่ผู้ให้เช่าก็จะแนบบันทึกรายการดังกล่าวไว้ท้ายสัญญาเสมอ โดยผู้เช่าควรตรวจสภาพจริงของในลิสต์ หรือถ่ายรูปเก็บไว้เป็นหลักฐาน
2. การซ่อมแซมและบำรุงรักษา ใครเป็นผู้รับผิดชอบ
คำตอบก็คือ ทั้งสองฝ่ายมีส่วนรับผิดชอบร่วมกัน สำหรับเจ้าของห้อง แม้จะปล่อยให้เช่าแล้ว ส่วนใหญ่ก็จะมีนโยบายบำรุงรักษาห้องของตนเองอยู่เสมอโดยไม่คิดค่าใช้จ่ายผู้เช่า เช่น กำหนดว่าจะล้างแอร์ให้ทุกสามหรือหกเดือนหรือจะเป็นผู้รับผิดชอบเปลี่ยนอุปกรณ์หรือวัสดุใดที่พบว่าเสื่อมสมรรถภาพภายใต้ระยะเวลาที่กำหนด
สำหรับผู้เช่าเองก็มีหน้าที่ในการดูแลรักษาห้องให้อยู่ในสภาพดีเช่นกัน โดยถ้าหากทำสิ่งใดชำรุดก็จะต้องเป็นผู้รับผิดชอบ ทำการหาช่างและออกค่าใช้จ่าย ซึ่งในบริบทของการเช่าคอนโดนั้นจะสะดวกสบายตรงที่สามารถขอความช่วยเหลือจากนิติบุคคลโครงการของเราได้ทันทีเลยครับเพราะนิติบุคคลคอนโดส่วนใหญ่ก็จะมีช่างประจำคอยบริการและดูแลผู้อยู่อาศัยอยู่เสมอและในหลายกรณีก็มักจะไม่คิดค่าบริการเพิ่มเติม
3. ค่าส่วนกลาง ใครเป็นผู้รับผิดชอบ
อีกหนึ่งประเด็นที่ผู้เช่าคอนโดหลายคนมักสงสัยก็คือ “ในฐานะผู้เช่า ต้องจ่ายค่าส่วนกลางหรือเปล่า?” หรือว่าเป็นหน้าที่ของเจ้าของห้อง คำตอบคือ ส่วนใหญ่ผู้เช่าก็จะเป็นผู้รับผิดชอบครับ โดยในรายละเอียดอาจจะแตกต่างกันในแต่ละสัญญาการเช่าขึ้นอยู่กับการตกลงระหว่างเจ้าของห้องและผู้เช่าเป็นหลัก แต่โดยทั่วไปจะสามารถแบ่งออกมาได้ 2 รูปแบบ ดังนี้
1) ค่าส่วนกลางรวมอยู่ในค่าเช่าแล้ว
รูปแบบยอดฮิตที่สะดวกต่อทั้งผู้เช่าและเจ้าของห้องก็คือการรวมค่าส่วนกลางไว้ในค่าเช่าเลย โดยเจ้าของห้องส่วนใหญ่ก็จะคำนวณค่าส่วนกลางโดยเฉลี่ยออกมาให้เหมาะสมกับระยะเวลาสัญญาเช่า โดยในกรณีนี้เจ้าของห้องก็จะเป็นผู้ไปทำหน้าที่จ่ายกับนิติบุคคลคอนโดอีกที
2) ค่าส่วนกลางไม่รวมอยู่ในค่าเช่า
ผู้เช่ายังคงเป็นผู้รับผิดชอบค่าส่วนกลาง แต่จะจ่ายเองโดยตรงกับทางนิติบุคคลคอนโด
4. เจ้าของห้องมีสิทธิ์เข้าห้องผู้เช่าหรือไม่?
คำตอบคือ เจ้าของห้องมีสิทธิ์ที่จะเข้ามาตรวจตราห้องแต่อาจมีข้อจำกัดและภายใต้เงื่อนไขที่ตกลงกัน เช่น อาจจะต้องแจ้งให้ผู้เช่ารับทราบล่วงหน้าก่อน 2-3 วัน
5. ผู้เช่าติดอินเทอร์เน็ตหรือ WIFI ได้หรือไม่?
คอนโดส่วนใหญ่จะให้สิทธิ์กับผู้อยู่อาศัยอย่างเต็มที่ หรือกล่าวคือ หากโครงการคอนโดของเราอนุญาตเป็นกฎโดยทั่วไปและเจ้าของห้องไม่มีปัญหา ผู้เช่าก็สามารถติดอินเทอร์เน็ตได้ครับ นอกจากนี้ ส่วนใหญ่ เจ้าของห้องบางคนก็อาจจะมีการติดไว้อยู่แล้ว ทำให้ผู้เช่าไม่ต้องมาเสียเวลาทำการติดตั้งอีก
6. อัตราค่าไฟและค่าน้ำที่ถูกกว่า
อีกหนึ่งสิ่งสำคัญที่ผู้เช่าควรรู้ก็คืออัตราค่าไฟและค่าน้ำของคอนโดนั้นจะต่ำกว่าของอพาร์ทเม้นท์ ที่เป็นเช่นนี้ก็เพราะอัตราค่าไฟและค่าน้ำของคอนโดส่วนใหญ่จะคิดตามอัตรามาตรฐานของการไฟฟ้าและการประปา ตัวอย่างเช่น สำหรับคอนโด ค่าไฟฟ้าเฉลี่ย 3-4 บาทต่อหน่วย ในขณะที่สำหรับอพาร์ทเม้นท์ โครงการจะมีการคิดราคาเพิ่ม ซึ่งอาจมากถึง 6-8 บาทต่อหน่วย
7. อย่าลืมอ่านข้อกำหนดการอยู่อาศัยของทางนิติบุคคล
ในการเช่าคอนโดนั้น นอกเหนือจากการอ่านรายละเอียดระเบียบและข้อกำหนดการอยู่อาศัยที่ระบุโดยเจ้าของห้องแล้ว อีกหนึ่งสิ่งสำคัญที่ผู้เช่าคอนโดควรจะสละเวลาสักหน่อยก็คือ การอ่านระเบียบและข้อกำหนดการอยู่อาศัยของทางนิติบุคคลคอนโด ซึ่งจะมีทั้งรายละเอียดที่เป็นไปเพื่อความเรียบร้อยของการอยู่อาศัย เช่น การอนุญาตหรือห้ามเลี้ยงสัตว์ การต่อเติม การรับและส่งพัสดุหรือสิ่งของ เป็นต้น
โดยส่วนใหญ่ เจ้าของห้องจะแนบข้อกำหนดทั้งของตนเองและของนิติคอนโดรวมไว้ในสัญญาเช่า แต่ถ้าผู้เช่าตรวจแล้วไม่พบ ก็สามารถที่จะสอบถามเพิ่มเติมให้เจ้าของห้องชี้แจง เพื่อความมั่นใจและป้องกันการเกิดปัญหาในภายหลังได้
นี่คือ 7 เรื่องสำคัญที่ผู้เช่าคอนโดควรรู้ ที่พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ได้คัดเลือกมาฝากทุกท่านครับ หากท่านใดมีข้อสงสัยหรืออยากทราบรายละเอียดปลีกย่อยอื่น สามารถติดต่อสอบถามผู้เชี่ยวชาญของเราได้โดยตรงเลยนะครับ รวมทั้งสำหรับใครที่กำลังมองหาทำเลคอนโดใหม่, คอนโดติดรถไฟฟ้า, คอนโดมือสองหรืออยากเช่าคอนโด ก็สามารถติดต่อให้ผู้เชี่ยวชาญของพลัส พร็อพเพอร์ตี้ ได้ดูแลเช่นกันครับ
บทความที่เกี่ยวข้อง:
• รวม 5 คำถาม ก่อนเช่าคอนโดต้องรู้อะไรบ้าง
• รวมคอนโดติดรถไฟฟ้า ทำเลดี พร้อมอยู่พร้อมเช่า THE LINE
• งบ 20,000 ก็เช่าคอนโดใจกลางเมืองได้
หาข้อมูลคอนโดที่คุณต้องการได้ที่นี่: คอนโดสุขุมวิท, คอนโดให้เช่า, คอนโดจตุจักร, ขายคอนโด, คอนโดทองหล่อ, คอนโดพระราม 4, ระบบรักษาความปลอดภัย, บ้านหรู, คอนโดหรู, คอนโด 2 ห้องนอน, คอนโดอ่อนนุช, บ้านแสนสิริ
สำหรับใครที่กำลังมองหา ซื้อหรือเช่าคอนโดมิเนียม บริษัทพลัส พร็อพเพอร์ตี้ ตัวแทนด้านอสังหาริมทรัพย์ รับฝากขายปล่อยเช่า มี Stock มากมายหลากหลาย บริหารจัดการนำเสนอทางเลือกที่ตรงใจ พร้อมบริการให้คำปรึกษาเกี่ยวกับที่อยู่อาศัย ด้วยทีมงานระดับคุณภาพ หากสนใจอยากทราบข้อมูลเพิ่มเติมของโครงการคอนโดที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ ทำให้จังหวะชีวิตคุณสุดได้ไม่สะดุด สามารถโทรติดต่อขอคำปรึกษาได้ที่ 02 688 7555 หรือ คลิกที่นี่
02.688.7555