อาคารที่อยู่ในกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ดูแลอย่างไร
12 มี.ค. 2020
พลัสทอล์ก
.jpg?frontend_host=https%3A%2F%2Fdigitalplatform.sansiri.com)
โดย คุณชาญ ศิริรัตน์ รองกรรมการผู้จัดการ ฝ่ายบริหารทรัพยากรอาคารและวิศวกรรม
หลายปีมานี้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีทางเลือกให้แก่นักลงทุนที่หลากหลายและน่าสนใจ โดยไม่ได้จำกัดอยู่เพียงในรูปแบบของการนำเงินทุนหรือการกู้ยืมจากสถาบันการเงินเพื่อมาซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่าและเก็งกำไรส่วนต่างของราคาขายต่อเท่านั้น
แต่การลงทุนได้พัฒนาไปสู่การลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) ซึ่งเป็นกองทุนที่นำเงินไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แล้วเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า แล้วนำกำไรที่ได้มาปันผลให้กับผู้ถือหน่วยลงทุน จนมาถึงปัจจุบันที่พัฒนาไปสู่กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust: REIT)
ซึ่งเป็นการลงทุนที่สามารถทำได้มากกว่า Property Fund เพราะสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และยังสามารถลงทุนด้วยการถือหุ้นในบริษัทอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงสามารถไปลงทุนในต่างประเทศได้เช่นกัน ไม่เพียงเท่านี้การซื้อขายก็ทำได้สะดวกผ่านตลาดหลักทรัพย์ฯ ยิ่งทำให้กอง REIT ได้รับความนิยมจากนักลงทุนในปัจจุบัน เพราะความคล่องตัวในการซื้อขายเปลี่ยนมือที่ทำได้ทุกวัน
ไม่เพียงเท่านี้ยังช่วยให้นักลงทุนรายย่อยเข้าถึงการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ เช่น อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า ศูนย์แสดงสินค้า คลังเก็บสินค้า และโรงแรม ซึ่งอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ที่อยู่ในกอง REIT ก็จะต้องได้รับการดูแลบริหารจัดการเช่นกัน โดยจะมีบริษัทจัดการ / ผู้จัดการกองทุนที่มีความเชี่ยวชาญในการบริหารดำเนินการแทน
เช่น ดูแลทรัพย์สินให้พร้อมเช่า จัดหาผู้เช่า และจัดเก็บค่าเช่า โดยมีหน่วยงานทรัสตี (Trustee) ทำหน้าที่ตรวจสอบความโปร่งใสของการบริหารงาน
เมื่อเห็นจากศักยภาพของกอง REIT แล้ว คาดว่าจะมีกอง REIT เสนอขาย IPO (หุ้นใหม่ที่เสนอขายแก่ประชาชนทั่วไปเป็นครั้งแรก) เพิ่มมากขึ้น ซึ่งเป็นแนวโน้มที่ดีในแง่ของผลประกอบการ และเป็นทุนที่มีความสามารถสูงในการเข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ ในขณะเดียวกัน “ขนาด” นับว่ามีความสำคัญฯ ดังนั้น จะมีกอง REIT ควบรวมกิจการกันให้เห็นมากขึ้นซึ่งจะช่วยให้กองทุนต่างๆ สามารถขยายการลงทุนในภูมิภาคได้เพิ่มขึ้น
ในส่วนของบริษัทจัดการ / ผู้จัดการกองทรัสต์ อาจมีการว่าจ้างบริษัทภายนอกเข้ามาช่วยดูแลบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ของกองทุน เพราะมีความเชี่ยวชาญเฉพาะในการบริหารจัดการอาคารและระบบวิศวกรรมอาคาร (Facility Management) เพื่อทำให้อาคารโดยรวมสามารถใช้งานได้อย่างเต็มประสิทธิภาพ มีสภาพดี และมีมูลค่าเพิ่ม ซึ่งเป็นการส่งผลโดยตรงต่อโอกาสได้การสร้างผลตอบแทนที่ดีอย่างต่อเนื่องในระยะยาว
สำหรับการดูแลโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในกองทุน REIT นี้ บริษัทภายนอกที่จะเข้ามาทำหน้าที่บริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ในกองทุน จะมีหน้าที่และความรับผิดชอบที่ต่างจากการบริหารอาคารเพื่อการพาณิชย์ทั่วๆไป
นั่นก็คือ นอกจากการดูแลในส่วนของอาคารสถานที่และระบบวิศวกรรมต่างๆ ในอาคารแล้ว การบริหารจัดการอาคารที่อยู่ในกองทุน REIT ต้องมีการดูแลจัดการที่คำนึงถึงผลตอบแทนจากการลงทุนของผู้ถือหน่วย ดังนั้นบริษัทที่จะมารับหน้าที่นี้ต้องมีความเชี่ยวชาญ เป็นบริษัทที่น่าเชื่อถือ และต้องมีความโปร่งใส โดยเฉพาะในเรื่องของระบบบัญชี และการจัดการการเงิน
สำหรับแนวโน้มของปี 2563 นั้น มองว่ากอง REIT ตลาดสำนักงานให้เช่าจะมีความน่าสนใจ เพราะมิกซ์ยูสขนาดใหญ่หลายแห่งต่างทยอยเปิดตัวตอบรับความต้องการ
แต่ถึงแม้การลงทุนในกอง REIT นั้นจะให้ผลตอบแทนที่น่าสนใจ แต่นักลงทุนควรเลือกกองทุนที่ลงทุนในสำนักงานให้เช่าที่มีศักยภาพ ตั้งอยู่บนทำเลที่ดี มีการคมนาคมที่สะดวก มีระบบขนส่งเข้าถึงโดยเฉพาะรถไฟฟ้า และมีอัตราการเช่าอยู่ในระดับสูงอยู่ตลอด
โดยขอยกตัวอย่างกอง REIT ที่น่าสนใจและ พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ได้ร่วมอยู่ในส่วนของงานบริหารจัดการอาคาร (Facility Management) ซึ่งล้วนแล้วแต่ให้ผลตอนแทนอยู่ในเกณฑ์ที่ดี มีอัตราเงินปันผลตอบแทนราว 4.7 ขึ้นไป (ณ วันที่ 31 ม.ค. 63) ได้แก่
SIRIP: กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แสนสิริ ไพร์มออฟฟิศ (อาคารสิริภิญโญ), WHABT: ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ บิสซิเนส คอมเพล็กซ์ (อาคารเอส เจ อินฟินิท วัน บิสซิเนส คอมเพล็กซ์), SSPF: กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ศาลาแอทสาทร (อาค าร @สาทร) และ KPNPF: กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เคพีเอ็น (อาคารเคพีเอ็น ทาวเวอร์)
กล่าวโดยสรุปคือการลงทุนประเภทกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และกอง REIT นักลงทุนสามารถร่วมเป็นเจ้าของในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ชั้นนำของประเทศ โดยไม่จำเป็นต้องเข้าไปบริหารงานเอง และสามารถรับรายได้ทั้งในรูปของราคาที่ปรับตัวขึ้น (Capital Gain) และได้รับเงินปันผล (Dividend) อย่างสม่ำเสมอ
ตลอดจน REIT มีสภาพคล่องมากกว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เนื่องจากหน่วยลงทุนใน REIT มีการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ เช่นเดียวกันกับหุ้น
ซึ่งโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในกองทุน REIT หากได้รับการดูแลบริหารจัดการอาคารที่ดี ก็ย่อมมีส่วนในการสร้างโอกาสรับผลตอบแทนที่ดีจากการใช้งานพื้นที่ได้อย่างเต็มประสิทธิภาพ ช่วยดึงดูดให้มีผู้เข้ามาใช้งานอาคารอย่างต่อเนื่อง และสามารถปล่อยเช่าได้ในราคาสูง มีผลประกอบการที่ดีอย่างสม่ำเสมอในระยะยาวครับ
บทความที่เกี่ยวข้อง:
● 5 สิ่งที่ต้องมีในคอนโดรับเทรนด์รักษ์โลกปี 2020
● ลุยให้รู้ลึก ทองหล่อ คอมมูนิตี้ไลฟ์สไตล์ยุคใหม่ที่ใครก็ต้องลอง
● พลิก มองมุมบวก ตลาดอสังหาฯ ปี 2563
พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ตัวแทนด้านอสังหาริมทรัพย์ รับฝากขายปล่อยเช่า และการซื้อขายคอนโดมือสอง ครบทุกขั้นตอน พร้อมบริการให้คำปรึกษาเกี่ยวกับที่อยู่อาศัย ด้วยทีมงานระดับคุณภาพ หากสนใจอยากทราบข้อมูลเพิ่มเติมของโครงการคอนโดสามารถโทรติดต่อขอคำปรึกษาได้ที่ 02 688 7555 หรือ คลิกที่นี่ เพื่อค้นหายูนิตฝากขายฝากเช่าได้เลยครับ
หาคอนโดที่คุณต้องการได้ที่นี่: ซื้อคอนโด, คอนโดพร้อมอยู่, คอนโดมือสหาข้อมูลคอนโดที่คุณต้องการได้ที่นี่: นิติบุคคลคอนโด, นิติบุคคลอาคารชุด, คอนโดสุขุมวิท, คอนโดให้เช่า, คอนโดจตุจักร, ขายคอนโด, คอนโดทองหล่อ, ทรัพย์สินรอการขาย, bangkok condo for rent, คอนโดพระราม 4
02.688.7555