รวบตึงทุกคำถาม ค่าส่วนกลางคอนโด หมู่บ้าน คืออะไร จ่ายแล้วไปไหน
03 พ.ย. 2024
เคล็ดลับการอยู่อาศัย
ค่าส่วนกลางคืออะไร เป็นเพียงค่าใช้จ่ายเพื่อใช้บริการพื้นที่ส่วนกลางเท่านั้นหรือไม่? แล้วจำเป็นต้องจ่ายไหม? ถ้าไม่จ่ายจะเกิดอะไรขึ้น? พลัสฯ รวบตึงคำถามที่หลายคนสงสัยมาไว้ให้แล้ว
ที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด ทาวน์โฮม มีความสำคัญอย่างยิ่งกับผู้พักอาศัยทุกคน เนื่องจากเราเองต้องดำรงชีวิตอยู่กับสิ่งปลูกสร้างเหล่านี้ ไม่ว่าคุณจะซื้อมาในราคาเท่าไหร่ก็ย่อมอยากจะให้โครงการที่เราอยู่อาศัยมีการจัดการที่ดี สภาพแวดล้อมสวยงาม สะอาด ปลอดภัย ใช้ชีวิตอย่างสะดวกสบาย ไปตลอด ดังนั้น เมื่อตัดสินใจ ซื้อบ้าน ซื้อคอนโด แล้ว ย่อมต้องมีค่าส่วนกลาง และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ตามมาแน่นอน เพื่อให้คุณได้ใช้ชีวิตได้ตามที่คิดไว้
ค่าส่วนกลางคอนโด ค่าส่วนกลางหมู่บ้าน คืออะไร?
ค่าส่วนกลาง หรือในต่างประเทศจะใช้คำภาษาอังกฤษว่า Maintenance Fee, Common Fee ตามกฎหมายพรบ. นิติบุคคลอาคารชุด คือ เงินค่าใช้จ่าย เพื่อเป็นค่าใช้จ่ายดำเนินการส่วนกลางของนิติบุคคลฯ เช่น การบริการ การดูแลรักษาพื้นที่ส่วนกลาง สิ่งอำนวยความสะดวก หรือการใช้เครื่องมือที่เป็นประโยชน์ร่วมกัน รวมถึงค่าสาธารณูปโภค และการชำระภาษีต่างๆ
การคำนวณค่าส่วนกลางคิดอย่างไร
ค่าส่วนกลางจะถูกเรียกเก็บกับเจ้าของร่วมทุกคน ไม่ว่าจะเข้ามาอยู่อาศัยหรือใช้บริการสิ่งอำนวยความสะดวกหรือไม่ก็ตาม โดยจะคำนวณค่าใช้จ่ายจากขนาดพื้นที่ที่เป็นเจ้าของ หากคุณเป็นเจ้าของห้องชุดในคอนโดจะจัดเก็บเป็นอัตรา/ตารางเมตร และ บ้านจำคำนวณพื้นที่เป็นอัตรา/ตารางวา เช่น
- ค่าส่วนกลางคอนโดมิเนียมขนาดพื้นที่ 34 ตารางเมตร คิดอัตรา 50 บาท/ตารางเมตร ชำระรายปี จะมีค่าใช้จ่ายอยู่ที่ 20,400 บาท/ปี
- ค่าส่วนกลางหมู่บ้านขนาดพื้นที่ 50 ตารางวา คิดอัตรา 45 บาท/ตารางวา ชำระรายปี จะมีค่าใช้จ่ายอยู่ที่ 24,000 บาท/ปี
ในโครงการที่มีจำนวนยูนิตจำนวนมาก ค่าส่วนกลางมักจะราคาไม่สูงเนื่องจากมีจำนวนตัวหารเยอะ ทั้งนี้อัตราการคิดค่าส่วนกลางในแต่ละโครงการ จะขึ้นอยู่กับระดับ Segment ของโครงการนั้นๆ ขนาดพื้นที่ และความหลากหลายของสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ
บริษัทบริหารนิติบุคคล นำค่าส่วนกลางไปทำอะไรบ้าง จ่ายแล้วไปไหน?
ค่าส่วนกลางที่เรียกเก็บจากเจ้าของร่วมในโครงการคอนโด หรือ โครงการหมู่บ้านจัดสรร นั้น นิติบุคคลฯ จะต้องนำมาบริหารค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เพื่อให้แน่ใจได้ว่าระบบหรืออุปกรณ์ต่างๆ จะสามารถใช้งานได้อย่างเหมาะสมและมีประสิทธิภาพ สร้างความพึงพอใจแก่ผู้อยู่อาศัย ลดต้นทุนในการบำรุงรักษา ซึ่งนำมาสู่การสร้างมูลค่าให้แก่โครงการได้ สามารถแจกแจงรายละเอียดได้ดังนี้
- ค่าใช้จ่ายตามสัญญา ในการว่าจ้างพนักงานฝ่ายบริหารอาคารฯ และช่างอาคาร, เจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย, ฝ่ายรักษาความสะอาด, งานดูแลสวนหย่อม, งานกำจัดแมลง ฯลฯ
- ค่าใช้จ่ายสาธารณูโภค ไม่ว่าจะเป็นค่าไฟฟ้า, ค่าน้ำประปา, ค่าโทรศัพท์, อินเตอร์เนท
- ค่าใช้จ่ายอุปกรณ์สำนักงานต่างๆ ที่นิติบุคคลอาคารชุดฯใช้ประกอบในการปฏิบัติงานประจำวัน เช่น อุปกรณ์เครื่องเขียน, ซองจดหมาย, แบบฟอร์มใบแจ้งหนี้ใบเสร็จรับเงิน และ ฯลฯ
- ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมบำรุงรักษา ไม่ว่าจะเป็นค่าซ่อมแซม ค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษา การจัดซื้อสารเคมีดูแลสภาพน้ำในสระว่ายน้ำ, การเติมน้ำมันระบบปั้มดับเพลิง, ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมอุปกรณ์/เครื่องจักร, ฯลฯ ทั้งนี้ยิ่งอาคารชุดมีอายุมากขึ้น การเสื่อมสภาพ และการชำรุดของเครื่องจักรต่างๆ ก็มีโอกาสเกิดเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งส่งผลให้เกิดค่าใช้จ่ายอย่างต่อเนื่อง และมีโอกาสสูงขึ้นทุกปี ตามอายุของอาคาร และงานระบบต่างๆ
- ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่ใช้ประกอบในการบริหารงานของนิติบุคคลอาคารชุดฯ
ทำไมต้องจ่ายค่าส่วนกลาง จ่ายไปเพื่ออะไร?
การชำระค่าส่วนกลางในทุกปีนั้นเพื่อให้เกิดความสะดวก ปลอดภัย คุณภาพชีวิตที่ดี มีการรักษาหรือเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินของผู้อยู่อาศัยในโครงการ และมีงบประมาณเพียงพอทั้งสำหรับการปฏิบัติงานดูแลทรัพย์ส่วนกลางประจำวันและการปรับปรุงเปลี่ยนทดแทนในระยะยาว
ลองคิดดู หากเราต้องใช้สโมสรของหมู่บ้านที่อยู่ในสภาพทรุดโทรม สระว่ายน้ำมีคุณภาพน้ำที่ไม่ได้มาตรฐาน ต้นไม้ สวน ไม่ได้รับการบำรุง ถนนที่ไม่สะอาด ลิฟต์ที่ติดๆ ขัดๆ ทั้งหมดนี้ อาจก่อให้เกิดความเดือดร้อน ไม่ได้รับความสะดวก และยังส่งผลให้ทรัพย์สินมีมูลค่าลดลงเนื่องจากสภาพแวดล้อมที่ไม่น่าดูอีกด้วย
หากลูกบ้านไม่จ่ายค่าส่วนกลาง จะเกิดอะไรขึ้นกับโครงการ?
แน่นอนว่าคอนโดมิเนียมหรือหมู่บ้านใดที่มีสัดส่วนผู้ที่ชำระค่าส่วนกลางน้อยย่อมส่งผลให้เกิดผลกระทบกับค่าใช้จ่ายต่างๆ เพื่อนำมาใช้ในการบริหารจัดการแน่นอน เพราะโครงการที่ไม่ได้รับการดูแลที่ดีนั้นจะส่งผลเสียในระยะยาว ดังนี้
- อาคารมีสภาพเก่า เครื่องจักร งานระบบต่างๆ ทรุดโทรม เพราะขาดการดูแลและการบำรุงรักษาให้อยู่ในมาตรฐาน
- มูลค่า ภาพลักษณ์ ของโครงการ ลดต่ำลง เพราะไม่ได้รับการดูแล
- ไม่เป็นที่ต้องการของผู้เช่า ผู้อยู่อาศัย เพราะไม่ประทับใจตั้งแต่แรกเห็นกับพื้นที่ส่วนกลางที่มีความสวยงามแต่ขาดการดูแลและรักษาความสะอาดที่ดี
- ขาดความน่าเชื่อถือและความไว้วางใจเพราะระบบรักษาความปลอดภัยหละหลวม
- สภาพแวดล้อมไม่น่าอยู่อาศัย ไม่มีความเป็นสังคมและการทำกิจกรรมร่วมกัน
บทลงโทษของผู้ที่ค้างจ่ายค่าส่วนกลางมีไหม?
การปฏิเสธการชำระค่าส่วนกลางนั้นมีบทลงโทษที่เป็นไปตามข้อบังคับนิติบุคคล และมีผลทางกฎหมายที่สามารถดำเนินการได้เพราะ เมื่อเกิดการซื้อหรือรับโอนห้องชุด/บ้าน เข้ามาเป็นกรรมสิทธิ์ของตนเองแล้ว ก็ถือว่าบุคคลนั้นเป็นหนึ่งในเจ้าของร่วม ซึ่งมีหน้าที่จะต้องปฏิบัติตามข้อบังคับที่นิติบุคคลฯ ขึ้นทะเบียนตามกฎหมายกับสำนักงานที่ดิน เป็นกฎกติกาเบื้องต้นที่เจ้าของร่วมต้องรับทราบ โดยไม่มีข้อยกเว้นใดๆ โดยมีกฎเกณฑ์ ดังนี้
บทลงโทษการค้างชำระไม่จ่ายค่าส่วนกลางในกรณีอาคารชุดคอนโดมิเนียม
- หากเลยกำหนดชำระที่กำหนด หากไม่จ่ายค่าส่วนกลางชำระภายในวันและเวลาที่แจ้งไปภายในระยะเวลา 6 เดือนจะต้องเสียค่าปรับค่าส่วนกลางในอัตราไม่เกิน 12% ทันที และหากมียอดค้างชำระเกิน 6 เดือนขึ้นไป จะต้องเสียค่าปรับในอัตราไม่เกิน 20% ของยอดที่ต้องชำระพร้อมดอกเบี้ย โดยการเรียกเก็บค่าส่วนกลางจะขึ้นอยู่กับรอบการชำระของแต่ละโครงการ ซึ่งจะมีรอบเก็บ 3 เดือน / 6 เดือน / 1 ปี
- เสียสิทธิการลงคะแนนในที่ประชุม ผู้ที่ไม่ชำระค่าส่วนกลางจะไม่สามารถมีสิทธิออกเสียงลงคะแนนในเรื่องใดๆ ได้ ถึงแม้จะสามารถเข้าร่วมฟังการประชุมใหญ่ได้ก็ตาม
- ไม่ได้รับ “ใบปลอดหนี้” เมื่อมีการซื้อ-ขาย หรือโอนกรรมสิทธิ์ใดๆ เจ้าของต้องชำระค่าใช้จ่ายค้างชำระทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าส่วนกลาง เพื่อขอใบปลอดหนี้จากนิติบุคคลไปใช้เป็นเอกสารประกอบการยื่นเรื่องที่กรมที่ดิน
- มีสิทธิ์ถูกยื่นเรื่องฟ้องศาลได้ ขึ้นอยู่กับมติคณะกรรมการ
บทลงโทษการค้างชำระค่าส่วนกลางหมู่บ้านในกรณีหมู่บ้านจัดสรร
- เลยกำหนดชำระในวันที่กำหนด จะต้องเสียค่าเบี้ยปรับการชำระค่าส่วนกลางล่าช้าตั้งแต่ 10-15% ของยอดที่ต้องชำระพร้อมดอกเบี้ย ทั้งนี้เบี้ยปรับจะขึ้นอยู่กับข้อกำหนดของนิติบุคคลในแต่ละโครงการ
- ไม่จ่ายค่าส่วนกลางหรือค้างชำระค่าส่วนกลาง 3 เดือนขึ้นไป อาจถูกระงับการให้บริการหรือการใช้สิทธิในสาธารณูปโภคต่างๆ เช่น การถอดสิทธิ์ใช้คีย์การ์ดเข้าออกหมู่บ้าน สิทธิในการไม่บริการเก็บขยะ สิทธิในการเข้าใช้พื้นที่ส่วนกลางต่างๆ ฟิตเนส สระว่ายน้ำ ห้องสมุด ห้องประชุม ฯลฯ
- ไม่จ่ายค่าส่วนกลางหรือค้างชำระค่าส่วนกลาง 6 เดือน นิติบุคคลมีอํานาจระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในการทำธุรกรรมต่างๆ ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ซื้อขายใดๆ ได้
- ไม่จ่ายค่าส่วนกลางหรือค้างชำระค่าส่วนกลางเกิน 6 เดือน มีสิทธิ์ถูกส่งยื่นฟ้องศาลได้ (ขึ้นอยู่กับคณะกรรมการ)
ทั้งหมดนี้ก็เป็นเรื่องพื้นฐานของค่าส่วนกลางที่หลายคนสงสัยทั้งก่อนซื้อหรือแม้แต่หลังซื้อเข้าอยู่อาศัยแล้วก็ตาม ค่าส่วนกลางนั้นเป็นองค์ประกอบที่สำคัญของการบริหารทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลและคณะกรรมการ ที่เป็นผู้ให้นโยบายเพื่อนำไปสู่การปฏิบัติให้เกิดเป็นรูปธรรม
ผู้ประกอบการหรือนิติบุคคลที่บริหารจัดการค่าส่วนกลางได้อย่างมืออาชีพนั้น ต้องให้ความสำคัญกับการบำรุงรักษาระบบและอุปกรณ์เครื่องใช้ต่างๆ เพราะนี่คือต้นทุนที่สำคัญ ซึ่งหากสามารถบริหารจัดการได้อย่างมีประสิทธิภาพจะสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการไม่เสื่อมถอยไปตามวันเวลา และไม่ต้องเสียค่าซ่อมบำรุงก้อนใหญ่ในระยะยาวเพราะไม่ได้รับการดูแล Maintenance ที่ดีมาตั้งแต่เริ่มต้น
ที่สำคัญผู้อยู่อาศัยเองต้องมีส่วนร่วมรับผิดชอบในการใช้พื้นที่ส่วนกลางที่มีสิทธิ์เป็นเจ้าของร่วมกันโดยใช้อย่างความระมัดระวัง และช่วยกันดูแลรักษา รวมทั้งการแสดงข้อคิดเห็น เพื่อเป็นกระจกสะท้อนให้ถึงการทำงาน และแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้นได้อย่างทันเวลาด้วย
ดังนั้นการจ่ายค่าส่วนกลางคอนโด ค่าส่วนกลางหมู่บ้าน ไม่ได้จ่ายเพื่อคนกลุ่มใดกลุ่มหนึ่ง แต่เป็นการจ่ายเพื่อความสะดวกสบาย และความสุขในการอยู่อาศัยของตัวท่านเอง และไม่เห็นแก่ตัว พยายามหลบเลี่ยงไม่ชำระค่าส่วนกลางด้วยเหตุผลใดๆ ก็แล้วแต่ สามารถติดต่อนิติบุคคลที่ดูแลโครงการหากเกิดปัญหาใดๆ เพื่อช่วยกันหาวิธีแก้ไขจะดีกว่า
บทความที่เกี่ยวข้อง
รู้ก่อนซื้อคอนโด ค่าส่วนกลางคอนโดต้องจ่ายเท่าไหร่?
อยากเป็นเจ้าของคอนโดสักแห่ง ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่เอง เป็นเรือนหอ หรือจะซื้อเพื่อเก็งกำไร ซึ่งนอกจากค่าใช้จ่ายในการซื้อ ภาษี และการโอนกรรมสิทธิ์แล้ว ยังมี “ค่าส่วนกลางคอนโด” ที่เป็นค่าใช้จ่ายที่จะต้องเกิดขึ้นอย่างแน่นอน แต่เราทุกคนรู้หรือเปล่า ว่าค่าส่วนกลางที่ว่านั้นคืออะไร คำนวณจากอะไร และใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนนี้ ต้องติดตามในบทความนี้เลย อ่านเพิ่มเติม
นิติบุคคลคอนโด เลือกอย่างไรไม่ให้พลาด แถมลูกบ้านแสนสุข
สำหรับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือ Developer ที่อาจไม่ได้มีบริษัทบริหารงานนิติบุคคลเป็นของตนเอง หรือ บริษัทลูกคอยรับไม้ต่อในการบริหารงานด้านนิติบุคคล ตลอดจนเหล่าคณะกรรมการนิติบุคคลคอนโดที่อาจกำลังมองหานิติบุคคลฯ ชุดใหม่ จะมีวิธีการเลือก ‘นิติบุคคลคอนโด’ อย่างไรไม่ให้พลาด ให้ลูกบ้านแสนสุขใจและหายห่วง อ่านเพิ่มเติม
บริหารเงินกองทุนคอนโดให้มั่งคั่ง
ผู้ซื้อหลายคนคงมีคำถามว่า เงินกองทุนคอนโดคืออะไรและมีประโยชน์ยังไง ? ในวันที่โอนกรรมสิทธิ์คอนโด สิ่งที่ผู้ซื้อต้องจ่ายนอกเหนือจากราคาห้องชุดแล้ว ยังต้องเตรียมค่า “เงินกองทุนคอนโด” ไว้ด้วย อ่านเพิ่มเติม
พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ผู้เชี่ยวชาญบริการอสังหาฯ ครบวงจร ที่ตอบโจทย์ได้ทุกความต้องการ บริหารงานนิติบุคคลคอนโด หมู่บ้าน อาคารสถานที่ ที่ปรึกษางานขายโครงการ และตัวแทนซื้อ ขาย เช่า คอนโดมือสอง ด้วยทีมงานระดับคุณภาพกับประสบการณ์ที่มากกว่า 25 ปี เติมเต็มทุกความต้องการอย่างแท้จริง สนใจติดต่อเพื่อรับข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ 02 688 7555 หรือ plus.co.th/contactus
ค้นหาคอนโดที่คุณต้องการได้ที่นี่: คอนโดพร้อมอยู่, คอนโดให้เช่า, เช่าคอนโด, คอนโดทองหล่อ, ทรัพย์สินรอการขาย, บ้านหรู, คอนโดหรู
ค้นหาบริการเพิ่มเติม: บริหารงานนิติบุคคลคอนโด, บริหารอาคารสถานที่, ที่ปรึกษางานขายโครงการ, ตัวแทนซื้อ ขาย เช่า คอนโดมือสอง , LIV-24 ศูนย์สังเกตการณ์ระบบรักษาความปลอดภัย
ติดต่อทีมงาน PLUS Living Management
เรื่องเด่นน่าสนใจ
เรื่องราวยอดนิยม
Free E-book
.jpg?frontend_host=https%3A%2F%2Fdigitalplatform.sansiri.com)
5 เทคนิคหาเช่าคอนโดให้สบายใจก่อนแพ็คกระเป๋าเข้าอยู่
ปัจจุบันการหาที่พักอาศัยในเมืองสำหรับคนที่ต้องการความสะดวกสบายในเรื่องการเดินทางการใช้ชีวิตประจำวัน โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภท คอนโดมิเนียม กำลังเป็นที่นิยมกันมาก แต่สำหรับคนที่ยังตัดสินใจซื้อไม่ได้ ย้ายที่ทำงานบ่อย หรือมีงบประมาณที่จำกัดในการเลือกที่อยู่อาศัย คู่มือการหาเช่าคอนโดเล่มนี้จากพลัส พร็อพเพอร์ตี้ เปรียบเสมือนเป็นไกด์นำทาง และจะมาบอกเทคนิคดีๆ ไว้ให้คุณหาเช่าคอนโดให้สบายใจตอบโจทย์ทุกความต้องการ
02.688.7555