พระโขนง - อ่อนนุช กับบริบทสู่ศักยภาพ

02 มี.ค. 2017 รีวิวอสังหาฯ

ตอนที่ 2 : สัญญาณสู่การพัฒนาที่ พระโขนง - อ่อนนุช


ลงทุน,อสังหาริมทรัพย์,คอนโด,พระโขนง,อ่อนนุช

พระโขนง - อ่อนนุช กับบริบทสู่ศักยภาพ
จากภาพรวมของวงการอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันจะพบว่ามีที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก เช่นเดียวกับดีมานด์หรือความต้องการของผู้ซื้อที่ขยับตัวเพิ่มขึ้นเช่นกัน ทำให้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมา ผลิตภัณฑ์ประเภทคอนโดมิเนียมมีการเติบโตอย่างโดดเด่นในพื้นที่กรุงเทพฯ ตามแนวรถไฟฟ้า โดยเฉพาะเส้นสุขุมวิท ยิ่งในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาความคึกคักได้ขยายวงกว้างออกไปจากบริเวณใจกลางของสุขุมวิทอย่างอโศก พร้อมพงษ์ ทองหล่อไปสู่โซนพระโขนง – อ่อนนุช โดยเฉพาะซอยต้นๆ มากขึ้นทำให้ราคาขายอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่นี้เริ่มขยับสูงขึ้น จากการสำรวจพื้นที่ในโซนสุขุมวิทตอนปลายล่าสุด พบว่าราคาคอนโดมิเนียมในโซนนี้มีการขยับขึ้นไปกว่า 50% ในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา จนปัจจุบัน ตลอดแนวของรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายยาวไปจนถึงสถานีแบริ่ง ที่กำลังเกิดพัฒนาอย่างก้าวกระโดดแทนที่ทำเล พระโขนง – อ่อนนุช ส่วนทำเลกึ่งกลางที่เคยถูกมองข้ามอย่างพระโขนง – อ่อนนุช ก็มีความเป็นเมืองใหม่อย่างสมบูรณ์แบบ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของไลฟ์สไตล์ หรือเรื่องของการเดินทางก็ตาม

ลงทุน,อสังหาริมทรัพย์,คอนโด,พระโขนง,อ่อนนุช
สัญญาณสู่การพัฒนาที่ พระโขนง - อ่อนนุช
การที่ชาวต่างชาติหันมาอาศัยอยู่ในบริเวณนี้เพิ่มมากขึ้น และหลากหลายสัญชาติมากขึ้น แตกต่างจากบริเวณพร้อมพงษ์, ทองหล่อ ที่ผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นชาวญี่ปุ่น โดยชาวเอเชียมีการอยู่อาศัยมากที่สุดที่ 47% รองลงมาคือ ชาวยุโรปที่ 35% และชาวอเมริกันที่ 14% จากผลการสำรวจเมื่อไม่กี่ปีที่ผ่านมา มีการเข้าอยู่อาศัยของชาวจีนเพิ่มขึ้นเป็นเท่าตัว อย่างไรก็ตาม ในบริเวณนี้ก็มีชาวญี่ปุ่นอาศัยอยู่มากขึ้น ซึ่งชี้ชัดให้เห็นว่าคอมมูนิตี้ของชาวญี่ปุ่นก็เริ่มขยับขยายออกมาบ้างแล้วเหมือนกัน เพราะจริงๆ แล้วคนญี่ปุ่นอยู่กันหลายที่ไม่จำเป็นต้องใจกลางเมืองเสมอไป แต่หลักๆ จะเลือกจาก 2 เหตุผลหลักๆ คือ

1. ถ้าเป็นคนที่มาเปิดบริษัทเพื่อทำธุรกิจในประเทศไทยก็จะอาศัยอยู่ช่วงอโศก พร้อมพงษ์ ทองหล่อ เอกมัย เพราะเป็นทำเลใจกลางเมืองที่มีความสะดวกสบาย ทำให้ครอบครัวที่ย้ายมาอยู่ด้วยไม่ต้องเดินทางไปไหนไกลจากที่ตัวเองทำงาน แต่ห้องเช่าจะต้องมีขนาด 100 ตร.ม.ขึ้นไป

2. ถ้าบริษัทส่งมาทำงานหรืออาศัยอยู่คนเดียวจะชอบอยู่แถวพระโขนง อ่อนนุช อุดมสุข เพราะราคาถูกกว่าสุขุมวิท ห้องเช่าส่วนใหญ่ที่เลือกเช่าจะเป็นห้องขนาด 40-50 ตร.ม. ซึ่งถือว่าอยู่ในระดับกลางๆ และยังเลือกเช่าคอนโดติด BTS ซึ่งเดินทางเข้าเมืองได้สะดวก อีกทั้งมีห้างสรรพสินค้าอยู่มากในย่านไม่ต่างจากในเมือง หรือถ้าหากจะเข้าเมืองก็เพียงไม่กี่สถานีเท่านั้นเอง 

ส่วนประเด็นร้านอาหารญี่ปุ่นไม่ได้จำเป็นสำหรับคนญี่ปุ่นรุ่นใหม่เสมอไป เพราะหลายคนก็ซื้อมาทำเองมากกว่า เพราะราคาตามร้านก็รู้สึกว่าแพงเกินไป รวมไปถึงเรื่องของรสชาติเดิมๆ อีกทั้งอาหารไทยก็อร่อยแล้วก็ถูกปากเหมือนกัน ทำให้มีทางเลือกที่มากขึ้นกว่าเดิม และที่สำคัญคนญี่ปุ่นเน้นความสะดวกเป็นหลัก ใกล้รถไฟฟ้าเป็นพอ ทำให้ในปัจจุบันคนญี่ปุ่นที่เลือกอาศัยในพระโขนงนี้เป็นเพราะค่าครองชีพที่ถูกกว่าพร้อมพงษ์-ทองหล่อ แต่สามารถเดินทางด้วยรถไฟฟ้าได้อย่างสะดวกสบายเทียบเท่ากับในเมืองนั่นเอง

อีกทั้งชาวต่างชาติใหม่ๆ ที่เข้ามามองหาทำเลที่มีค่าใช้จ่ายลดลงมาหน่อย แต่ยังมีแหล่งไลฟ์สไตล์ใกล้เคียง หรือเดินทางไม่ไกลมากจากแหล่งไลฟ์สไตล์เดิม ซึ่งทำเลช่วงต่ออย่างพระโขนง ตลอดจนย่านสุขุมวิทซอย 71 ไปจนถึง สุขุมวิท77 อ่อนนุช นั้นสามารถตอบโจทย์ได้ใกล้เคียงมากที่สุด จึงเริ่มเห็นทิศทางที่ชาวต่างชาติขยายเข้ามา ทั้งคนที่เข้ามาอยู่ใหม่ หรือคนเก่าที่เบื่อความแออัดจากชั้นในอยากขยับออกมาอีกนิด

บทวิเคราะห์การลงทุน และเรทการปล่อยเช่า
ผลตอบแทนจากการลงทุนในระยะเวลา 5 ปีที่ผ่านมา ราคาคอนโดฯ ในย่านดังกล่าวมีการขยับไปกว่า 50% แล้ว โดยโครงการที่อยู่ในทำเลที่ดี และได้รับความนิยมจะมีราคาขายต่อตารางเมตรที่ประมาณ 100,000 บาท ในด้านของค่าเช่าราคาเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 450-600 บาทต่อตารางเมตร ทำให้ผลตอบแทนจากการลงทุนปัจจุบันจะอยู่ที่ประมาณ 5-7% ซึ่งถือว่าสูงกว่าหลายๆ โซนในกรุงเทพฯ ที่บางพื้นที่ราคาขยับไปกว่า 100,000 บาทต่อ ตร.ม. แต่ค่าเช่ายังขยับไม่ถึงเดือนละ 400 บาทต่อ ตร.ม. เช่นรัชดา และพหลโยธินตอนต้น

ส่วนผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่เองบริเวณนี้ก็ถือว่าน่าสนใจ เพราะการเดินทางสะดวกมีรถไฟฟ้าผ่าน แถมยังมีระยะทางไม่ไกลจากจุดศูนย์กลางของกรุงเทพฯ ที่สำคัญราคาอสังหาริมทรัพย์ยังขยับไปไม่มากเหมือนโซนอื่นๆ สำหรับนักลงทุนสิ่งที่ต้องคำนึงอย่างแรกเลยก็คือ ความหนาแน่นของการพักอาศัย ซึ่งเป็นตัวชี้วัดว่าจะปล่อยเช่าได้หรือไม่ โดยจากผลสำรวจบริเวณนี้มีอัตราการอยู่อาศัยสูงถึง 88% จึงไม่น่าเป็นห่วง และอีกปัจจัยที่ต้องคำนึงก็คือ ผลตอบแทนการปล่อยเช่า หรือ Yield ซึ่งค่าเฉลี่ยของพระโขนง-อ่อนนุช (ตอนต้น) อยู่ที่ 5-7% นับว่าเป็นตัวเลขที่ดีพอสมควร

จากภาพรวมของกลุ่มนักลงทุน และสถาบันวิจัยต่างๆ ยังคงให้เหตุผลว่า พระโขนง-อ่อนนุช ยังคงเป็นอีกหนึ่งทําเลที่น่าลงทุน ด้วยความพร้อมของศักยภาพทําเล รวมไปถึงเรียวดีมานด์ในพื้นที่ที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ที่ได้แรงส่งจากราคาคอนโดมิเนียมที่เปิดใหม่ย่านใจกลางเมืองในปัจจุบันที่มีราคา 250,000 – 300,000 บาทต่อตารางเมตรเข้าไปแล้ว ส่งผลให้ย่านพระโขนง-อ่อนนุชซึ่งเป็นทำเลศักยภาพรองลงมาเป็นอีกหนึ่งตัวเลือกสำหรับการอยู่อาศัยซึ่งมีศักยภาพไม่ต่างจากใจกลางเมือง รวมไปถึงเรื่องของการปล่อยเช่าคอนโดติด BTS ของย่านนี้ที่อยู่ประมาณ 13,000-35,000 บาท/เดือน ซึ่งให้อัตราผลตอบแทนประมาณ 5-6% ต่อปี อีกทั้งในช่วง 10 ปีที่ผ่านมามีอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาประมาณ 5-9% ต่อปี นับตั้งแต่วันเปิดขายจนไปถึงขายต่อเป็นห้องชุดมือสอง ซึ่งใกล้เคียงกับทำเลในเมืองอย่างพร้อมพงษ์-ทองหล่อ ที่มีการเพิ่มขึ้นราคา 6-10% ต่อปีเลยทีเดียว 

บทความที่เกี่ยวข้อง:



พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ตัวแทนด้านอสังหาริมทรัพย์ รับฝากขายปล่อยเช่า พร้อมบริการให้คำปรึกษาเกี่ยวกับที่อยู่อาศัย ด้วยทีมงานระดับคุณภาพ หากสนใจอยากทราบข้อมูลเพิ่มเติมของโครงการคอนโดที่มีเทำเลศักยภาพ ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ ทำให้จังหวะชีวิตคุณสุดได้ไม่สะดุด สามารถโทรติดต่อขอคำปรึกษาได้ที่ 02 688 7555 หรือ คลิกที่นี่ เพื่อค้นหายูนิตฝากขายได้เลยครับ

ลงทะเบียนเพื่อสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม

เรื่องเด่นน่าสนใจ

เรื่องราวยอดนิยม

โครงการแนะนำ

Free E-book

5 เทคนิคหาเช่าคอนโดให้สบายใจก่อนแพ็คกระเป๋าเข้าอยู่

5 เทคนิคหาเช่าคอนโดให้สบายใจก่อนแพ็คกระเป๋าเข้าอยู่

ปัจจุบันการหาที่พักอาศัยในเมืองสำหรับคนที่ต้องการความสะดวกสบายในเรื่องการเดินทางการใช้ชีวิตประจำวัน โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภท คอนโดมิเนียม กำลังเป็นที่นิยมกันมาก แต่สำหรับคนที่ยังตัดสินใจซื้อไม่ได้ ย้ายที่ทำงานบ่อย หรือมีงบประมาณที่จำกัดในการเลือกที่อยู่อาศัย คู่มือการหาเช่าคอนโดเล่มนี้จากพลัส พร็อพเพอร์ตี้ เปรียบเสมือนเป็นไกด์นำทาง และจะมาบอกเทคนิคดีๆ ไว้ให้คุณหาเช่าคอนโดให้สบายใจตอบโจทย์ทุกความต้องการ

กรอกอีเมลของคุณเพื่อดาวน์โหลด