5 วิธีตั้งราคาปล่อยเช่า แบบได้กำไรชัวร์ๆ ตอน2

23 พ.ย. 2016 เทคนิคการซื้อขายเช่า


จากบทความที่แล้ว พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ได้นำวิธีการคำนวณหาค่าเช่าด้วยวิธีคำนวณแบบง่ายเพื่อตั้งราคาได้รวดเร็วมาฝากกันนะคะ หากใครสนใจวิธีนี้สามารถย้อนกลับไปอ่านได้เลยค่ะ คลิกอ่าน 5 วิธีตั้งราคาปล่อยเช่า แบบได้กำไรชัวร์ๆ ตอนที่ 1 วิธีคำนวณแบบง่าย ตั้งราคาได้รวดเร็ว ซึ่งในบทความนี้ยังมีอีก 2 วิธีที่สามารถช่วยให้เราคำนวณค่าเช่าแบบแม่นยำมากขึ้น โดยมีการนำเอา Rental Yield เข้ามาประกอบการคำนวณ รวมทั้งคิดครอบคลุมค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกิดขึ้นอันเป็นหนึ่งในต้นทุนด้วย ซึ่งทั้ง 2 วิธีนี้จะมีวิธีการคำนวณที่ค่อนข้างซับซ้อนอยู่พอสมควร แต่ก็ไม่ยากจนเกินความสามารถ เพียงแต่อาจจะมีหลายขั้นตอนมากหน่อย ไปติดตามกันได้เลยค่ะ



4. ตั้งราคาแบบเปรียบเทียบอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield)

ระดับความยากง่ายในการคำนวณ: ซับซ้อน
ระดับความแม่นยำ: 4/5
การคำนวณด้วยวิธีนี้อาจมีวิธีคำนวณที่ค่อนข้างซับซ้อนแต่ได้ผลที่ค่อนข้างแม่นยำ เพราะเราต้องคำนวณหาผลเฉลี่ยอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) ในพื้นที่นั้นก่อน เพราะแต่ละพื้นที่จะมีอัตราผลตอบแทนที่แตกต่างกัน โดยส่วนใหญ่จะคิดเป็นเปอร์เซนต์ เพื่อที่เราจะได้นำค่าเฉลี่ยนั้นมาคำนวณหาราคาปล่อยเช่าให้กับห้องของเราได้ ซึ่งเราสามารถคิด คำนวณหา Rental Yield ในพื้นที่นั้นๆ ได้ด้วยตนเอง หรือค้นหาข้อมูลผลตอบแทนการลงทุนจากโครงการได้จากแหล่งข่าวที่น่าเชื่อถือ เมื่อเราได้ค่าเฉลี่ยผลตอบแทนมาแล้วให้นำมาคูณกับราคามูลค่าโครงการที่ซื้อมา และนำไปหารด้วย 12 เพียงเท่านี้เราก็จะได้ราคาปล่อยเช่าในแต่ละเดือน

Example ตัวอย่างการตั้งราคาแบบเปรียบเทียบอัตราผลตอบแทน (Rental Yield) ต้องการปล่อยเช่าคอนโดย่านพร้อมพงษ์ ห้องชุดที่ต้องการปล่อยเช่าอยู่ย่านอโศก ซื้อมาในราคา 5,500,000 บาท ขนาด 1 ห้องนอน อ่านจากหนังสือพิมพ์พบว่าอัตราผลตอบแทนเฉลี่ยจากการปล่อยเช่าในย่านนี้อยู่ที่ประมาณ 6% ต้องตั้งราคาค่าเช่าเท่าไหร่จึงจะได้กำไร

ขั้นตอนที่ 1 คำนวณหาอัตราผลตอบแทนต่อปี
สูตร ราคาห้องชุด x อัตราผลตอบแทน(%)
วิธีทำ 5,500,000 x 6% = 330,000
ตอบ ห้องชุดนี้มีอัตราผลตอบแทนอยู่ที่ 330,000 บาท/ปี

ขั้นตอนที่ 2 คำนวณหาผลตอบแทนต่อเดือน
สูตร อัตราผลตอบแทนต่อปี ÷ 12
วิธีทำ 330,000 ÷ 12 = 27,500
คำตอบสุดท้าย ควรตั้งราคาค่าเช่าเริ่มต้นที่ 27,500 บาท/เดือน (สามารถคิดราคาบวก/ลบเพิ่มจากราคาตั้งต้นนี้ หากห้องที่ปล่อยเช่ามีการตกแต่งเพิ่มเติม)



5. ตั้งราคาแบบคำนวณจากต้นทุนทั้งหมด

ระดับความยากง่ายในการคำนวณ: ซับซ้อน
ระดับความแม่นยำ: 5/5
การเลือกวิธีคำนวณด้วยวิธีนี้เป็นวิธีที่ซับซ้อนที่สุดจากที่กล่าวมา แต่รับรองได้ว่าหากใช้วิธีนี้คำนวณหาราคาปล่อยเช่าให้กับห้องของเราแล้วจะไม่ขาดทุนแน่นอน เพราะการคำนวณด้วยวิธีนี้เป็นการรวมเอาค่าใช้จ่ายที่เป็นต้นทุนที่เกิดขึ้นจริงทั้งหมดมาคิดคำนวณ โดยแบ่งเป็น 2 ส่วนด้วยกัน คือ 1. Investment Cost (ต้นทุน) ได้แก่ ราคาซื้อขายจริง, เงินกองทุน (Sinking Fund), ค่าโอน, ค่าตกแต่ง 2. Maintenance Cost (ค่าซ่อมบำรุง) ได้แก่ ค่าส่วนกลาง, ค่าล้างแอร์, ค่าทำความสะอาด, ค่าบริการอินเทอร์เนต, ค่าบริการเคเบิลทีวี, ค่าโทรศัพท์, ค่าประกัน (ถ้ามี) โดยเราสามารถบวกรวมค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เสียไปในส่วนของ Investment Cost นำมาคูณกับอัตราตอบแทนเฉลี่ยทั้งปี (Rental Yield) ที่ต้องการ จากนั้นหารผลลัพท์ที่ได้ด้วย 12 เพื่อหาค่าเช่าตั้งต้นต่อเดือน จากนั้นจึงนำมาบวกในส่วนของ Maintenance Cost ค่าใช้จ่ายต่อเดือนที่เราสามารถเรียกเก็บจากผู้เช่าได้

Example ตัวอย่างการตั้งราคาแบบคำนวณจากต้นทุนทั้งหมด
ซื้อคอนโดย่านพร้อมพงษ์ในราคา  14,500,000 บาท ประเภท 1 ห้องนอน ขนาด 50 ตร.ม. (รวมค่าโอน ค่ากองทุน ค่าตกแต่ง ทั้งหมดแล้ว) อ่านเจอบทความในเว็บไซต์ของนักวิเคราะห์การลงทุนทางอสังหาริมทรัพย์ว่าพื้นที่นี้มีอัตราการปล่อยเช่าอยู่ที่ 5% โครงการนี้จัดเก็บค่าส่วนกลางตารางเมตรละ 75 บาท โดยปกติจ่ายค่าล้างแอร์ 2 เครื่องปีละ 1 ครั้ง เครื่องละ 800 บาท ค่าจ้างแม่บ้านทำความสะอาด 4,000 บาทต่อเดือน ติดตั้งแพ็คเกจอินเทอร์เนตและโทรศัพท์รายเดือน ราคา 900 บาท ติดตั้งค่าบริการ Cable TV platinum package เดือนละ 2,155 บาท จ่ายค่าประกันอัคคีภัย ทุนประกัน 5,000,000 เบี้ยประกันภัย/ปี 5,532 บาท ต้องตั้งราคาปล่อยเช่าเท่าไหร่ถึงจะคุ้มทุน

ขั้นตอนที่ 1 คำนวณหาอัตราผลตอบแทนต่อปี
สูตร ราคาห้องชุดรวมค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เสียไปตอนซื้อ x อัตราผลตอบแทน(%)
วิธีทำ 14,500,000 x 5% = 725,000
ตอบ ห้องชุดนี้มีอัตราผลตอบแทนอยู่ที่ 725,000 บาท/ปี

ขั้นตอนที่ 2 คำนวณหาผลตอบแทนต่อเดือน
สูตร อัตราผลตอบแทนต่อปี ÷ 12
วิธีทำ 725,000 ÷ 12 = 60,416
คำตอบ ราคาค่าเช่าควรตั้งราคาเริ่มต้นที่ 60,416 บาท/เดือน

ขั้นตอนที่ 3 คำนวณหาค่าใช้จ่าย (Maintenance Cost) เฉลี่ยต่อเดือน
สูตร นำค่าใช้จ่ายต่างๆ มาคำนวณรวมเป็นราคาต่อปี ÷ 12
วิธีทำ
1.ค่าส่วนกลาง 45,000 บาท/ปี โดยคิดจาก 75 (บาท/ตร.ม.) x 50 (ตร.ม.) x 12 เดือน
2.ค่าแอร์ 2 เครื่อง 1,600 บาท/ปี โดยคิดจากค่าล้างแอร์ต่อเครื่อง 800 บาท x 2 เครื่อง
3.ค่าทำความสะอาด 48,000 บาท/ปี โดยคิดจากค่าทำความสะอาดต่อเดือน 4,000 บาท x 12 เดือน
4.ค่าอินเทอร์เนตและค่าโทรศัพท์ 10,800 บาท/ปี โดยคิดจากค่าบริการรายเดือน 900 บาท x 12 เดือน
5.ค่าบริการ Cable TV 25,860 บาท/ปี โดยคิดจากค่าบริการรายเดือน 2,155 บาท x 12 เดือน
6.ค่าประกันอัคคีภัย 5,532 บาท/ปี
รวมค่าใช้จ่ายทั้งหมด 45,000+1,600+48,000+10,800+25,860+5,532 = 136,792 บาท/ปี
หาค่าเฉลี่ยต่อเดือน 136,792 ÷ 12 = 11,400 บาท
คำตอบ ค่าใช้จ่ายส่วนซ่อมบำรุงเฉลี่ยคือ 11,400 บาท/เดือน

ขั้นตอนที่ 4 คำนวณหาราคาค่าเช่าสุทธิ
สูตร ราคาค่าเช่าต่อเดือนเริ่มต้น + ค่าใช้จ่ายส่วนซ่อมบำรุงเฉลี่ย
วิธีทำ 60,416 + 11,400 = 71,816 บาท
คำตอบสุดท้าย ตั้งราคาค่าเช่าสุทธิที่ราคา 71,816 บาท/เดือน
ทั้งนี้หากมีการตกลงกับผู้เช่าในเรื่องค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่ผู้เช่าประสงค์จะดำเนินการเอง ก็สามารถหักค่าใช้จ่ายออกก่อนนำไปคำนวณได้



เห็นมั้ยคะว่า การคำนวณเพื่อหาวิธีการตั้งราคาปล่อยเช่าให้กับห้องชุดของเรานั้นไม่ยากเลย เราสามารถเลือกคำนวณได้หลากหลายวิธี ขึ้นอยู่กับปัจจัยแวดล้อมและความต้องการส่วนบุคคลว่าสะดวกวิธีไหน นอกจากนี้การที่จะสามารถปล่อยห้องเช่าได้เร็วหรือช้านั้น ไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาที่ตั้งเพียงอย่างเดียว ยังมีปัจจัยอีกหลายส่วนที่เข้ามาช่วยในการตัดสินใจของผู้เช่า เช่น การตกแต่ง ทำเลที่ตั้ง ตำแหน่งของห้อง สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง ความสะดวกในการเดินทาง ความชอบส่วนบุคคล เราในฐานะผู้ปล่อยเช่าก็ควรที่จะศึกษาแนวทางการสร้างบรรยากาศ การถ่ายรูปห้องในมุมต่างๆ ที่หลากหลาย เพื่อดึงดูดความสนใจของผู้เช่าและตัดสินใจเช่ากับเราได้ง่ายขึ้นด้วยนะคะ ทั้งนี้หากเรายังไม่มีประสบการณ์มากพอก็สามารถติดต่อหานายหน้าที่น่าเชื่อถือ เข้ามาช่วยขยายฐานลูกค้า วิเคราะห์คู่แข่งหรือเข้ามาช่วยแนะนำราคาค่าเช่าที่เหมาะสม และคำแนะนำอื่นๆ ในเรื่องของเอกสารสัญญาต่างๆ เพิ่มเติมค่ะ

พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ตัวแทนด้านอสังหาริมทรัพย์ รับฝากขายปล่อยเช่า พร้อมบริการให้คำปรึกษาเกี่ยวกับที่อยู่อาศัย ด้วยทีมงานระดับคุณภาพ หากสนใจอยากทราบข้อมูลเพิ่มเติมของโครงการคอนโดที่มีเทคโนโลยีสมัยใหม่ ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ ทำให้จังหวะชีวิตคุณสุดได้ไม่สะดุด สามารถโทรติดต่อขอคำปรึกษาได้ที่ 02 688 7555 หรือ คลิกที่นี่ เพื่อค้นหายูนิตฝากขายได้เลยครับ


หาข้อมูลคอนโดที่คุณต้องการได้ที่นี่: คอนโดสุขุมวิท, คอนโดให้เช่า, คอนโดจตุจักร, ขายคอนโด, คอนโดทองหล่อ, ทรัพย์สินรอการขาย, Bangkok condo for rent, คอนโดพระราม 4, Property Management


บทความที่เกี่ยวข้อง:

เรื่องเด่นน่าสนใจ

เรื่องราวยอดนิยม

กรอกอีเมลของคุณเพื่อดาวน์โหลด