เศรษฐกิจซบแต่ทำไมตลาดเช่าที่อยู่อาศัยยังโต
30 เม.ย. 2020
พลัสทอล์ก
บทความประจำคอลัมน์ PROP EXPERT by Plus Property ที่ prop2morrow.com
โดย สมสกุล หลิมศุทธพรรณ รองกรรมการผู้จัดการ ฝ่ายพัฒนาธุรกิจและบริหารสินทรัพย์
เมื่อภาวะเศรษฐกิจไม่เป็นใจให้การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มีบรรยากาศคึกคักเท่าที่เคยเป็นมา ในขณะที่ความจำเป็นในการอยู่อาศัยก็ยังคงมีต่อไป “การเช่าคอนโด” จึงเป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจดึงดูดดีมานด์ของผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยแห่งใหม่ การเติบโตของตลาดเช่าคอนโดที่ยังคงไปได้ในภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ ส่วนหนึ่งมาจากไลฟ์สไตล์ของคนรุ่นใหม่ที่เป็นปัจจัยสนับสนุนให้ตลาดเช่าเติบโต
เพราะการเช่านั้นมีความยืดหยุ่นสูงในการเปลี่ยนที่อยู่อาศัยใหม่โดยเฉพาะคนยุคใหม่ที่มีพฤติกรรมเปลี่ยนงานบ่อย การเปลี่ยนที่อยู่อาศัยไปตามสถานที่ทำงานจึงมีมากขึ้น นอกจากนี้ยังมีบางกลุ่มที่ทดลองเช่าอยู่ก่อนการตัดสินใจซื้อ เพื่อให้แน่ใจว่าที่อยู่อาศัยที่นั้นๆเหมาะกับไลฟ์สไตล์ของตัวเองอย่างแท้จริง
ดังนั้นจึงไม่น่าแปลกใจที่แม้ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์จะซบเซาแต่ตลาดเช่ายังคงเติบโตให้ผลตอบแทนที่ดี โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ฝ่ายวิจัยและพัฒนาของพลัส พร็อพเพอร์ตี้ พบว่ายังสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่าโดยเฉพาะในยุคดอกเบี้ยต่ำเช่นนี้แล้ว ผลตอบแทนการปล่อยเช่าเมื่อเปรียบเทียบกับดอกเบี้ยที่จะได้รับจากการฝากเงิน ยิ่งมีความน่าสนใจเพิ่มขึ้นแบบทวีคูณ
สำหรับผลตอบแทนการปล่อยเช่าในเขตกรุงเทพมหานครนั้น หากแบ่งออกตามทำเลพบว่าพื้นที่กรุงเทพชั้นในมีผลตอบแทนการปล่อยเช่าเฉลี่ย 4% กรุงเทพชั้นกลาง 3.3% และกรุงเทพชั้นนอก 4.1% หากพิจารณาลงลึกในแต่ละพื้นที่จะพบว่าบางโซนสามารถสร้างผลตอบแทนค่าเช่าได้สูงกว่าค่าเฉลี่ย
โดยเริ่มจากพื้นที่กรุงเทพชั้นใน ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จและยังคงมีการขายอยู่ 68 โครงการ ครอบคลุมบริเวณ เพลินจิต-ชิดลม สีลม-สาทร และสุขุมวิท เป็นทำเลที่มีศักยภาพ ส่งผลให้ราคาที่ดินในบริเวณดังกล่าวเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเฉลี่ย 10% ต่อปี ผลักดันให้ราคาของคอนโดมิเนียมเพิ่มสูงขึ้นตาม
นอกจากนี้คอนโดมิเนียมบริเวณดังกล่าว ยังสามารถปล่อยเช่าในกลุ่มลูกค้าคนทำงานและชาวต่างชาติได้ดี มีอัตราค่าเช่าราว 20,000-35,000 บาทต่อเดือน โดยคอนโดมิเนียมในทำเลดังกล่าวเช่น โครงการ ไนท์บริดจ์ ไพรม์ สาทร โครงการไลฟ์ วัน ไวร์เลส
ส่วนพื้นที่กรุงเทพชั้นกลาง เป็นอีกทำเลที่น่าสนใจ ครอบคลุมพื้นที่พระราม 3 พญาไท อนุเสาวรีย์ สะพานควาย จตุจักร ลาดพร้าวและรัชดา เป็นทำเลที่เริ่มมีความโดดเด่น เพราะไม่ไกลจากศูนย์กลางธุรกิจอีกทั้งบางทำเลยังเป็น New CBD ทำเลนี้มีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จจำนวน 60 โครงการ เป็นพื้นที่ที่มีแนวโน้มเติบโตอย่างชัดเจน ทั้งเดินทางสะดวก ร้านอาหาร รวมถึงแหล่งออฟฟิศ
โดยพื้นที่กรุงเทพชั้นกลางมีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 3.3% ซึ่งโครงการที่มีผลตอบแทนสูงเป็นโครงการที่ตั้งใกล้รถไฟฟ้ารัศมีไม่เกิน 500 เมตร ทั้งนี้ โครงการที่สร้างเสร็จอยู่ในพื้นที่ดังกล่าว 45% อยู่บริเวณลาดพร้าว-โชคชัย 4 และรัชดา-พระราม 9 โดยมีอัตราค่าเช่า 13,000-20,000 บาทต่อเดือน เนื่องจากได้รับอานิสงส์จากการเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ส่งผลให้บริเวณลาดพร้าวมีการเปลี่ยนแปลงมากขึ้น มีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า เฉลี่ยอยู่ที่ 2.7%
ด้านรัชดา-พระราม 9 พบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ ทั้งอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้าและที่พักอาศัยสำหรับชาวต่างชาติ มีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า เฉลี่ยที่ 4.5% โดยคอนโดมิเนียมในทำเลดังกล่าวเช่น โครงการเดอะไลน์ พหล-ประดิพัทธ์ โครงการไลฟ์ อโศก พระราม 9 โครงการเดอะ เบส การ์เดน พระราม9
ขณะที่พื้นที่กรุงเทพชั้นนอกหรือเขตชานเมือง ก็ให้ผลตอบแทนปล่อยเช่าได้อย่างน่าประทับใจ เพราะสูงถึง 4.1% มากกว่าค่าเฉลี่ยของโซนชั้นในและชั้นกลาง ที่เป็นเช่นนั้นเพราะพื้นที่ชั้นนอก เป็นบริเวณที่มีอุปทานสร้างเสร็จสะสมมากที่สุดราว 70% มีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จจำนวน 127 โครงการ และราคาต่อตารางเมตรก็ต่ำกว่าโซนอื่นๆ จึงสามารถสร้างผลตอบจากการปล่อยเช่าเฉลี่ย 4.1% อุปทานส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคาต่ำกว่า 75,000 บาทต่อตารางเมตร
และเมื่อเปรียบเทียบคอนโดมิเนียมบริเวณกรุงเทพรอบนอกที่อยู่ในระยะ 400-500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้ากับคอนโดมิเนียมในเมือง พบว่ามีราคาถูกกว่าคอนโดในเมือง 30-40% ทำให้ผลตอบแทนจากค่าเช่าค่อนข้างสูงเมื่อเปรียบกับพื้นที่อื่นๆ อัตราค่าเช่าส่วนใหญ่อยู่ในช่วง 7,000-8,500 บาท ซึ่งคอนโดมิเนียมในทำเลดังกล่าวเช่น โครงการเดอะ เบส เพชรเกษม โครงการเดอะ เบส แจ้งวัฒนะ
สำหรับเทคนิคการซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่านั้น หากเป็นการลงทุนในโครงการคุณภาพ อยู่ในทำเลศักยภาพที่มีดีมานด์การอยู่อาศัย ย่อมมีความต้องการเช่าสูงและสามารถให้ผลตอบแทนที่ดีและคุ้มค่า ที่สำคัญอีกอย่างหนึ่งก็คือ ห้องพักอาศัยที่จะนำมาปล่อยเช่าต้องมีสภาพดีและตกแต่งพร้อมอยู่ มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยของผู้เช่าครบครัน
ซึ่งนอกจากสภาพของห้องพักแล้ว หากตัวโครงการได้รับการดูแลอย่างดีให้มีสภาพดี สวยงามน่าอยู่ โดยรอบทั้งพื้นที่ส่วนกลางและบริเวณโครงการ ก็จะยิ่งเพิ่มมูลค่าให้กับเจ้าของสามารถตั้งราคาค่าเช่าที่สูงขึ้นได้ และอีกสิ่งสำคัญนั่นคือจะต้องเป็นโครงการที่สร้างความอุ่นใจด้านความปลอดภัยให้กับผู้อยู่อาศัยได้ตลอด 24 ชั่วโมง หากโครงการไหนที่ได้รับการบริหารจัดการที่ดีก็จะสามารถสร้างผลตอบแทนให้ผู้ลงทุนได้สูงกว่าโครงการอื่นๆ ในทำเลเดียวกันได้อย่างคาดไม่ถึง
บทความที่เกี่ยวข้อง
หาข้อมูลคอนโดที่คุณต้องการได้ที่นี่: คอนโดสุขุมวิท, คอนโดให้เช่า, คอนโดจตุจักร, ขายคอนโด, คอนโดทองหล่อ, ทรัพย์สินรอการขาย, Bangkok condo for rent, คอนโดพระราม 4
พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ตัวแทนด้านอสังหาริมทรัพย์ รับฝากขายปล่อยเช่า และการซื้อขายคอนโดมือสอง ครบทุกขั้นตอน พร้อมบริการให้คำปรึกษาเกี่ยวกับที่อยู่อาศัย ด้วยทีมงานระดับคุณภาพ หากสนใจอยากทราบข้อมูลเพิ่มเติมของโครงการคอนโดสามารถโทรติดต่อขอคำปรึกษาได้ที่ 02 688 7555 หรือ คลิกที่นี่ เพื่อค้นหายูนิตฝากขายฝากเช่าได้เลยครับ
02.688.7555